Pożyczka na zakup ziemi

Kupno ziemi pozwala na zbudowanie domu marzeń lub zachowanie skrawka natury. Jednak ziemia może być droga, więc możesz potrzebować pożyczki, aby sfinansować zakup ziemi. Chociaż możesz założyć, że ziemia jest bezpieczną inwestycją – w końcu „nie robią już z niej nic więcej” – kredytodawcy postrzegają pożyczki gruntowe jako ryzykowne. W rezultacie, proces zatwierdzania może być bardziej kłopotliwy niż w przypadku standardowych kredytów mieszkaniowych.

Łatwość i koszt pożyczki zależą od rodzaju nieruchomości, którą kupujesz:

• Powierzchnia ziemi, na której zamierzasz wkrótce budować
• Powierzchnia ziemi, której nie spodziewasz się zagospodarować

Pożyczki gruntowe mogą być pożyczkami stosunkowo krótkoterminowymi, trwającymi od dwóch do pięciu lat, zanim nastąpi spłata balonu. Istnieją jednak pożyczki długoterminowe (lub można je przekształcić w pożyczkę długoterminową), zwłaszcza jeśli budujesz dom mieszkalny na nieruchomości.

Kup i buduj w jednym kroku

Kredytodawcy mogą być najbardziej skłonni do udzielenia pożyczki, jeśli masz plany budowy na swojej nieruchomości. Posiadanie surowej ziemi jest spekulacyjne. Budowanie struktury jest również ryzykowne, ale banki mogą być bardziej wygodne, jeśli masz zamiar dodać wartość do nieruchomości (dodając dom, na przykład).

Kredyty budowlane

Możesz być w stanie użyć jednej pożyczki na zakup ziemi i finansowanie budowy. To podejście pozwala Ci cierpieć przez mniej formalności i mniej kosztów zamknięcia. Co więcej, można zabezpieczyć finansowanie dla całego projektu (w tym ukończenie budowy). Nie utkniesz trzymając ziemię, podczas gdy szukasz pożyczkodawcy, który może nigdy nie zmaterializować.

Plany budowlane

Aby uzyskać zatwierdzenie dla kredytu budowlanego, będziesz musiał przedstawić plany pożyczkodawcy, który zazwyczaj chce zobaczyć, że doświadczony budowniczy wykonuje pracę. Fundusze zostaną rozdysponowane w czasie w miarę postępu projektu, więc twoi wykonawcy będą musieli się wywiązać, jeśli spodziewają się otrzymać zapłatę.

Cechy kredytu

Kredyty budowlane są kredytami krótkoterminowymi, często zawierającymi płatności tylko odsetkowe i trwającymi krócej niż jeden rok (idealnie, projekt jest zakończony do tego czasu). Po tym czasie, pożyczka może być przekształcona w standardową pożyczkę 30-letnią lub 15-letnią, lub refinansujesz pożyczkę używając swojej nowo wybudowanej struktury jako zabezpieczenia.

Zaliczka

Aby pożyczyć na ziemię i koszty budowy, będziesz musiał wpłacić zaliczkę.

Gotowe działki vs. Surowa ziemia

Jeśli kupujesz działkę, która ma już media i dostęp do ulicy, generalnie będziesz miał łatwiejszy czas na uzyskanie zatwierdzenia.

Surowa ziemia

Możesz sfinansować surową ziemię, ale kredytodawcy mogą się wahać (chyba że jest to typowe dla twojego obszaru-na przykład, niektóre obszary polegają na propanie, studniach i systemach septycznych). To jest drogie, aby dodać rzeczy, takie jak linie kanalizacyjne i energii elektrycznej do nieruchomości, i istnieje wiele możliwości dla nieoczekiwanych wydatków i opóźnień.

Down Payment

Jeśli kupujesz dużo (w rozwijającej się subdivision, na przykład), może być w stanie umieścić w dół tak mało jak 15% lub 25%.Dla surowej ziemi, plan na minimum 30% w dół, a może trzeba przynieść 50% do stołu, aby uzyskać zatwierdzenie.

Cechy kredytu

Wykończone działki są mniej ryzykowne dla kredytodawców, więc są one bardziej prawdopodobne, aby zaoferować jednoetapowe kredyty budowlane, które przekształcają się w „stałych” (lub 30-letnich) kredytów hipotecznych po zakończeniu budowy. Z niedokończonych partii, kredytodawcy mają tendencję do utrzymania terminy kredytowe krótsze (pięć do dziesięciu lat, na przykład).

