A primeira compra
A sua primeira compra de um imóvel será sempre a mais difícil. À medida que eu apresentar o meu plano, você vai ver que cada construção subsequente da primeira, e cada compra subsequente se torna mais fácil à medida que o seu fluxo de caixa melhora e você refina os seus sistemas. Mas conseguir a primeira parte de um imóvel pode ser complicado. Minha sugestão é começar com uma casa de família de preço modesto e morar nela você mesmo enquanto você paga agressivamente a hipoteca.
Por exemplo, você compra uma casa de 3 quartos, 2 banheiros, 1.600 pés quadrados em uma área decente de sua cidade por $100.000 (Não ria, isso existe em MUITAS áreas do condado). Você utiliza um credor como o novo programa de hipotecas do Bank of America ‘No PMI’ ou SoFi, e faz uma hipoteca com 10% de entrada, respeitável taxa de juros de 4% e sem PMI. Com impostos e seguros incluídos, você deve $541 por mês. Agora a diversão começa.
A partir do momento em que você tomar posse desta casa e mudar-se para torná-la ‘Owner Ocupado’, você vai começar a pagar a sua hipoteca, tanto quanto possível. Use seus cheques de reembolso de impostos, bônus, renda lateral, etc para obter o saldo da hipoteca o mais baixo possível.
Seu objetivo é pagar a hipoteca para baixo para que você chegue a um máximo de 70% de empréstimo ao valor (LTV). Isto significa que se a casa é avaliada em $100.000, você só deve $70.000 sobre a casa, dando-lhe um empréstimo de 70% para o valor. O que isto significa para você, e mais importante para o banco que lhe oferece o financiamento, é que você pode agora qualificar-se para um refinanciamento de cash out.
A partir do momento em que você atingir o seu LTV de 70%, você pode refinanciar sua casa de volta ao LTV original de 90% e ‘cash out’ do capital da sua casa, o que significa que você vai sair do refinanciamento com um cheque de $20.000 na mão. Seu pagamento mensal não mudará, e poderia ser potencialmente mais baixo se você puder assegurar uma taxa de juros melhor.
Segundo e Terceira Compra
Com seus $20.000 em dinheiro em mãos você tem algumas opções. Se você não gosta da casa que você vive atualmente, você pode replicar o passo 1, mudar-se para uma casa nova, e alugar para fora aquela que você já possui. Ou pode continuar a viver na casa existente que possui e comprar 2 novas casas como aluguer. Para entrar no caminho rápido de se tornar um magnata imobiliário, vamos explorar a opção de permanecer na casa existente e comprar duas novas casas unifamiliares como aluguéis.
Se procurarmos comprar casas semelhantes ao nosso exemplo acima, que $20.000 nos permitirá comprar duas residências unifamiliares cada uma com um pagamento mensal de $541. No entanto, agora que estas casas serão tratadas como um investimento, a taxa de imposto aumenta para 6%, assim o seu pagamento mensal saltará para $600 cada.
A beleza deste modelo é que agora você pode alugar as duas casas, com taxas médias de aluguel na maioria das áreas em $1.100. Isto dá-lhe um fluxo de caixa positivo de $500 por mês por casa. Claro que você vai querer economizar uma parte dessa renda para construir um fundo de emergência para cada casa, mas depois de economizar $5.000 por casa em um fundo de emergência, você terá um fluxo de caixa positivo adicional de $1.000 por mês que você pode usar para construir sua entrada para a próxima casa.
The Mogul Road
Você pode ver para onde este caminho está se dirigindo. Agora que você tem duas casas que produzem fluxo de caixa positivo, você só tem que esperar até construir dinheiro suficiente para o seu próximo pagamento de entrada. Compre a casa número 4, economize o fundo de emergência inicial, e você logo aumentará seu fluxo de caixa positivo mensal para $1.500,
Com cada casa adicional que você comprar, você diminuirá a quantidade de tempo que levará para economizar o pagamento de entrada para sua próxima casa. Com 10 casas alugadas, cada uma produzindo $500 de fluxo de caixa positivo mensal, você pode economizar $10.000 para um pagamento inicial a cada 2 meses, permitindo que você compre razoavelmente 6 novas casas por ano. Neste ponto, o céu é o limite, mas você precisará garantir que você comece a construir sua equipe para ajudá-lo em seu crescente império.
