Pénzt felvenni a földvásárlás finanszírozásához

A földvásárlás lehetővé teszi, hogy megépítse álmai otthonát, vagy megőrizze a természet egy szeletét. A föld azonban drága lehet, ezért lehet, hogy hitelre lesz szüksége a földvásárlás finanszírozásához. Bár azt feltételezheti, hogy a föld biztonságos befektetés – elvégre “nem csinálnak belőle többet” -, a hitelezők kockázatosnak tartják a földhiteleket. Ennek eredményeképpen a jóváhagyási folyamat körülményesebb lehet, mint a hagyományos lakáshiteleké.

A hitelfelvétel egyszerűsége és költsége attól függ, hogy milyen típusú ingatlant vásárol:

• A földterület, amelyet hamarosan beépíteni szándékozik
• A földterület, amelyet várhatóan nem fog beépíteni

A földhitelek viszonylag rövid lejáratú hitelek lehetnek, amelyek két-öt évig tartanak, mielőtt a ballonfizetés esedékessé válik. Léteznek azonban hosszabb lejáratú hitelek is (vagy át lehet váltani hosszú lejáratú hitelre), különösen akkor, ha lakóházat épít az ingatlanra.

Vásárlás és építkezés egy lépésben

A hitelezők akkor hajlandóak leginkább hitelt nyújtani, ha már tervei vannak az ingatlanra való építkezésre. A nyers földterület birtoklása spekulatív. Építményt építeni szintén kockázatos, de a bankok kényelmesebbek lehetnek, ha Ön értéket fog hozzáadni az ingatlanhoz (például egy ház hozzáadásával).

Építési hitelek

Elképzelhető, hogy egyetlen hitelt tud felhasználni a telek megvásárlására és az építkezés finanszírozására. Ez a megközelítés lehetővé teszi, hogy kevesebb papírmunkát és kevesebb zárási költséget kelljen elszenvednie. Mi több, biztosíthatja a finanszírozást a teljes projektre (beleértve az építkezés befejezését is). Nem fog megrekedni a földterület birtokában, amíg olyan hitelezőt keres, amely talán soha nem valósul meg.

Építési tervek

Az építési hitel jóváhagyásához be kell mutatnia a terveket a hitelezőnek, aki általában látni szeretné, hogy egy tapasztalt építtető végzi a munkát. A pénzeszközöket a projekt előrehaladtával idővel osztják szét, így a vállalkozóknak végig kell csinálniuk, ha arra számítanak, hogy kifizetik őket.

A hitel jellemzői

Az építési hitelek rövid lejáratú hitelek, amelyek gyakran csak kamatfizetést tartalmaznak, és kevesebb mint egy évig tartanak (ideális esetben a projekt addigra befejeződik). Ezt követően a hitel átalakítható egy szokásos 30 vagy 15 éves futamidejű hitellé, vagy Ön refinanszírozza a hitelt az újonnan épített építményt fedezetként használva.

Előleg

A telek és az építési költségek finanszírozásához előleget kell fizetnie.

Kész telkek vs. nyers telek

Ha olyan telket vásárol, amely már rendelkezik közművekkel és utcai hozzáféréssel, általában könnyebben kap jóváhagyást.

Nyers telek

A nyers telket is finanszírozhatja, de a hitelezők habozhatnak (kivéve, ha ez jellemző a területére – például egyes területeken propángázra, kútra és szeptikus rendszerre van szükség). Költséges olyan dolgokat, mint a csatornavezetékek és az elektromos áram hozzáadása az ingatlanhoz, és számos lehetőség van váratlan kiadásokra és késedelmekre.

Előleg

Ha telket vásárol (például egy fejlődő részterületen), akkor akár 15% vagy 25%-ot is letehet.Nyers telek esetén legalább 30%-os előleggel számoljon, és előfordulhat, hogy 50%-ot kell letennie az asztalra, hogy jóváhagyják.

Hitel jellemzői

A kész telkek kevésbé kockázatosak a hitelezők számára, ezért nagyobb valószínűséggel kínálnak egylépcsős építési hiteleket, amelyek az építkezés befejezése után “állandó” (vagy 30 éves) jelzáloghitellé alakulnak át. A befejezetlen telkek esetében a hitelezők általában rövidebb (például öt-tíz éves) hitelfeltételeket tartanak fenn.

