Tvangsauktionsprocessen
Note: Det følgende er en generel opdeling af tvangsauktionsprocessen. Hvis du er interesseret i at finde ud af mere om tvangsauktionslove i din stat, kan du se vores oversigt over tvangsauktionslove for alle 50 stater.
Tvangsauktion defineret
En tvangsauktion opstår, når en ejer af en ejendom ikke kan betale hovedstol og/eller renter på sit lån, hvilket typisk fører til, at ejendommen bliver beslaglagt og solgt.
Faserne i tvangsauktion
Tvangsauktionsprocessen er ikke særlig svær at forstå. Der er flere faser, hvor boligejeren har mulighed for at bringe lånet i orden og undgå tvangsauktion.
Efter ca. tre til seks måneder med manglende betalinger beordrer långiveren en administrator til at registrere en meddelelse om misligholdelse (Notice of Default (NOD)). På County Recorder’s Office. Dette giver låntageren besked om, at han eller hun står over for tvangsauktion, og starter en genetableringsperiode, der typisk løber indtil fem dage før hjemmet bortauktioneres.
Hvis misligholdelsen ikke er korrigeret (lånet skal bringes til at være aktuelt) inden for tre måneder, fastsættes en tvangsauktionsdato. Boligejeren vil modtage en meddelelse om salg, og denne meddelelse vil også blive hængt op på ejendommen. Desuden registreres salgsbekendtgørelsen på County Recorder’s Office i det amt, hvor ejendommen er beliggende. Endelig offentliggøres denne salgsbekendtgørelse også i de lokale aviser i det pågældende amt i løbet af en periode på tre uger.
Salget af tvangsauktionsforvalteren finder typisk sted på trapperne i det amtsdomshus, hvor ejendommen er beliggende. Tid og sted for dette salg er angivet i salgsbekendtgørelsen. Ved trustee sale auktioneres ejendommen offentligt til den højestbydende, som skal betale den højeste budpris kontant, typisk med et depositum på forhånd og resten inden for 24 timer. Vinderen af auktionen vil derefter modtage trustee’s deed til ejendommen.
Forsalgsauktion
På auktionen fastsættes et åbningsbud på ejendommen af den tvangsauktionerende långiver. Dette åbningsbud er normalt lig med den udestående lånesaldo, påløbne renter og eventuelle yderligere gebyrer og advokatomkostninger i forbindelse med trustee sale. Hvis der ikke er nogen bud, der er højere end åbningsbuddet, vil ejendommen blive købt af den advokat, der gennemfører salget, for långiveren.
Hvis dette sker, og åbningsbuddet ikke opfyldes, anses ejendommen for at være en REO eller Real Estate Owned. Dette sker typisk, fordi mange af de ejendomme, der er til salg på tvangsauktioner, er mindre værd end det samlede beløb, som banken eller långiveren skylder.
Når du køber en ejendom på et tvangsauktionssalg, udslettes alle efterstillede panterettigheder bortset fra ejendomsskatter. Prioriteten af panterettigheder bestemmes af datoen for registreringen. Når du køber en REO aka. Bank REO, vil du typisk modtage ejendommen med en ren titel.
Tips om at byde på tvangsauktioner:
- An Insider’s View from the Courthouse Steps
- Køb af et hus ved domstolens trapper: Høj risiko – høj belønning
- Gambling på tvangsauktion: High Stakes
- Real Estate Day Trading at the Courthouse Steps
Oplysende ressourcer om tvangsauktion
Fora om tvangsauktion
- Fora om tvangsauktion & Pre-Foreclosure Discussion Forum
- Bank REO Discussion Forum
Andre ressourcer
- Hvor man kan finde tvangsauktioner
- Bank REO Listings
- Pre-Foreclosures
- Government Foreclosures
- Asset Management REO
Foto: Jeremy Burgin