Půjčka na koupi pozemku

Koupě pozemku vám umožní postavit si dům svých snů nebo zachovat kousek přírody. Pozemek však může být drahý, takže k financování nákupu pozemku budete možná potřebovat půjčku. Ačkoli se můžete domnívat, že pozemek je bezpečnou investicí – vždyť „už se na něm nic nevydělá“ – věřitelé považují úvěry na pozemky za rizikové. V důsledku toho může být schvalovací proces těžkopádnější než u standardních úvěrů na bydlení.

Snadnost a náklady na půjčku závisí na typu kupované nemovitosti:

• Půda, na které hodláte brzy stavět
• Půda, u které nepředpokládáte zástavbu

Půjčky na pozemky mohou být relativně krátkodobé půjčky, trvající dva až pět let, než je splatná balónová splátka. Existují však i dlouhodobější úvěry (nebo je můžete převést na dlouhodobý úvěr), zejména pokud na pozemku stavíte obytný dům

Koupit a postavit v jednom kroku

Věřitelé mohou být nejvíce ochotni půjčit, pokud máte v plánu na svém pozemku stavět. Držení nezastavěného pozemku je spekulativní. Výstavba objektu je také riziková, ale banky by mohly být vstřícnější, pokud se chystáte nemovitost zhodnotit (například přístavbou domu).

Stavební úvěry

Možná budete moci využít jeden úvěr na koupi pozemku a financování výstavby. Tento přístup vám umožní protrpět méně papírování a menší náklady na uzavření. Navíc si můžete zajistit financování celého projektu (včetně dokončení stavby). Nebudete trčet v držení pozemku, zatímco budete hledat věřitele, který se možná nikdy nedostaví.

Stavební plány

Pro schválení stavebního úvěru budete muset předložit plány věřiteli, který obvykle chce vidět, že práci provádí zkušený stavitel. Finanční prostředky budou rozdělovány v průběhu času, jak bude projekt postupovat, takže vaši dodavatelé budou muset postupovat podle toho, pokud očekávají, že dostanou zaplaceno.

Vlastnosti úvěru

Stavební úvěry jsou krátkodobé úvěry, často se vyznačují pouze úrokovými splátkami a trvají méně než jeden rok (v ideálním případě je projekt do té doby dokončen). Po uplynutí této doby může být úvěr převeden na standardní 30letý nebo 15letý úvěr, případně úvěr refinancujete s využitím nově postavené stavby jako zástavy.

Záloha

Chcete-li si půjčit na pozemek a stavební náklady, budete muset složit zálohu.

Hotové pozemky vs. nezastavěný pozemek

Pokud kupujete pozemek, který již má inženýrské sítě a přístup do ulice, budete mít zpravidla snazší podmínky pro schválení.

Nezastavěný pozemek

Nezastavěný pozemek můžete financovat, ale věřitelé mohou váhat (pokud to není typické pro vaši oblast – například některé oblasti jsou závislé na propanu, studnách a septicích). Je nákladné připojit k pozemku věci, jako je kanalizace a elektřina, a existuje mnoho příležitostí k neočekávaným výdajům a zpožděním.

Záloha

Pokud kupujete pozemek (například v rozvíjející se subdivizi), můžete složit pouze 15 % nebo 25 %.U nezastavěných pozemků počítejte s minimálně 30 % zálohou a možná budete muset složit 50 %, aby vám byl úvěr schválen.

Vlastnosti úvěru

Dokončené pozemky jsou pro věřitele méně rizikové, takže spíše nabízejí jednostupňové stavební úvěry, které se po dokončení výstavby změní na „trvalé“ (nebo 30leté) hypotéky. U nedokončených pozemků mají věřitelé tendenci zkracovat dobu splatnosti úvěru (například na pět až deset let).

Snížení rizika věřitele

Pokud kupujete nedokončený pozemek, nemusíte nutně dostat špatný úvěr. Své šance na získání dobré nabídky můžete zvýšit, pokud věřiteli pomůžete řídit riziko. Může být možné získat dlouhodobější úvěry, nižší úrokové sazby a menší požadavek na zálohu. Mezi faktory, které pomáhají, patří:

• Vysoké kreditní skóre (nad 680) ukazuje, že jste si v minulosti úspěšně půjčovali a spláceli dluhy.
• Nízký poměr dluhu k příjmu naznačuje, že máte dostatečný příjem, abyste mohli hradit požadované splátky.
• Nízká výše úvěru má za následek nižší splátky a nemovitost se s největší pravděpodobností snáze prodá.

Nemáte v plánu stavět

Pokud se chystáte koupit pozemek, aniž byste na něm plánovali stavbu domu nebo podnikatelského objektu, bude získání úvěru obtížnější. Existuje však několik možností, jak získat finanční prostředky:

Místní banky a spořitelny

Začněte tím, že se obrátíte na finanční instituce, které se nacházejí v blízkosti pozemku, který plánujete koupit. Pokud v dané oblasti ještě nebydlíte, mohou místní věřitelé – a online věřitelé – váhat se schválením úvěru na volný pozemek. Místní instituce znají místní trh s nemovitostmi. Mohou mít zájem na zprostředkování prodeje v oblasti, kde máte zájem. Přestože místní instituce mohou být ochotny půjčit, mohou stále požadovat až 50% akontaci a relativně krátkodobé půjčky.

Home Equity

Pokud máte ve svém domě značný vlastní kapitál, můžete si na něj půjčit pomocí druhé hypotéky. S tímto přístupem byste mohli potenciálně financovat celé náklady na pozemek a vyhnout se použití dalších úvěrů. Použitím svého domu jako zástavy však značně riskujete – pokud nebudete schopni splácet úvěr, věřitel vám může dům zabavit v exekuci.