A hitelezői kockázat csökkentése

Ha nyers telket vásárol, nem feltétlenül fog rossz hitelt kapni. Javíthatja a jó üzletkötés esélyeit, ha segít a hitelezőnek a kockázatkezelésben. Lehetséges, hogy hosszabb futamidejű hiteleket, alacsonyabb kamatokat és kisebb előlegkövetelményt kaphatsz. A következő tényezők segíthetnek:

• A magas hitelpontszám (680 felett) azt mutatja, hogy Ön a múltban sikeresen vett fel hitelt és fizette vissza adósságait.
• Az alacsony adósság/jövedelem arány azt jelzi, hogy elegendő jövedelemmel rendelkezik a szükséges kifizetések teljesítéséhez.
• A kis hitelösszeg alacsonyabb kifizetéseket és valószínűleg könnyebben eladható ingatlant eredményez.

Nem tervez fejlesztést

Ha úgy fog földet vásárolni, hogy nem tervezi, hogy otthont vagy üzleti építményt épít a telekre, nehezebb lesz hitelt kapnia. A finanszírozás megszerzésére azonban több lehetőség is van.

Helyi bankok és hitelszövetkezetek

Kezdje azzal, hogy érdeklődik a megvásárolni kívánt földterület közelében található pénzintézeteknél. Ha még nem a környéken lakik, a helyi hitelezők – és az online hitelezők is – vonakodhatnak jóváhagyni egy üres földterületre vonatkozó kölcsönt. A helyi intézmények ismerik a helyi ingatlanpiacot. Érdekükben állhat, hogy megkönnyítsék az értékesítést azon a területen, ahol Ön keres. Bár a helyi intézmények hajlandóak lehetnek kölcsönt nyújtani, még mindig megkövetelhetnek akár 50%-os előleget és viszonylag rövid lejáratú kölcsönöket.

Otthoni saját tőke

Ha jelentős saját tőkével rendelkezik otthonában, lehetséges, hogy ezt a saját tőkét egy második jelzáloghitellel terhelje. Ezzel a megközelítéssel potenciálisan finanszírozhatja a telek teljes költségét, és elkerülheti további hitelek igénybevételét. Ugyanakkor jelentős kockázatot vállal azzal, hogy otthonát használja biztosítékként – ha nem tudja fizetni a hitel törlesztőrészleteit, a hitelező elárverezheti otthonát.

Kereskedelmi hitelezők

Főleg, ha az ingatlant üzleti célra vagy befektetésként fogja használni, a kereskedelmi hitelezők is szóba jöhetnek. Ahhoz, hogy megkapja a jóváhagyást, meg kell győznie a hitelügyintézőt, hogy ésszerű kockázatot jelent. A törlesztés legfeljebb tíz évig tarthat, de a kifizetéseket 15 vagy 30 éves törlesztési ütemezéssel lehet kiszámítani. A kereskedelmi hitelezők talán engedékenyebbek, ha a biztosítékokról van szó. Lehet, hogy megengedik, hogy személyes garanciát vállaljon a lakóhelyével, vagy esetleg más eszközöket (például befektetési részesedéseket vagy berendezéseket) használhat biztosítékként.

Tulajdonosi finanszírozás

Ha nem tud hitelt felvenni egy banktól vagy hitelszövetkezettől, az ingatlan jelenlegi tulajdonosa hajlandó lehet finanszírozni a vásárlást. Különösen a nyers földterületek esetében a tulajdonosok tudhatják, hogy a vevők nehezen tudnak finanszírozást szerezni a hagyományos hitelezőknél, és nem biztos, hogy sietnek a készpénzzel. Ezekben a helyzetekben a földtulajdonosok általában viszonylag nagy összegű előleget kapnak, de minden alkuképes. Gyakori az 5 vagy 10 éves visszafizetési határidő, de a kifizetéseket hosszabb törlesztési ütemezéssel is kiszámíthatják. A tulajdonosi finanszírozás előnye, hogy nem kell ugyanazokat a zárási költségeket fizetnie, mint a hagyományos hitelezőknek (de még mindig érdemes fizetni a tulajdonjog és a határok kutatásáért – még a becsületes földtulajdonosok is követhetnek el hibákat).

