Nøglepunkter
- Investering i etageboliger er en god måde at begynde at investere i fast ejendom på.
- Køb af duplexer kan være skræmmende for den nybegynder investor, men jeg kan forsikre dig om, at det kan være det bedste træk for investorer uden nogen erfaring under bæltet.
- Væg omhyggeligt de positive og negative aspekter af en duplex investeringsstrategi, før du beslutter dig for at forpligte dig.
Er investering i duplexer en god strategi? Det er et simpelt spørgsmål, men ikke desto mindre et relevant spørgsmål. Der er trods alt flere levedygtige exitstrategier, der er værd at overveje for en investor. Det giver kun mening, at en dygtig iværksætter ville gennemgå sine valg i overensstemmelse hermed. Det er dog værd at bemærke, at nye investorer bør være forberedt på at stille de samme spørgsmål.
Der kommer nye investorer ind i branchen hver dag; nogle foretager skiftet fra etablerede karrierer, mens andre søger at købe deres første fast ejendom. Der er naturligvis ikke nogen rigtig eller forkert måde at komme i gang på, så længe du er fortrolig med den vej, du vælger. Uanset din særlige erfaring er der en perfekt type ejendom, der venter på dig. Det er derfor op til dig at finde ud af, hvor din komfortzone starter og slutter.
Relativt nye investorer kan overveje at købe etageboliger. Ved at investere i duplexer, eller tofamiliehuse, kan du nyde fordelene ved at eje fast ejendom. Duplexer kan dog have mere upside, end du oprindeligt havde forventet. Mange nye investorer er måske ikke klar over, at et sådant køb tjener til at afbøde risikoen og fremme fremtidige investeringer. Hvis du er ny i branchen og ønsker at komme godt fra start, så overvej fordelene ved at købe duplexer; du vil måske opdage, at du kan lide det, du ser.
Fordele ved køb af duplexer
En ordentlig duplexinvesteringsstrategi har potentiale til at løfte en investors karriere til et nyt niveau. Hvis det gøres korrekt, er der absolut ingen grund til, at en investor ikke kan realisere en eller alle de følgende fordele ved at købe duplexer:
- Lejeindtægter
- Cashflow
- Opbygge egenkapital
- Lejerne betaler realkreditforpligtelser
- Skatteskalderen
- God begynderstrategi
Den største fordel ved at købe en duplex er muligheden for at få en lejer til at dække en del af eller hele den aktuelle realkreditbetaling. To-familie ejendomme er underwritten med mange af de samme retningslinjer som enfamilie ejendomme; du kan drage fordel af lave udbetalingsmuligheder med FHA eller konventionelle lån. Nedbetalinger kan være så lave som 3,5 % af købsprisen og kan komme fra din eksisterende opsparing eller kan endda være en gave fra et berettiget familiemedlem. Da boligpriserne stadig ikke er fuldt ud genoprettet i mange dele af landet, er der mange gode tofamilieejendomme, der kan erhverves med minimal udbetaling til eller under markedsværdien. Dette er din bedste mulighed, hvis du ikke har adgang til en stor sum penge og leder efter et sted at bo og investere.
Hvis din realkreditbetaling er 1.200 dollars, og lejeren på den anden side af ejendommen betaler 1.200 dollars, bor du i huset for næsten ingenting. Det giver dig mulighed for at spare en god sum penge op til fremtidige indkøb – alt imens du bor i en ejendom, som du ejer. I stedet for at smide penge væk til en udlejer, vil du have noget at vise for din investering. Det, du har, er en fast ejendom, som du kan bo i så længe du vil, eller som du kan beholde som en del af din langsigtede investeringsportefølje. Det bedste er, at du kom i gang med en minimal udbetaling, og du har øjeblikkelig cash flow, så snart du finder en lejer.
Skattefordele og muligheden for fremtidig værdistigning gør det mere attraktivt at købe en duplex end andre typer investeringsstrategier. Enhver succesfuld investor får sin start et sted. Det er egentlig ligegyldigt, hvordan du kommer i gang, så længe du forpligter dig og går i gang. Hvis du har muligheden og midlerne, kan køb af en duplex være den bedste måde at stifte bekendtskab med branchen på og plante frøene til langsigtet rigdom. Dette er kun én måde at komme ind i branchen på, men det er den mest økonomiske og kan være den mest lærerige. Det kan også give dig langsigtede gevinster, som du måske ikke engang er klar over på det nuværende tidspunkt. At købe en duplex, eller ethvert investeringskøb, kan være den bedste beslutning om fast ejendom, du nogensinde vil træffe.
Risici ved investering i duplexer
Investering i duplexer er, ikke i modsætning til enhver anden investeringsstrategi, ikke uden risici. Om ikke andet er der ikke en investering, der ikke har i det mindste en vis grad af risiko. Derfor er det vigtigt at forstå, at selv om det at købe en duplex og udleje halvdelen kan resultere i en god strategi, er der risici, der berettiger din overvejelse, hvoraf de mindste ikke mindst omfatter:
- Ledige lejemål
- Dårlige lejere
- Vejlige vedligeholdelsesproblemer
- Sene betalinger
Jeg vil gerne gøre det helt klart: At investere i duplexer kan være et fantastisk karrierevalg, men der er bestemt risici, som du skal være opmærksom på. Om ikke andet er det lige så vigtigt at vide, hvad man ikke skal gøre, som at vide, hvad man skal gøre (hvis ikke mere).
