Det første køb
Dit første køb af fast ejendom vil altid være det sværeste. Når jeg udlægger min plan, vil du se, at hvert efterfølgende bygger på det første, og hvert efterfølgende køb bliver lettere, efterhånden som dit cashflow forbedres, og du forfiner dine systemer. Men det kan være svært at få det første stykke ejendom. Mit forslag er at starte med et enfamiliehus til en beskeden pris og bo i det selv, mens du aggressivt betaler ned på realkreditlånet.
For eksempel køber du et hjem med 3 soveværelser, 2 badeværelser, 1.600 kvadratfod i et anstændigt område af din by til 100.000 dollars (grin ikke, dette findes i MANGE områder af amtet). Du bruger en långiver som Bank of America’s nye “No PMI” realkreditprogram eller SoFi, og tager et realkreditlån med en 10% udbetaling, respektabel 4% rente og ingen PMI. Med skatter og forsikringer inkluderet, vil du skylde 541 USD om måneden. Nu begynder det sjove.
Når du overtager ejerskabet af dette hjem og flytter ind for at gøre det ‘Owner Occupied’, vil du begynde at betale dit realkreditlån så meget ned som muligt. Brug dine skatterefusioner, bonusser, indkomster fra sidegevinster osv. til at få realkreditlånet så lavt som muligt.
Dit mål er at betale realkreditlånet ned, så du når op på maksimalt 70 % af værdien af lånet (LTV). Det betyder, at hvis huset er vurderet til 100.000 $, vil du kun skylde 70.000 $ på boligen, hvilket giver dig en låneværdiprocent på 70 %. Det betyder for dig, og endnu vigtigere for den bank, der tilbyder dig finansiering, at du nu kan kvalificere dig til en cash out-refinansiering.
Når du når din 70 % LTV, kan du refinansiere dit hjem tilbage til den oprindelige 90 % LTV og “cash out” dit hjem egenkapital, hvilket betyder, at du vil gå væk fra refinansieringen med en check på 20.000 dollars i hånden. Din månedlige betaling vil ikke ændre sig, og kan potentielt endda være lavere, hvis du kan sikre dig en bedre rente.
Det andet og tredje køb
Med dine 20.000 dollars kontant i hånden har du et par muligheder. Hvis du ikke kan lide det hus, du bor i i øjeblikket, kan du gentage trin 1, flytte ind i et nyt hus og leje det hus, du allerede ejer, ud. Eller du kan fortsætte med at bo i det eksisterende hus, du ejer, og købe 2 nye huse som lejeboliger. For at komme på det hurtige spor til at blive en ejendomsmogul, lad os undersøge muligheden for at blive i det eksisterende hus og købe to nye enfamiliehuse som lejeboliger.
Hvis vi ser på at købe boliger svarende til vores ovenstående eksempel, vil de 20.000 dollars give os mulighed for at købe to enfamiliehuse med en månedlig ydelse på 541 dollars hver. Men nu, hvor disse boliger vil blive behandlet som en investering, stiger skattesatsen til 6 %, så din månedlige betaling vil springe til 600 $ hver.
Skønheden ved denne model er, at du nu kan udleje begge disse boliger, med gennemsnitlige lejepriser i de fleste områder på 1.100 $. Dette giver dig et positivt cashflow på 500 dollars hver måned pr. hus. Selvfølgelig vil du gerne spare en del af denne indkomst for at opbygge en nødfond for hvert hus, men efter at have sparet 5.000 dollars pr. hus i en nødfond, vil du have yderligere 1.000 dollars om måneden i positivt cashflow, som du kan bruge til at opbygge din udbetaling til det næste hus.
The Mogul Road
Du kan se, hvor denne vej fører hen. Nu, hvor du har to boliger, der producerer positivt cashflow, skal du bare vente, indtil du opbygger nok kontanter til din næste udbetaling. Køb hus nummer 4, spar den indledende nødfond op, og du vil snart øge dit månedlige positive cash flow til 1.500 dollars.
