The Foreclosure Process
Uwaga: Poniżej przedstawiono uogólniony podział procesu wykluczenia. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o przepisach dotyczących przejęć w swoim stanie, zapoznaj się z naszym katalogiem Przepisy dotyczące przejęć dla wszystkich 50 stanów.
Przejęcie zdefiniowane
Przejęcie ma miejsce, gdy właściciel nieruchomości nie jest w stanie spłacać kapitału i/lub odsetek od swojej pożyczki, co zazwyczaj prowadzi do zajęcia i sprzedaży nieruchomości.
Etapy przejęcia
Proces przejęcia nie jest bardzo trudny do zrozumienia. Istnieje kilka etapów, podczas których właściciel domu ma możliwość doprowadzenia pożyczki do stanu bieżącego i uniknięcia wykluczenia.
Po około trzech do sześciu miesiącach braku płatności pożyczkodawca zleca syndykowi zarejestrowanie zawiadomienia o niewykonaniu zobowiązania (NOD). W Biurze Rejestratora Hrabstwa. W ten sposób kredytobiorca zostaje powiadomiony, że grozi mu przejęcie i rozpoczyna się okres przywracania stanu poprzedniego, który zazwyczaj trwa do pięciu dni przed wystawieniem domu na licytację.
Jeśli zaległości nie zostaną skorygowane (kredyt musi zostać doprowadzony do stanu bieżącego) w ciągu trzech miesięcy, ustalana jest data sprzedaży na licytacji. Właściciel domu otrzyma Zawiadomienie o sprzedaży, które zostanie również wywieszone na nieruchomości. Ponadto, Zawiadomienie o sprzedaży zostaje zarejestrowane w biurze County Recorder’s Office w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość. Wreszcie, Zawiadomienie o Sprzedaży jest również publikowane w gazetach lokalnych dla danego hrabstwa w okresie trzech tygodni.
Sprzedaż powiernicza wykluczenia zazwyczaj odbywa się na schodach budynku sądu okręgowego, w którym znajduje się nieruchomość. Czas i miejsce takiej sprzedaży są podane w Powiadomieniu o sprzedaży. Podczas Trustee Sale nieruchomość jest wystawiana na aukcji publicznej dla oferenta z najwyższą ceną, który musi zapłacić wysoką cenę ofertową w gotówce, zwykle z depozytem z góry, a pozostałą część w ciągu 24 godzin. Zwycięzca aukcji otrzyma następnie akt notarialny powiernika do nieruchomości.
Aukcja przejęcia
Na aukcji oferta początkowa nieruchomości jest ustalana przez pożyczkodawcę zamykającego sprawę. Ta oferta początkowa jest zwykle równa niespłaconemu saldu kredytu, naliczonym odsetkom oraz wszelkim dodatkowym opłatom i honorariom adwokackim związanym z Trustee Sale. Jeśli nie ma ofert wyższych niż oferta otwarcia, nieruchomość zostanie zakupiona przez adwokata prowadzącego sprzedaż, dla pożyczkodawcy.
Jeśli to nastąpi, a oferta otwarcia nie jest spełniony, nieruchomość jest uważana za REO lub Real Estate Owned. Dzieje się tak zazwyczaj dlatego, że wiele nieruchomości wystawionych na sprzedaż na aukcjach wykluczenia jest wartych mniej niż całkowita kwota należna bankowi lub pożyczkodawcy.
Gdy kupujesz nieruchomość na aukcji wykluczenia, wszystkie młodsze zastawy inne niż podatki od nieruchomości są wymazane. Pierwszeństwo zastawów jest określana przez datę rejestracji. Przy zakupie REO aka Bank REO, zazwyczaj otrzymasz nieruchomość z czystym tytułem.
Tips on Bidding at Foreclosure Auctions:
- An Insider’s View from the Courthouse Steps
- Buying a House at the Courthouse Steps: Wysokie ryzyko – wysoka nagroda
- Gambling na aukcji przejęć: Wysokie stawki
- Realny handel nieruchomościami na schodach sądu
Dodatkowe zasoby dotyczące wykluczeń
Forclosure Fora
- Foreclosure &Pre-Foreclosure Discussion Forum
- Bank REO Discussion Forum
Other Resources
- Where to find foreclosures
- Bank REO Listings
- Pre-Foreclosures
- Government Foreclosures
- Asset Management REO
Photo: Jeremy Burgin