Komerční úvěry

Zejména pokud budete nemovitost využívat k podnikatelským účelům nebo jako investici, mohou být jednou z možností komerční úvěry. Aby vám byl úvěr schválen, budete muset přesvědčit úvěrového úředníka, že jste přiměřeným rizikem. Splácení může trvat jen deset let nebo méně, ale splátky mohou být vypočítány pomocí 15letého nebo 30letého amortizačního plánu. Komerční věřitelé mohou být vstřícnější, pokud jde o zajištění. Mohou vám umožnit ručit osobně svým bydlištěm nebo můžete jako zástavu použít jiný majetek (například investiční majetek nebo vybavení).

Financování vlastníkem

Pokud nemůžete získat úvěr od banky nebo spořitelny, může být současný vlastník nemovitosti ochoten nákup financovat. Zejména u nezastavěných pozemků mohou majitelé vědět, že pro kupující je obtížné zajistit financování od tradičních věřitelů, a nemusí spěchat s vyplacením peněz. V těchto situacích majitelé pozemků obvykle dostanou poměrně vysokou zálohu, ale o všem se dá vyjednávat. Běžná je pětiletá nebo desetiletá doba splácení, ale splátky mohou být vypočítány podle delšího amortizačního plánu. Výhodou financování vlastníka je, že nebudete platit stejné náklady na uzavření, jaké byste platili tradičním věřitelům (ale i tak se vyplatí zaplatit za průzkum vlastnictví a hranic – i poctiví vlastníci pozemků mohou udělat chyby).

Specializovaní věřitelé

Pokud teprve čekáte na správný čas na stavbu nebo vybíráte projekt svého domu, budete muset pravděpodobně použít výše uvedená řešení. Pokud však máte se svou nemovitostí neobvyklé plány, může existovat věřitel, který se zaměřuje na zamýšlené využití pozemku. Na rozdíl od bank (které většinou pracují s lidmi stavějícími domy) se specializovaní věřitelé snaží pochopit rizika a výhody jiných důvodů vlastnictví pozemku. Budou s vámi ochotněji spolupracovat, protože nemusí vymýšlet jednorázovou dohodu. Tito věřitelé mohou být regionální nebo celostátní, takže hledejte na internetu podle toho, co máte na mysli. Např:

• Ochrana přírodních zdrojů
• Venkovní rekreace na soukromém pozemku
• Solární nebo větrné farmy
• Celulární nebo vysílací věže
• Zemědělské nebo chovatelské využití, včetně rančerství, ekologických farem, hobby farem a ustájení koní

Tipy pro kupující

Závěrečné náklady

Pokud získáte úvěr, budete muset kromě kupní ceny zaplatit také závěrečné náklady. Podívejte se na poplatky za poskytnutí úvěru, poplatky za zpracování, náklady na prověření úvěruschopnosti, poplatky za odhad a další. Zjistěte si, kolik zaplatíte, a s ohledem na tato čísla proveďte konečné rozhodnutí o financování. U relativně levné nemovitosti mohou náklady na uzavření smlouvy tvořit značné procento kupní ceny.

Pořiďte si průzkum

Nepředpokládejte, že stávající linie plotu, značky nebo „zjevné“ geografické prvky přesně označují hranici pozemku. Nechte si před koupí nemovitosti vypracovat a ověřit průzkum hranic od profesionála. Současní majitelé nemovitosti nemusí vědět, co vlastní, a po dokončení koupě to bude váš problém.

Zkontrolujte vlastnické právo

Zejména pokud si půjčujete neformálně (například pomocí úvěru na bydlení nebo financování prodávajícím), udělejte to, co dělají profesionální věřitelé – nechte si zkontrolovat vlastnické právo. Než předáte peníze, zjistěte, zda na nemovitosti neváznou zástavní práva nebo jiné problémy.

Počítejte s dalšími náklady

Jakmile se stanete vlastníkem pozemku, mohou vás čekat další výdaje. Projděte si tyto výdaje navíc k případným splátkám úvěru, který budete za pozemek platit. Mezi potenciální náklady patří:

• Městské nebo okresní daně (ověřte si u svého daňového poradce, zda máte nárok na odpočet)
• Pojištění volných pozemků nebo opuštěných budov
• Případné poplatky sdružení vlastníků domů (HOA)
• Jakákoli nutná údržba, jako je oprava plotů, správa odvodnění atd.
• Stavební náklady, pokud se někdy rozhodnete stavět, přidat služby nebo zlepšit přístup na pozemek
• Poplatky za povolení, za jakoukoli činnost, kterou jste na pozemku plánovali

Znáte pravidla

Když vidíte volný pozemek, můžete předpokládat, že je možné všechno. Místní zákony a územní požadavky však mohou omezovat to, co můžete dělat – dokonce i na svém soukromém pozemku. Pravidla společenství vlastníků bytů mohou být obzvláště frustrující. Než se dohodnete na koupi, poraďte se s místními úřady, realitním právníkem a sousedy (pokud je to možné).

Pokud u nemovitosti, kterou jste si vyhlédli, objevíte nějaké problémy, zeptejte se na změny. Možná budete mít smůlu, nebo budete moci po dodržení příslušných postupů (někdy stačí vyplnit papíry a zaplatit poplatky) udělat to, co chcete. Nejjednodušší by mohlo být, kdybyste o povolení požádali, místo abyste rozčilovali sousedy.