Den største enkeltstående risiko ved at investere i etageboliger er uden tvivl ledige lejemål. Ledige lejemål, eller enheder, der ikke bliver udlejet, koster investorer penge hver eneste dag, de går uden en lejer. Og selv om fortjenstmarginerne varierer fra enhed til enhed, kan selv de bedste duplex-investorer ikke tjene penge, hvis de ikke udlejer deres aktiver. I stedet for at indsamle penge kan ledige lejemål faktisk æde din bundlinje op eller endda ødelægge den helt og holdent. Tomgang er derfor bedst at undgå. Det lyder måske som sund fornuft, men det er værd at slå fast: Duplex-investorer skal gøre alt, hvad de kan, for at undgå tomgang. Når enheder ikke bliver udlejet, vil de ende med at koste penge i stedet for at tjene penge.
Selv om det er i en duplex-investors bedste interesse at udleje sine enheder, skal de være helt sikre på, at de udlejer til de rigtige mennesker, ellers risikerer de at løbe ind i en anden, ja, risiko. Mens ledige lejemål er bedst at undgå, kan de være endnu bedre end dårlige lejere. En dårlig lejer kan faktisk være mere bekostelig end en ledig bolig, hvis de rigtige situationer opstår. Så i stedet for at nøjes med at vælge en hvilken som helst lejer, skal du sørge for at undersøge dem i overensstemmelse hermed. Den bedste måde at gøre duplexinvestering til et rentabelt foretagende er at fylde enheden med de rigtige lejere.
Finansiering af en duplex
Der er andre fordele, der vil hjælpe dig i din investeringskarriere. At gå gennem processen for godkendelse af realkreditlån og lukning vil give dig noget erfaring med, hvordan det fungerer, og hvad der er nødvendigt. Det kan være øjenåbnende, hvis du går igennem det for første gang. Du vil blive gjort opmærksom på, hvor de afsluttende omkostninger går hen, hvor lang tid processen tager og de ting i sidste øjeblik, der altid synes at dukke op. Når du først er kommet igennem afslutningen, skal du også blive hurtigt klog på udlejningsprocessen. At finde en god lejer er nøglen til at være en god udlejer, hvis du har et dobbelthus, et enfamiliehus eller en erhvervsejendom med 30 enheder. Du skal lære processen med ansøgning og lejekontrakt, samt hvordan det er at have med en egentlig lejer at gøre. Din situation er lidt anderledes, da du bor i den samme ejendom som din lejer, men mange af de spørgsmål, du skal tage stilling til, er de samme. Dette vil hjælpe dig med at udarbejde en liste over entreprenører og skabe et netværk til alle, som du kan få brug for til at udføre arbejde på din ejendom. Hver lejer er et nyt eventyr, men hvis processen er noget, du nyder og nemt kan håndtere, er du måske klar til en større arbejdsbyrde og efterfølgende ejendomme.
Trinene for at erhverve en duplex er stort set de samme, som du ville tage for enhver anden ejendom. Det starter med at samle de elementer, der er nødvendige for långiverens godkendelse. Indkomst, aktiver, udbetaling og kredit score er de fire hovedområder, som långivere ser på. Du skal være forholdsvis stærk på mindst tre af de fire områder for at blive godkendt. At have en god kredit score, men en minimal indkomst, er ikke nok på dagens realkreditmarked. Jo hurtigere du ved, hvad du er godkendt til, eller hvilke punkter du har brug for at forbedre din ansøgning, jo hurtigere kan du begynde at lede. Derfra kan du ringe rundt til nogle lokale ejendomsmæglere og få dem til at vise dig huse i din prisklasse og afgive et tilbud. Din ejendomsmægler vil håndtere de fleste opgaver i forbindelse med køb og tilbud for dig, især hvis det er dit første køb. Hvis du ikke har nogen idé om, hvad du leder efter, kan du tage et kig på internettet og se, hvad der er tilgængeligt i dit område. Jo mere viden du har, når du går ind i processen, jo bedre rustet vil du være til at træffe gode beslutninger om, hvor og hvilke typer af ejendomme du ønsker.
Er en duplex investeringsstrategi den rigtige for dig?
Gjort korrekt, fastholder jeg, at investering i duplexer kan være et godt træk, hvilket giver anledning til spørgsmålet: Er en duplex investeringsstrategi den rigtige for dig? Mens investering i to-enhedsaktiver har bevist, at det hører til i en investors portefølje, skal du være helt sikker på, at det kan give det, du ønsker. Tag det, du har lært her, og anvend det på din egen portefølje. Ville investering i tofamilieejendomme arbejde hen imod dit slutspil eller forringe det? Er det en god investering at købe en etagebolig i forhold til det sted, hvor du befinder dig i din karriere? Nu er det tid til at stille de vigtige spørgsmål; sørg for, at du vil have det, du ønsker at investere i etageboliger, før du kaster dig ud i det.