Med hvert yderligere hus, du køber, vil du mindske den tid, det vil tage at spare op til udbetalingen til dit næste hus. Med 10 udlejningsboliger, der hver især producerer 500 $500 månedligt positivt cashflow, kan du spare 10.000 $ op til en udbetaling hver 2. måned, hvilket giver dig mulighed for med rimelighed at købe 6 nye boliger om året. På dette tidspunkt er himlen grænsen, men du skal sikre dig, at du begynder at opbygge dit team til at hjælpe dig i dit voksende imperium.
Byg dit team op og sikring af din fremtid
Det vil kræve en masse tålmodighed, frustration, manuelt arbejde og stress at administrere 3-5 udlejningsboliger selv. Det kan dog lade sig gøre, hvis du er villig til at lægge den nødvendige tid og energi i det. Men når du først har erhvervet 5 udlejningsboliger, vil den mængde tid, der kræves for at forvalte dine ejendomme, være større end det, du individuelt er i stand til. På dette tidspunkt skal du begynde at sammensætte dit team for at kunne skalere din virksomhed.
Det første logiske medlem af dit team er en ejendomsadministrator. Du kan enten ansætte denne person eller hyre et bureau til at administrere det for dig. De fleste ejendomsadministratorer vil tage en procentdel af bruttolejeprisen, så du bliver nødt til at indregne dette i dine månedlige cashflowtal. Men de betaler generelt for sig selv, da en ejendomsadministrator vil administrere udlejning og markedsføring af din ejendom, opkrævning af husleje, telefonopkald fra lejere og planlægge reparationer og nødsituationer.
Det andet medlem af dit team er en handyman eller en autoriseret entreprenør. Alle hjem vil gå i stykker, og afhængigt af de lejere, du huser, kan der være flere skader end ikke. Din handyman eller licenseret entreprenør vil være i stand til at håndtere alle reparationer og sikre, at dine aktiver er beskyttet og velplejet, så de kan producere indkomst i mange år fremover. Når du når et vist niveau i din virksomhed, vil du også ønske at indgå kontrakt med en advokat og en revisor for at hjælpe dig med at administrere din virksomhed.
Alternativer til den traditionelle ejendomssti
Et af de seneste tilføjelser til at eje udlejningsejendomme eller fast ejendom er crowdfunding og medejerskab. Præmissen er enkel – hvad nu hvis du kunne investere blot 1.000 eller 5.000 dollars i en ejendom, og du samler dine penge sammen med 10 eller 20 personer for at gøre det? Det er blevet gjort på denne måde i årevis i den virkelige verden, men internettet har bare gjort det meget nemmere.
Det kaldes crowdfunding af fast ejendom, og det fungerer på samme måde som peer to peer-lån. Du samler dine penge med andre investorer, køber en ejendom og nyder godt af fordelene (indkomst og værdistigning). Der er flere platforme, der gør dette. Vores favoritter er:
- RealtyMogul: RealtyMogul tilbyder et af de største udvalg af fast ejendom online – fra boliger til erhvervsejendomme og endda nogle bygninger til blandet brug. De opkræver ikke deres investorer gebyrer, men lægger i stedet denne byrde på ejendomsindehaverne. Investorerne kan begynde at se et afkast blot et par uger efter, at projektet er finansieret. Tjek RealtyMogul ud her.
- Fundrise: Fundrise har en blanding af både erhvervsejendomme og boliger. Deres minimumsinvestering er 500 dollars. Desuden er Fundrise åben for alle investorer uanset nettoformue – noget, der adskiller dem fra resten af branchen.
- FarmTogether: FarmTogether er en alternativ vej til ejendomsrigdom via investering i amerikansk landbrugsjord. Dette er en langsom og stabil ejendomsplat. Tjek FarmTogether ud her.
Hvis du leder efter andre muligheder, sammenligner vi alle de store crowdfunding-platforme for fast ejendom her: Top Crowdfunding Real Estate Companies.
Den nederste linje er, at fremtiden er lys for ejendomsinvestering. Folk vil altid have brug for et sted at bo, og overalt hvor der er et behov, er der en mulighed for den eventyrlystne iværksætter!
Har du nogensinde overvejet at investere i fast ejendom?