Zmniejszenie ryzyka kredytodawcy

Jeśli kupujesz surowej ziemi, niekoniecznie masz zamiar dostać złej pożyczki. Można zwiększyć swoje szanse na uzyskanie dobrej oferty, jeśli pomóc kredytodawcy zarządzać ryzykiem. To może być możliwe, aby uzyskać pożyczki długoterminowe, niższe stopy procentowe i mniejszy wymóg zaliczki. Czynniki, które mogą pomóc to:

• Wysoki wynik kredytowy (powyżej 680) pokazuje, że z powodzeniem zaciągnąłeś i spłaciłeś długi w przeszłości.
• Niski wskaźnik zadłużenia do dochodów wskazuje, że masz wystarczające dochody, aby dokonać wymaganych płatności.
• Mała kwota pożyczki skutkuje niższymi płatnościami i nieruchomością, która jest najprawdopodobniej łatwiejsza do sprzedania.

Brak planów rozwoju

Jeśli zamierzasz kupić ziemię bez planów budowy domu lub struktury biznesowej na ziemi, uzyskanie pożyczki będzie trudniejsze. Istnieje jednak kilka możliwości uzyskania finansowania.

Lokalne banki i unie kredytowe

Zacznij od zapytania o instytucje finansowe znajdujące się w pobliżu ziemi, którą planujesz kupić. Jeśli nie mieszkasz jeszcze w okolicy, Twoi lokalni kredytodawcy i kredytodawcy online mogą się wahać, czy zatwierdzić kredyt na pustą ziemię. Lokalne instytucje znają lokalny rynek nieruchomości. Mogą one mieć interes w ułatwianiu sprzedaży w obszarze, w którym szukasz. Chociaż lokalne instytucje mogą być skłonne do udzielania pożyczek, mogą one nadal wymagać do 50% jako zaliczki i stosunkowo krótkie pożyczki termiczne.

Home Equity

Jeśli masz znaczny kapitał w swoim domu, może być w stanie pożyczyć od tego kapitału z drugiej hipoteki. Z tego podejścia, można potencjalnie sfinansować cały koszt ziemi i uniknąć korzystania z dodatkowych kredytów. Jednakże, podejmują Państwo znaczne ryzyko, używając swojego domu jako zabezpieczenia – jeśli nie są Państwo w stanie dokonywać płatności z tytułu pożyczki, pożyczkodawca może przejąć Państwa dom w ramach egzekucji komorniczej.

Kredytodawcy komercyjni

Szczególnie jeśli będziesz używać nieruchomości do celów biznesowych lub inwestycyjnych, kredytodawcy komercyjni mogą być opcją. Aby uzyskać zatwierdzenie, będziesz musiał przekonać oficera kredytowego, że jesteś rozsądnym ryzykiem. Spłata może trwać tylko dziesięć lat lub mniej, ale płatności mogą być obliczane przy użyciu 15-letniego lub 30-letniego harmonogramu amortyzacji. Pożyczkodawcy komercyjni mogą być bardziej przychylni, jeśli chodzi o zabezpieczenie. Mogą one pozwolić ci zrobić osobiste gwarancje z rezydencji, lub może być w stanie korzystać z innych aktywów (jak holdingi inwestycyjne lub sprzęt) jako collateral.

Owner Financing

Jeśli nie można uzyskać pożyczki z banku lub unii kredytowej, nieruchomości obecny właściciel może być skłonny do finansowania zakupu. Zwłaszcza z surowej ziemi, właściciele mogą wiedzieć, że jest to trudne dla nabywców do zabezpieczenia finansowania z tradycyjnych kredytodawców, a oni nie mogą być w pośpiechu do gotówki. W takich sytuacjach, właściciele gruntów zazwyczaj otrzymują stosunkowo dużą zaliczkę, ale wszystko podlega negocjacji. 5 lub 10-letni okres spłaty jest powszechny, ale płatności mogą być obliczane przy użyciu dłuższego harmonogramu amortyzacji. Zaletą finansowania przez właściciela jest to, że nie zapłacisz tych samych kosztów zamknięcia, które zapłaciłbyś tradycyjnym kredytodawcom (ale nadal warto zapłacić za badanie tytułu i granic – nawet uczciwi właściciele ziemi mogą popełniać błędy).

