The First Purchase
Your first real estate purchase will always be the most difficult. Jak kładę się mój plan, zobaczysz, że każdy kolejny buduje od pierwszego, a każdy kolejny zakup staje się łatwiejsze, jak przepływ gotówki poprawia i dopracować swoje systemy. Ale coraz pierwszy kawałek nieruchomości może być trudne. Moja sugestia jest, aby zacząć od skromnych cen domu jednorodzinnego i żyć w nim siebie, podczas gdy agresywnie spłacić hipotekę.
Na przykład, można kupić 3 sypialnie, 2 łaźnie, 1.600 stóp kwadratowych domu w przyzwoitej okolicy swojego miasta za 100.000 dolarów (Nie śmiej się, to istnieje w wielu obszarach powiatu). Używasz kredytodawcy jak Bank of America 's nowego programu „No PMI” hipotecznych lub SoFi, i wziąć kredyt hipoteczny z 10% zaliczki, szacunek 4% stopy procentowej i nie PMI. Z podatkami i ubezpieczeniem wliczonym, będziesz winien $ 541 miesięcznie. Teraz zaczyna się zabawa.
Odkąd wziąć na własność tego domu i przenieść w, aby to „Owner Occupied”, zaczniesz płacić w dół kredytu hipotecznego w jak największym stopniu, jak to możliwe. Użyj swoich zwrotów podatkowych, bonusów, pobocznych dochodów, etc aby uzyskać saldo hipoteczne tak niskie jak to tylko możliwe.
Twoim celem jest spłacenie kredytu hipotecznego tak aby osiągnąć maksymalnie 70% kredytu do wartości (LTV). Oznacza to, że jeśli dom jest wyceniany na $100,000, będziesz winien tylko $70,000 na domu, dając Ci 70% stosunek kredytu do wartości. Co to oznacza dla ciebie, a co ważniejsze dla banku oferującego ci finansowanie, jest to, że możesz teraz zakwalifikować się do refinansowania gotówkowego.
Po osiągnięciu 70% LTV, możesz refinansować swój dom z powrotem do oryginalnego 90% LTV i „spieniężyć” kapitał własny domu, co oznacza, że odejdziesz od refinansowania z czekiem na $20,000 w ręku. Twoja miesięczna płatność nie zmieni się, a potencjalnie może być nawet niższa, jeśli możesz zabezpieczyć lepszą stopę procentową.
Drugi i trzeci zakup
Z $20,000 gotówką w ręku masz kilka opcji. Jeśli nie podoba ci się dom, w którym obecnie mieszkasz, możesz powtórzyć krok 1, wprowadzić się do nowego domu i wynająć ten, który już posiadasz. Lub możesz nadal mieszkać w istniejącym domu, który posiadasz i kupić 2 nowe domy jako wynajem. Aby dostać się na szybkiej ścieżce stania się prawdziwym potentatem nieruchomości, zbadajmy opcję pozostania w istniejącym domu i zakup dwóch nowych domów jednorodzinnych jako rentals.
Jeśli spojrzymy na zakup domów podobnych do naszego powyższego przykładu, że $20,000 pozwoli nam kupić dwa domy jednorodzinne każdy z $541 miesięcznej płatności. Jednak teraz, że te domy będą traktowane jako inwestycja, stawka podatkowa wzrasta do 6%, więc miesięczna płatność skoczy do $600 każdy.
Piękno tego modelu jest to, że teraz można wynająć oba z tych domów, z średnich stawek czynszu w większości obszarów na $1,100. To daje pozytywny przepływ gotówki w wysokości 500 dolarów każdego miesiąca na dom. Oczywiście będziesz chciał zaoszczędzić część tego dochodu, aby zbudować fundusz awaryjny dla każdego domu, ale po zaoszczędzeniu $5,000 na dom w funduszu awaryjnym, będziesz miał dodatkowe $1,000 miesięcznie w pozytywnym przepływie gotówki, który możesz wykorzystać do zbudowania zaliczki na następny dom.
The Mogul Road
Możesz zobaczyć, gdzie ta ścieżka zmierza. Teraz, gdy masz dwa domy produkujące pozytywny przepływ gotówki, musisz po prostu poczekać, aż zbudujesz wystarczającą ilość gotówki na kolejną zaliczkę. Kup dom numer 4, zapisz początkowy fundusz awaryjny, a wkrótce zwiększysz swój miesięczny pozytywny przepływ gotówki do 1500 dolarów.
