První nákup
Váš první nákup nemovitosti bude vždy nejtěžší. Když vám vyložím svůj plán, uvidíte, že každý další navazuje na ten první a každý další nákup bude jednodušší, jak se bude zlepšovat váš cash flow a jak budete zdokonalovat své systémy. Ale získat první nemovitost může být složité. Můj návrh je začít s rodinným domem za skromnou cenu a bydlet v něm sami, zatímco budete agresivně splácet hypotéku.
Například si koupíte dům se 3 ložnicemi, 2 koupelnami a 1 600 čtverečními stopami ve slušné oblasti vašeho města za 100 000 dolarů (Nesmějte se, takový existuje v MNOHA oblastech okresu). Využijete věřitele, jako je nový hypoteční program Bank of America „No PMI“ nebo SoFi, a vezmete si hypotéku s 10% akontací, slušnou 4% úrokovou sazbou a bez PMI. Se započtením daní a pojištění budete dlužit 541 dolarů měsíčně. Nyní začíná zábava.
Jakmile tento dům převezmete do vlastnictví a nastěhujete se do něj, aby byl „Owner Occupied“, začnete splácet hypotéku, jak jen to bude možné. Použijte své daňové vratky, bonusy, vedlejší příjmy atd. k tomu, abyste dostali zůstatek hypotéky co nejníže.
Vaším cílem je splácet hypotéku tak, abyste dosáhli maximálně 70% poměru úvěru k hodnotě (LTV). To znamená, že pokud je dům oceněn na 100 000 USD, budete na něm dlužit pouze 70 000 USD, čímž dosáhnete poměru úvěru k hodnotě 70 %. To pro vás, a co je důležitější pro banku, která vám nabízí financování, znamená, že byste se nyní mohli kvalifikovat pro cash out refinancování.
Jakmile dosáhnete svého 70% LTV, můžete svůj dům refinancovat zpět na původní 90% LTV a „vyplatit“ vlastní kapitál svého domu, což znamená, že od refinancování odejdete s šekem na 20 000 USD v ruce. Vaše měsíční splátka se nezmění a potenciálně může být dokonce nižší, pokud si zajistíte lepší úrokovou sazbu.
Druhá a třetí koupě
S hotovostí 20 000 USD v ruce máte několik možností. Pokud se vám nelíbí dům, ve kterém v současné době bydlíte, můžete zopakovat krok 1, přestěhovat se do nového domu a ten, který již vlastníte, pronajmout. Nebo můžete nadále bydlet ve stávajícím domě, který vlastníte, a koupit 2 nové domy jako nájemní. Abychom se dostali na rychlou cestu k tomu, jak se stát realitním magnátem, prozkoumejme možnost zůstat ve stávajícím domě a zakoupit dva nové rodinné domy jako pronájmy.
Pokud se budeme snažit zakoupit domy podobné našemu výše uvedenému příkladu, těchto 20 000 USD nám umožní zakoupit dva rodinné domy, každý s měsíční splátkou 541 USD. Nicméně nyní, když budou tyto domy považovány za investici, se daňová sazba zvýší na 6 %, takže vaše měsíční platba vyskočí na 600 USD za každý z nich.
Krása tohoto modelu spočívá v tom, že nyní můžete oba tyto domy pronajímat, přičemž průměrná výše nájemného ve většině oblastí činí 1 100 USD. Tím získáte pozitivní cash flow ve výši 500 USD každý měsíc za každý dům. Samozřejmě budete chtít část těchto příjmů ušetřit na vytvoření pohotovostního fondu pro každý dům, ale po uložení 5 000 USD na dům do pohotovostního fondu budete mít dalších 1 000 USD měsíčně v kladném cash flow, které můžete použít na vytvoření zálohy na další dům.
Mogulova cesta
Vidíte, kam tato cesta směřuje. Nyní, když máte dva domy produkující kladný peněžní tok, stačí počkat, až si vytvoříte dostatek hotovosti na další zálohu. Koupíte dům číslo 4, našetříte počáteční pohotovostní fond a brzy zvýšíte svůj měsíční kladný peněžní tok na 1 500 USD.