Wyspecjalizowani kredytodawcy

Jeśli po prostu czekasz na odpowiedni czas na budowę lub wybierasz projekt domu, prawdopodobnie będziesz musiał skorzystać z powyższych rozwiązań. Jeśli jednak masz nietypowe plany co do swojej nieruchomości, być może znajdzie się kredytodawca, który skupi się na Twoim przeznaczeniu gruntu. W przeciwieństwie do banków (pracujących z ludźmi budującymi domy, w przeważającej części), wyspecjalizowani pożyczkodawcy zwracają uwagę na zrozumienie ryzyka i korzyści płynących z innych powodów posiadania ziemi. Będą oni bardziej skłonni do współpracy z Tobą, ponieważ nie muszą wymyślać jednorazowej transakcji. Pożyczkodawcy ci mogą być regionalni lub krajowi, więc poszukaj online tego, co masz na myśli. Na przykład:

• Ochrona zasobów naturalnych
• Rekreacja na świeżym powietrzu na terenie prywatnym
• Farmy słoneczne lub wiatrowe
• Wieże komórkowe lub nadawcze
• Rolnictwo lub użytkowanie zwierząt gospodarskich, w tym ranczingu, gospodarstw ekologicznych, gospodarstw hobbystycznych i wyżywienie koni

Wskazówki dla kupujących

Koszty zamknięcia

Oprócz ceny zakupu, możesz również być zmuszony do zapłacenia kosztów zamknięcia, jeżeli otrzymasz pożyczkę. Zwróć uwagę na opłaty wstępne, opłaty za przetwarzanie, koszty kontroli kredytowej, opłaty za ocenę i inne. Dowiedz się, ile zapłacisz, i podjąć ostateczną decyzję o finansowaniu z tych liczb w umyśle. Dla stosunkowo niedrogich nieruchomości, koszty zamknięcia mogą dodać do znacznego procentu ceny zakupu.

Get Survey

Nie zakładaj, że obecne linie ogrodzenia, znaczniki lub „oczywiste” cechy geograficzne dokładnie oznaczyć granicę nieruchomości. Pobierz profesjonalny wypełnić badanie granicy i zweryfikować go przed zakupem nieruchomości. Obecni właściciele nieruchomości mogą nie wiedzieć, co posiadają, i to będzie twój problem po zakończeniu zakupu.

Sprawdź tytuł

Szczególnie, jeśli jesteś pożyczając nieformalnie (przy użyciu domu kapitału lub sprzedawcy finansowania, na przykład), zrobić to, co profesjonalne kredytodawców do-get tytuł wyszukiwania. Dowiedz się, czy istnieją jakiekolwiek zastawy lub inne problemy z nieruchomością, zanim przekażesz pieniądze.

Budżet na inne koszty

Odkąd jesteś właścicielem ziemi, możesz być na haczyku dla dodatkowych wydatków. Przeanalizuj te wydatki w uzupełnieniu do wszelkich płatności kredytowych, jakie będziesz ponosił za ziemię. Potencjalne koszty obejmują:

• Podatki miejskie lub powiatowe (sprawdź ze swoim doradcą podatkowym, czy kwalifikujesz się do odliczenia)
• Ubezpieczenie pustej ziemi lub opuszczonych budynków
• Opłaty na rzecz stowarzyszenia właścicieli domów (HOA), jeśli dotyczy
• Każde wymagane utrzymanie, takie jak naprawa linii ogrodzenia, zarządzanie drenażem, itp.
• Koszty budowy, jeśli kiedykolwiek zdecydujesz się budować, dodać usługi, lub poprawić dostęp do nieruchomości
• Opłaty za pozwolenia, dla każdej działalności, którą zaplanowałeś na nieruchomości

Poznaj zasady

Gdy widzisz pustą ziemię, możesz założyć, że wszystko jest możliwe. Jednak lokalne przepisy i wymagania zagospodarowania przestrzennego może ograniczyć to, co można zrobić – nawet na swojej prywatnej własności. HOA zasady mogą być szczególnie frustrujące. Porozmawiaj z władzami lokalnymi, adwokat nieruchomości, i sąsiadów (jeśli to możliwe), zanim zgodzisz się buy.

Jeśli odkryjesz żadnych problemów z własnością masz swoje oko na, zapytaj o dokonywanie zmian. Możesz nie mieć szczęścia, lub może być w stanie zrobić to, co chcesz po wykonaniu odpowiednich procedur (czasami wypełnianie dokumentów i płacenie opłat jest wszystko, co trzeba). Może być najłatwiej, jeśli poprosisz o pozwolenie, zamiast denerwować sąsiadów.