Z każdym dodatkowym domem, który kupisz, zmniejszysz ilość czasu, który zajmie Ci zaoszczędzenie zaliczki na kolejny dom. Z 10 domów wynajmu, każdy produkujący $ 500 miesięczny pozytywny przepływ gotówki, można zaoszczędzić $ 10.000 na zaliczkę co 2 miesiące, co pozwala na rozsądny zakup 6 nowych domów rocznie. W tym momencie, niebo jest limitem, ale trzeba będzie zapewnić, że zaczniesz budować swój zespół, aby pomóc Ci w swoim rosnącym imperium.
Budując swój zespół i zabezpieczenie swojej przyszłości
Zarządzanie 3-5 domów wynajmu przez siebie będzie wymagać dużo cierpliwości, frustracji, pracy fizycznej i stresu. Jednak można to zrobić, jeśli jesteś gotów włożyć czas i energię wymagane. Jednak po nabyciu 5 domów czynszowych, ilość czasu wymaganego do zarządzania swoimi właściwościami będzie poza to, co indywidualnie są w stanie. W tym momencie, aby skalować swój biznes, trzeba będzie rozpocząć montaż zespołu.
Pierwszy logiczny członek zespołu jest menedżer nieruchomości. Możesz albo zatrudnić tę osobę, lub zatrudnić agencję do zarządzania nim dla Ciebie. Większość menedżerów nieruchomości weźmie procent od stawki najmu brutto, więc trzeba będzie czynnik, że w miesięcznych danych przepływu środków pieniężnych. Ale generalnie płacą za siebie jak menedżer nieruchomości będzie zarządzać leasingu i marketingu nieruchomości, zbieranie czynszu, pole rozmowy telefoniczne z najemców, i harmonogram napraw i emergencies.
Drugi członek zespołu jest złota rączka lub licencjonowanego wykonawcy. Wszystkie domy się zepsuje, a w zależności od najemców domu, może być więcej szkód niż nie. Twoja złota rączka lub licencjonowany wykonawca będzie w stanie obsłużyć wszystkie naprawy i zapewnić, że twoje aktywa są chronione i zadbane, aby mogły one przynosić dochód przez wiele lat. Po osiągnięciu pewnego poziomu w swoim biznesie będziesz również chciał zawrzeć umowę z prawnikiem i księgowym, aby pomóc Ci zarządzać swoim biznesem.
Alternatywy dla tradycyjnej ścieżki nieruchomości
Jednym z najnowszych dodatków do posiadania nieruchomości do wynajęcia lub nieruchomości jest crowdfunding i współwłasność. Założenie jest proste – co by było, gdybyś mógł zainwestować tylko $1,000 lub $5,000 w nieruchomości, a ty połączyć swoje pieniądze razem z 10 lub 20 osób, aby to zrobić? To zostało zrobione w ten sposób przez lata w świecie rzeczywistym, ale Internet po prostu sprawił, że rzeczy znacznie łatwiejsze.
To się nazywa prawdziwe crowdfunding nieruchomości, i działa bardzo podobnie do peer to peer pożyczki. Łączysz swoje pieniądze z innymi inwestorami, kupujesz nieruchomość i cieszysz się korzyściami (dochód i aprecjacja). Istnieje kilka platform, które to robią. Nasze ulubione to:
- RealtyMogul: RealtyMogul oferuje jeden z największych wybór nieruchomości online – od mieszkalnych do komercyjnych, nawet niektóre mieszane budynki użytkowe. Nie pobierają opłat od swoich inwestorów, zamiast tego umieszczając to obciążenie na posiadaczach nieruchomości. Inwestorzy mogą rozpocząć widząc zwrot zaledwie kilka tygodni po projekt jest finansowany. Sprawdź RealtyMogul tutaj.
- Fundrise: Fundrise ma mieszankę zarówno komercyjnych i mieszkaniowych nieruchomości. Ich minimalna inwestycja to $500. Co więcej, Fundrise jest otwarty dla każdego inwestora bez względu na wartość netto — coś, co odróżnia ich od reszty branży.
- FarmTogether: FarmTogether to alternatywna ścieżka do prawdziwego bogactwa nieruchomości poprzez inwestowanie w amerykańskie grunty rolne. To jest powolny i stały nieruchomości plat. Sprawdź FarmTogether tutaj.
Jeśli szukasz innych opcji, porównujemy wszystkie z głównych platform crowdfundingowych nieruchomości tutaj: Top Crowdfunding Real Estate Companies.
The bottom line jest to, że przyszłość jest jasna dla inwestowania w nieruchomości. Ludzie zawsze będą potrzebować miejsca do życia i wszędzie tam, gdzie jest potrzeba, jest okazja dla przedsiębiorczości przygód!
Czy kiedykolwiek rozważał inwestowanie w nieruchomości?