Speciális hitelezők

Ha csak a megfelelő időpontra vár az építkezéshez, vagy éppen a ház tervét választja, akkor valószínűleg a fenti megoldásokat kell alkalmaznia. Ha azonban szokatlan tervei vannak az ingatlanával, akkor lehet, hogy van olyan hitelező, aki a telek tervezett felhasználására összpontosít. A bankokkal ellentétben (amelyek többnyire házakat építő emberekkel dolgoznak) a szakosodott hitelezők nagy hangsúlyt fektetnek arra, hogy megértsék a földtulajdonlás egyéb okainak kockázatait és előnyeit. Hajlandóbbak lesznek az Önnel való együttműködésre, mert nem egy egyszeri üzletet kell kitalálniuk. Ezek a hitelezők lehetnek regionálisak vagy országosak, ezért keresgéljen az interneten, bármi is járjon a fejében. Például:

• Természeti erőforrások megőrzése
• Kültéri rekreáció magánterületen
• Napenergia- vagy szélerőművek
• Celluláris vagy műsorszóró tornyok
• Mezőgazdaság vagy állattartás, beleértve az állattartást, a biogazdaságokat, a hobbifarmokat és a lótartást

Tippek a vásárlóknak

Zárási költségek

A vételár mellett zárási költségeket is kell fizetnie, ha hitelt kap. Nézzen utána a kezdeményezési díjaknak, a feldolgozási díjaknak, a hitelellenőrzési költségeknek, az értékbecslési díjaknak és egyebeknek. Tudja meg, hogy mennyit kell fizetnie, és a végleges finanszírozási döntését ezeknek a számoknak a figyelembevételével hozza meg. Egy viszonylag olcsó ingatlan esetében a zárási költségek a vételár jelentős százalékát tehetik ki.

Szerezzen be egy felmérést

Ne feltételezze, hogy a jelenlegi kerítésvonalak, jelzések vagy “nyilvánvaló” földrajzi jellemzők pontosan jelölik az ingatlan határát. Kérjen szakembert, hogy készíttessen határfelmérést, és ellenőrizze azt, mielőtt megvásárolná az ingatlant. A jelenlegi ingatlantulajdonosok nem biztos, hogy tudják, mi a tulajdonuk, és ez az Ön problémája lesz a vásárlás befejezése után.

Ellenőrizze a címet

Egyáltalán, ha nem hivatalosan vesz fel kölcsönt (például a saját tőke vagy az eladói finanszírozás segítségével), tegye azt, amit a profi hitelezők tesznek – készíttessen címvizsgálatot. Tudja meg, hogy vannak-e zálogjogok vagy egyéb problémák az ingatlannal kapcsolatban, mielőtt átadná a pénzt.

Tervezze be az egyéb költségeket

Ha már az Ön tulajdonában van a földterület, további költségek is felmerülhetnek. Tekintse át ezeket a kiadásokat a földterületért fizetendő hitelkifizetések mellett. A lehetséges költségek közé tartoznak:

• Az önkormányzati vagy megyei adók (nézzen utána adótanácsadójával, hogy jogosult-e levonásra)
• Az üres földterület vagy elhagyott épületek biztosítása
• A lakástulajdonosok egyesületének (HOA) tagdíjai, ha van ilyen
• Minden szükséges karbantartás, például a kerítések javítása, a vízelvezetés kezelése stb.
• Építési költségek, ha valaha is úgy dönt, hogy építkezik, szolgáltatásokat épít hozzá, vagy javítja az ingatlan megközelíthetőségét
• Az ingatlanon tervezett bármilyen tevékenységre vonatkozó engedélyezési díjak

Ismerje a szabályokat

Amikor üres telket lát, feltételezheti, hogy bármi lehetséges. A helyi törvények és az övezeti előírások azonban korlátozhatják, hogy mit tehet – még a magánterületén is. A HOA szabályok különösen frusztrálóak lehetnek. Beszéljen a helyi hatóságokkal, egy ingatlanügyvéddel és a szomszédokkal (ha lehetséges), mielőtt beleegyezik a vásárlásba.

Ha bármilyen problémát fedez fel egy olyan ingatlannal kapcsolatban, amelyre szemet vetett, érdeklődjön a változtatásokról. Lehet, hogy nincs szerencséje, de az is lehet, hogy a megfelelő eljárások lefolytatása után (néha csak a papírok kitöltése és a díjak megfizetése szükséges) megteheti, amit szeretne. A legegyszerűbb lehet, ha engedélyt kérsz, ahelyett, hogy felbosszantanád a szomszédaidat.