Contractor Surety Bonds:

Det er forbundet med en stor mængde tid, energi og risiko at gå ind i en selvstændig virksomhed. I bygge- og anlægsbranchen er det ikke kun dig som virksomhedsejer, der står over for en risiko, dine kunder påtager sig også en vis grad af risiko, når de ansætter dig. En entreprenørkaution er med til at beskytte projektejeren, entreprenøren, og er med til at give dine kunder ro i sindet.

Hvad er en entreprenørkaution, og hvordan fungerer den?

En kautionskaution er grundlæggende et løfte om, at en part bliver juridisk ansvarlig for en anden parts gæld, misligholdelse eller svigt. Entreprenørgældsgarantier er aftaler mellem tre parter:

• En part kaldet kautionisten (kautionsselskabet eller banken) garanterer en;
• Den anden part kaldet den forpligtede (som regel projektejeren eller entreprenøren) for en;
• Den tredje part kaldet hovedkontrahenten (som regel entreprenøren) (1)

Med andre ord betaler du som entreprenør et gebyr for at få et kautionsselskab til at garantere din kontrakt med projektejeren. Hvis du ikke fuldfører det aftalte projekt, finder kautionsselskabet en anden entreprenør til at fuldføre det eller betaler projektejeren et forudfastsat beløb. Kautionsgarantien giver projektejeren ved projektets start sikkerhed for, at det vil blive gennemført. Hvis kautionsselskabet er nødt til at betale projektejeren, vil det udløse en aftale om skadesløsholdelse, hvorved du som entreprenør er forpligtet til at erstatte kautionsselskabet for deres tab.

Typer af kautionsobligationer

Der findes tre forskellige typer kautionsobligationer, og hver type har et andet formål:

• Bid Bond – En kaution før kontraktindgåelse, der sikrer, at den lavestbydende entreprenør på et byggetilbud vil indgå kontrakten, hvis tilbuddet accepteres, og at den vil stille de yderligere kautioner, der kræves. Disse kautioner er med til at sikre tilbudsgivernes legitimitet og tjener formålet med prækvalifikation af den valgte entreprenør.
• Performance Bond – Garantier for, at entreprenøren vil fuldføre projektet som skitseret i kontrakten. Disse kautioner beskytter ejeren, hvis entreprenøren ikke er i stand til at opfylde forpligtelsen.
• Betalingskaution – sikrer, at alle arbejdere, underentreprenører og leverandører vil blive betalt af entreprenøren, med forbehold af de restriktioner og begrænsninger, der er pålagt ved lov, kontrakten eller kautionen.

Der er andre kautioner, der kan kræves i forbindelse med byggeri, men dette er de tre væsentlige typer.

Som entreprenør i Massachusetts har jeg brug for en kautionskaution?

Offentlige byggeprojekter:

Bonds såsom ydelses- og tilbudsgarantier er påkrævet for at arbejde på offentlige byggeprojekter. Disse krav er normalt fastsat af de enkelte byer eller kommuner snarere end af staten Massachusetts.(2)

Føderale byggeprojekter:

“Som lov kræver Miller Act (40 U.S. Code § 3131-3134) kontraktgarantier på alle føderale byggeprojekter.” (3) Hovedentreprenører, der byder på et føderalt projekt, skal stille en ydelsesgaranti og en betalingsgaranti, der dækker alt arbejde og materiale. Loven er påkrævet ved kontrakter på over 100.000 dollars, der arbejder eller planlægger at arbejde på en hvilken som helst bygning eller ejendom tilhørende De Forenede Stater.

Hver stat har sin egen version af Miller Act, kaldet en “Little Miller Act”. Massachusetts (M.G. L. c. 149, §29) kræver, at der stilles kautioner for enhver kontrakt på over 25 000 USD for ændring, reparation, ombygning, nedrivning eller opførelse af faciliteter.

Private byggekontrakter:

Mange private ejere vælger at kræve kontraktkautioner for deres projekter for at beskytte deres investering og for at sikre, at entreprenøren er kvalificeret til at udføre arbejdet. Hovedentreprenører vil ofte kræve, at deres underleverandører også skal indhente ydelses- og betalingsgarantier. I nogle tilfælde kræver långivere, at ejere indhenter kautioner på projekter.

Hvor meget koster en kautionskaution fra Massachusetts?

Skautionspræmier varierer afhængigt af det nødvendige kautionsbeløb og din sats (som er den procentdel af det fulde kautionsbeløb, du skal betale). Præmierne kan variere fra 0,5 % – 4 % af kontraktbeløbet, afhængigt af projektets størrelse, type og varighed og entreprenøren.

For en lille og nyopstartet entreprenør med minimal erfaring kan en entreprenør forvente at betale 2-4 % af kontraktbeløbet. I lighed med et banklån har den personlige kredit indflydelse på den sats, som kautionsselskabet tilbyder. Kautionsselskabet sikrer, at du vil udføre kontraktens forpligtelser og bakker dig økonomisk op.

