A zárolási folyamat
Megjegyzés: Az alábbiakban a zárolási folyamat általános lebontása olvasható. Ha szeretne tájékozódni az Ön államának elárverezési törvényeiről, kérjük, tekintse meg a Mind az 50 állam elárverezési törvényei című könyvtárunkat.
Az elárverezés definíciója
Az elárverezés akkor következik be, amikor az ingatlan tulajdonosa nem tudja fizetni a hitelének tőke- és/vagy kamatfizetését, ami általában az ingatlan lefoglalásához és értékesítéséhez vezet.
Az elárverezés szakaszai
Az elárverezési folyamatot nem túl nehéz megérteni. Több szakasz van, amelyek során a lakástulajdonosnak lehetősége van arra, hogy a hitelt aktuálissá tegye, és elkerülje az ingatlan elárverezését.
Egy körülbelül három-hat hónapos fizetési késedelem után a hitelező megbízza a vagyonkezelőt, hogy jegyezzen fel egy Notice of Default (NOD). A megyei nyilvántartó hivatalban. Ez értesíti a hitelfelvevőt arról, hogy elárverezés előtt áll, és elindít egy helyreállítási időszakot, amely általában a lakás elárverezése előtti öt napig tart.
Ha a mulasztást három hónapon belül nem javítják ki (a hitelt aktuálissá kell tenni), megállapítják a végrehajtás időpontját. A lakástulajdonos értesítést kap az eladásról, és ezt az értesítést az ingatlanon is kifüggesztik. Ezenkívül az értékesítési hirdetményt az ingatlan fekvése szerinti megyei nyilvántartó hivatalban rögzítik. Végül ezt az értékesítési hirdetményt három héten keresztül az adott megyében megjelenő helyi újságokban is közzéteszik.
A zárolási vagyonkezelői értékesítésre általában annak a megyei bíróságnak a lépcsőjén kerül sor, ahol az ingatlan található. Ennek az értékesítésnek az időpontját és helyét az értékesítési hirdetményben jelölik meg. A Trustee Sale-en az ingatlant nyilvánosan árverezik el a legmagasabb ajánlatot tevőnek, akinek a legmagasabb kikiáltási árat készpénzben kell kifizetnie, általában előleggel, a fennmaradó összeget pedig 24 órán belül. Az árverés nyertese ezután megkapja az ingatlanra vonatkozó vagyonkezelői okiratot.
Foreclosure Auction
Az árverésen az ingatlanra vonatkozó nyitó ajánlatot az árverező hitelező határozza meg. Ez a nyitó ajánlat általában megegyezik a fennálló hitelegyenleggel, a felhalmozott kamatokkal, valamint a vagyonkezelői értékesítéssel kapcsolatos további díjakkal és ügyvédi költségekkel. Ha nem érkezik a nyitóajánlatnál magasabb ajánlat, az ingatlant az értékesítést végző ügyvéd vásárolja meg a hitelező nevében.
Ha ez történik, és a nyitóajánlat nem teljesül, az ingatlant REO-nak vagy Ingatlantulajdonosnak tekintik. Ez jellemzően azért következik be, mert az elárverezési árveréseken eladásra kerülő ingatlanok közül sok kevesebbet ér, mint a banknak vagy hitelezőnek járó teljes összeg.
Az elárverezési árverésen történő ingatlanvásárláskor az ingatlanadó kivételével minden alsóbbrendű zálogjogot eltörölnek. A zálogjogok elsőbbségét a bejegyzés dátuma határozza meg. Ha Ön REO aka. banki REO-t vásárol, általában tiszta tulajdonjoggal kapja meg az ingatlant.
Tippek a kényszerárveréseken való licitáláshoz:
- Egy bennfentes nézőpontja a bírósági lépcsőről
- Házvásárlás a bírósági lépcsőn:
- Szerencsejáték a kényszerárverésen: High Stakes
- Real Estate Day Trading at the Courthouse Steps
Additional Foreclosure Resources
Foreclosure Forums
- Foreclosure & Pre-Foreclosure Discussion Forum
- Bank REO Discussion Forum
Other Resources
- Where to find foreclosures
- Bank REO Listings
- Pre-Fore-Foreclosures
- Government Foreclosures
- Asset Management REO
Photo: Jeremy Burgin