Každým dalším koupeným domem zkrátíte dobu, kterou budete potřebovat k našetření zálohy na další dům. S 10 pronajímanými domy, z nichž každý produkuje 500 USD měsíčního pozitivního cash flow, můžete každé 2 měsíce ušetřit 10 000 USD na zálohu, což vám umožní rozumně si pořídit 6 nových domů ročně. V tuto chvíli je nebe limitem, ale budete muset zajistit, abyste začali budovat svůj tým, který vám bude pomáhat ve vašem rostoucím impériu.
Budování vašeho týmu a zajištění vaší budoucnosti
Samotná správa 3-5 nájemních domů bude vyžadovat spoustu trpělivosti, frustrace, manuální práce a stresu. Lze to však zvládnout, pokud jste ochotni věnovat potřebný čas a energii. Jakmile však získáte 5 nájemních domů, množství času potřebného ke správě nemovitostí bude nad vaše individuální možnosti. V tomto okamžiku, abyste mohli rozšířit své podnikání, budete muset začít sestavovat svůj tým.
Prvním logickým členem vašeho týmu je správce nemovitostí. Tuto osobu si můžete buď najmout, nebo si najmout agenturu, která ji bude spravovat za vás. Většina správců nemovitostí si bere procenta z hrubé sazby nájemného, takže to budete muset započítat do údajů o měsíčním cash flow. Většinou se však vyplatí, protože správce nemovitosti bude řídit pronájem a marketing vaší nemovitosti, vybírat nájemné, vyřizovat telefonáty od nájemníků a plánovat opravy a havarijní situace.
Druhým členem vašeho týmu je údržbář nebo licencovaný dodavatel. Ve všech domech dojde k poruše a v závislosti na nájemnících, které u vás bydlíte, může dojít k větším škodám než ne. Váš údržbář nebo licencovaný dodavatel si poradí se všemi opravami a zajistí, aby byl váš majetek chráněn a dobře ošetřován a mohl vám přinášet příjem po mnoho dalších let. Jakmile dosáhnete určité úrovně svého podnikání, budete chtít uzavřít smlouvu také s právníkem a účetním, kteří vám pomohou s řízením vašeho podniku.
Alternativy k tradiční cestě nemovitostí
Jedním z nejnovějších doplňků k vlastnictví nájemních nemovitostí nebo nemovitostí je crowdfunding a spoluvlastnictví. Předpoklad je jednoduchý – co kdybyste mohli do nemovitosti investovat pouhých 1 000 nebo 5 000 dolarů a spojili k tomu své peníze s 10 nebo 20 lidmi? V reálném světě se to tak dělá už léta, ale internet to jen výrazně usnadnil.
Jmenuje se to realitní crowdfunding a funguje to velmi podobně jako peer to peer půjčky. Spojíte své peníze s dalšími investory, koupíte nemovitost a těšíte se z výhod (výnosů a zhodnocení). Existuje několik platforem, které to dělají. Mezi naše oblíbené patří:
- RealtyMogul: RealtyMogul nabízí jeden z největších výběrů nemovitostí online – od rezidenčních po komerční, dokonce i některé budovy se smíšeným využitím. Svým investorům neúčtují žádné poplatky, místo toho toto břemeno přenášejí na majitele nemovitostí. Investoři mohou začít vidět návratnost již několik týdnů po financování projektu. Podívejte se na RealtyMogul zde.
- Fundrise: Fundrise nabízí kombinaci komerčních i rezidenčních nemovitostí. Jejich minimální investice je 500 dolarů. Fundrise je navíc otevřena všem investorům bez ohledu na jejich čistý majetek – to je něco, co je odlišuje od zbytku odvětví.
- FarmTogether: FarmTogether je alternativní cesta k realitnímu bohatství prostřednictvím investic do americké zemědělské půdy. Jedná se o pomalý a stabilní realitní plat. Podívejte se na FarmTogether zde.
Pokud hledáte další možnosti, zde porovnáváme všechny hlavní platformy pro crowdfunding nemovitostí: Top crowdfundingové realitní společnosti.
Podtrženo, sečteno, budoucnost investování do nemovitostí je jasná. Lidé budou vždy potřebovat místo k životu a kdekoli je potřeba, tam je příležitost pro odvážné podnikatele!
Uvažovali jste někdy o investování do nemovitostí?