Construir sua equipe e garantir seu futuro
Gerir 3-5 casas alugadas por conta própria exigirá muita paciência, frustração, trabalho manual e estresse. No entanto, isso pode ser feito se você estiver disposto a investir o tempo e a energia necessários. No entanto, depois de ter adquirido 5 casas alugadas, a quantidade de tempo necessária para gerir as suas propriedades estará para além do que você é individualmente capaz de fazer. Neste momento, para escalar o seu negócio, terá de começar a montar a sua equipa.
O primeiro membro lógico da sua equipa é um gestor de imóveis. Você pode contratar essa pessoa, ou contratar uma agência para gerenciá-la para você. A maioria dos gerentes de imóveis irá tomar uma porcentagem da taxa bruta de aluguel, então você precisará considerar isso em seus valores de fluxo de caixa mensal. Mas eles geralmente se pagam a si mesmos como gerente de propriedade irão gerenciar o arrendamento e comercialização de sua propriedade, cobrança de aluguel, chamadas telefônicas de campo de inquilinos, e agendar reparos e emergências.
O segundo membro de sua equipe é um faz-tudo ou um empreiteiro licenciado. Todas as casas se avariarão e, dependendo dos inquilinos que você aloja, pode haver mais danos do que não. O seu faz-tudo ou empreiteiro licenciado será capaz de lidar com todas as reparações e garantir que os seus bens estão protegidos e bem cuidados para que possam produzir rendimentos para os anos vindouros. Uma vez atingido um certo nível no seu negócio, também vai querer contratar um advogado e um contabilista para o ajudar a gerir o seu negócio.
Alternatives To The Traditional Real Estate Path
Uma das últimas adições à propriedade de aluguer ou propriedade imobiliária é o crowdfunding e co-propriedade. A premissa é simples – e se você pudesse investir apenas $1.000 ou $5.000 numa propriedade, e juntar o seu dinheiro com 10 ou 20 pessoas para o fazer? Tem sido feito assim durante anos no mundo real, mas a Internet apenas tornou as coisas muito mais fáceis.
É chamado de crowdfunding imobiliário, e funciona de forma muito semelhante ao empréstimo peer to peer. Você junta o seu dinheiro com outros investidores, compra uma propriedade e desfruta dos benefícios (renda e valorização). Há várias plataformas que fazem isso. Nossos favoritos são:
- RealtyMogul: RealtyMogul oferece uma das maiores seleções de imóveis online – de residenciais a comerciais, até mesmo alguns edifícios de uso misto. Eles não cobram taxas dos investidores, em vez disso, colocam esse fardo sobre os proprietários dos imóveis. Os investidores podem começar a ver um retorno apenas algumas semanas depois de o projeto ser financiado. Confira RealtyMogul aqui.
- Fundrise: O Fundrise tem uma mistura de imóveis comerciais e residenciais. Seu investimento mínimo é de $500. Além disso, o Fundrise está aberto a qualquer investidor independentemente do valor líquido – algo que os diferencia do resto da indústria.
- FarmTogether: FarmTogether é um caminho alternativo para a riqueza imobiliária através do investimento em US Farmland. Esta é uma plataforma imobiliária lenta e estável. Veja FarmTogether aqui.
Se você está procurando outras opções, nós comparamos todas as principais plataformas imobiliárias de financiamento da multidão aqui: Top Crowdfunding Real Estate Companies.
O resultado final é que o futuro é brilhante para investimentos imobiliários. As pessoas sempre precisarão de um lugar para viver e em qualquer lugar onde houver necessidade, há uma oportunidade para o empreendedor aventureiro!
Você já pensou em investir em imóveis?