Sådan får du den bedste sats for en kaution

Sikring af den bedste kautionssats involverer faktorer, der forsikrer kautionsselskabet om, at du har en historik af succes og ikke vil have behov for at bruge kautionen, såsom din økonomiske baggrund og erfaringen med din virksomhed. Du udgør en højere risiko for kautionsselskabet, hvis du har en vakkelvorn finansiel baggrund og/eller begrænset erhvervserfaring. (4)

Nedenfor er nogle af de bedste måder at sikre, at du får den bedste sats for entreprenør kautionsobligationer:

• Giver du brancheerfaring, stærk personlig kredit sammen med forretningsmæssige og personlige finansielle oplysninger, vil det være med til at sænke din kautionsrate.
• Har du en god Certified Public Accountant (CPA). For kontraktobligationer kan større entreprenører med dårlig kredit få godkendelse med stærk CPA forberedt forretningsøkonomi.
• Bondsstørrelsen og din sandsynlighed for at forårsage obligationsfordringer bruges til at beregne præmien. Obligationsselskaberne bestemmer dine chancer for at forårsage krav ved at se på din arbejdsgren, personlig kredit og brancheerfaring.

Hvorfor bruge McSweeney & Ricci til alle dine Massachusetts Business Bonding-behov?

1. Vi arbejder sammen med din virksomhed: Mange små entreprenører har problemer med at sikre deres første obligationer eller etablere tilstrækkelig obligationsstøtte til at håndtere deres voksende forretningsplaner. Vores kommercielle forsikringsteam har erfaring med de forskellige obligationer, du kan have brug for, og kan udvikle et kautionsprogram til enhver situation. Vi samarbejder med dig for at hjælpe dig gennem de forskellige trin i sikringen af en kaution eller kautionslinje. Vi rådgiver dig om de specifikke spørgsmål og de nødvendige dokumenter såsom regnskaber, selvangivelser, skatteangivelser, kreditlinjer og kontraktdetaljer, der er nødvendige for at opnå en kaution. Disse elementer er med til at etablere obligationsforholdet mellem entreprenøren, agenten og kautionisten. (Entreprenører, der er aktive tilbudsgivere, bør samarbejde med en forsikringsagent, der har specialiseret sig i kaution, for at få hyppigere professionel bistand i forbindelse med deres tilbuds- og ydelsesgarantier.)
2. Ekspertise, du kan stole på: Siden 1964 har McSweeney & Ricci hjulpet virksomheder af alle størrelser i hele Massachusetts, New England og andre steder. Vi specialiserer os i at levere generelle entreprenører og specialentreprenører med komplette forsikringsløsninger til virksomheder, sikkerhedsmaterialer og rådgivning for at minimere risikoen og white glove-skadeservice for at få dig hurtigt tilbage på arbejde, hvis du oplever et tab.
3. Vi repræsenterer adskillige førende kautionsselskaber: McSweeney & Ricci Insurance repræsenterer flere førende forsikringsselskaber end de fleste bureauer af vores størrelse. Derudover repræsenterer vi mange af de førende kautionsselskaber og kautionsgrossister i branchen. Disse fremragende arbejdsrelationer og partnerskaber gør det muligt for os at vælge det bedste program til dine individuelle behov samt de bedste muligheder for din virksomhed.
4. Vi er aktive i din branche: Vores kommercielle team holder sig orienteret om alle ændringer, der sker inden for byggebranchen i hele Massachusetts og New England, og vil advare dig om eventuelle ændringer, der påvirker dig og din daglige drift.

For mere information om sikring af en entreprenør kaution, såsom en tilbudsgaranti, ydelses- eller betalingsgaranti eller andre forskellige kautionsgarantier såsom en fidelity bond, kontakt Kyle Carrigan. Med over ti års erfaring i branchen har Kyle specialiseret sig i entreprenører og har opnået betegnelserne Chartered Property Casualty Underwriter (CPCU) og Associate in Fidelity and Surety Bonding (AFSB).

Kontakt Kyle på (D) 781.952.4132 (C) 617.281.9177 eller indsend et gratis tilbud på vores hjemmeside.

Author: Kyle Carrigan, CPCU

Commercial Lines Sales Executive | LinkedIn Profile

Kilder:

The Basic Bond Book – The Associated General Contractors of America

https://malegislature.gov/Laws/GeneralLaws/PartI/TitleXXI/Chapter149/Section29

(1) “Contractor Surety Bond:Hvad betyder det for en entreprenør at være kautioneret?” Blog 02/18/19

(2) “Massachusetts Surety Bonds-Bonds-Bonds By State”

(3) “The Miller Act: Sådan håndteres betalingsspørgsmål som en føderal underleverandør” 13/02/19

(4) “Sådan ved du, om du får den bedste kautionssats” af Duke Revard 18/04/17 Surety Solutions