Manhã dinheiro para financiar uma compra de terreno

Comprar um terreno permite-lhe construir a casa dos seus sonhos ou preservar uma fatia da natureza. No entanto, o terreno pode ser caro, então você pode precisar de um empréstimo para financiar a compra do seu terreno. Embora você possa assumir que o terreno é um investimento seguro – afinal, “eles não estão fazendo mais isso” – os credores vêem os empréstimos de terra como arriscados. Como resultado, o processo de aprovação pode ser mais incômodo do que os empréstimos de casa padrão.

A facilidade e o custo do empréstimo depende do tipo de propriedade que você está comprando:

• Terra que você pretende construir em breve
• Terrenos em bruto que você não espera desenvolver

Os empréstimos de terra podem ser empréstimos de relativamente curto prazo, durando de dois a cinco anos antes do pagamento do balão. No entanto, existem empréstimos de longo prazo (ou você pode converter para um empréstimo de longo prazo), especialmente se você estiver construindo uma casa residencial na propriedade.

Comprar e Construir em Um Passo

Prestadores podem estar mais dispostos a emprestar quando você tem planos de construir na sua propriedade. Manter terrenos em bruto é especulativo. Construir uma estrutura também é arriscado, mas os bancos podem ser mais confortáveis se você for adicionar valor à propriedade (adicionando uma casa, por exemplo).

Empréstimos para construção

Você pode ser capaz de usar um único empréstimo para comprar o terreno e financiar a construção. Esta abordagem permite que você sofra com menos burocracia e menos custos de fechamento. Além disso, você pode garantir financiamento para todo o projeto (incluindo a conclusão da construção). Você não ficará preso segurando o terreno enquanto você procura por um financiador que pode nunca se materializar.

Planos de construção

Para obter aprovação para um empréstimo para construção, você precisará apresentar planos para o seu financiador, que normalmente quer ver que um construtor experiente está fazendo o trabalho. Os fundos serão distribuídos ao longo do tempo à medida que o projecto avança, por isso os seus empreiteiros precisarão de seguir em frente se esperam ser pagos.

As características do empréstimo

Empréstimos para construção são empréstimos de curto prazo, muitas vezes com pagamentos de juros apenas e com duração inferior a um ano (o ideal é que o projecto esteja concluído até lá). Após esse tempo, o empréstimo pode ser convertido em um empréstimo padrão de 30 anos ou 15 anos, ou você refinanciará o empréstimo usando sua estrutura recém-construída como garantia.

Adiantamento

Para pedir emprestado pelo terreno e custos de construção, você precisará fazer um adiantamento.

Lotes Acabados vs. Terra Bruta

Se você está comprando um lote que já tem utilidades e acesso à rua, você geralmente terá mais facilidade para ser aprovado.

Terra Bruta

Você pode financiar terra bruta, mas os credores podem hesitar (a menos que isso seja típico de sua área – por exemplo, algumas áreas dependem de propano, poços e sistemas sépticos). É caro adicionar coisas como linhas de esgoto e eletricidade à sua propriedade, e há inúmeras oportunidades para despesas e atrasos inesperados.

Adiantamento

Se você estiver comprando um lote (em um lote em desenvolvimento, por exemplo), você pode conseguir abater apenas 15% ou 25%.Para terrenos em bruto, planeje em um mínimo de 30% para baixo, e você pode ter que trazer 50% para a tabela para ser aprovado.

Características do empréstimo

Os lotes acabados são menos arriscados para os financiadores, por isso é mais provável que eles ofereçam empréstimos para construção de uma etapa que se convertam em hipotecas “permanentes” (ou 30 anos) após a conclusão da construção. Com lotes inacabados, os financiadores tendem a manter os prazos de empréstimo mais curtos (cinco a dez anos, por exemplo).

Redução do risco do financiador

Se você está comprando terra bruta, você não necessariamente vai conseguir um empréstimo ruim. Você pode melhorar suas chances de conseguir um bom negócio se você ajudar o emprestador a gerenciar o risco. Pode ser possível obter empréstimos de longo prazo, taxas de juros mais baixas e uma menor exigência de adiantamento. Fatores que ajudam incluem:

• Uma alta pontuação de crédito (acima de 680) mostra que você tomou emprestado e reembolsou dívidas com sucesso no passado.
• Rácios baixos de endividamento indicam que você tem renda suficiente para fazer os pagamentos necessários.
• Um pequeno montante de empréstimo resulta em pagamentos menores e uma propriedade que provavelmente é mais fácil de vender.

Sem Planos para Desenvolver

Se você vai comprar um terreno sem planos para construir uma casa ou estrutura empresarial no terreno, obter um empréstimo será mais difícil. No entanto, há várias opções para obter financiamento.

Bancos Locais e Cooperativas de Crédito

Comece perguntando a instituições financeiras localizadas perto do terreno que você planeja comprar. Se você ainda não mora na área, seus financiadores locais – e financiadores online – podem hesitar em aprovar um empréstimo para um terreno vago. As instituições locais conhecem o mercado imobiliário local. Elas podem ter interesse em facilitar as vendas na área em que você está procurando. Embora as instituições locais possam estar dispostas a emprestar, elas ainda podem exigir até 50% como adiantamento e empréstimos de relativamente curto prazo.

Home Equity

Se você tiver um capital significativo em sua casa, você pode ser capaz de pedir emprestado contra esse capital com uma segunda hipoteca. Com essa abordagem, você pode potencialmente financiar todo o custo do terreno e evitar o uso de empréstimos adicionais. Entretanto, você está assumindo um risco significativo usando sua casa como garantia – se você não puder fazer pagamentos sobre o empréstimo, seu financiador pode tomar sua casa em execução hipotecária.

Empréstimos comerciais

Especialmente se você vai usar o imóvel para fins comerciais ou para um investimento, os emprestadores comerciais podem ser uma opção. Para ser aprovado, você precisará convencer um oficial de empréstimo de que você é um risco razoável. O reembolso pode durar apenas dez anos ou menos, mas os pagamentos podem ser calculados usando um cronograma de amortização de 15 anos ou 30 anos. Os credores comerciais podem ser mais acomodados quando se trata de garantias. Eles podem permitir que você faça garantias pessoais com sua residência, ou você pode ser capaz de usar outros ativos (como investimentos ou equipamentos) como garantia.

Financiamento do proprietário

Se você não conseguir um empréstimo de um banco ou união de crédito, o proprietário atual do imóvel pode estar disposto a financiar a compra. Especialmente com terras em bruto, os proprietários podem saber que é difícil para os compradores obter financiamento de financiadores tradicionais, e podem não ter pressa em descontar. Nessas situações, os proprietários normalmente recebem uma entrada relativamente grande, mas tudo é negociável. Um prazo de amortização de 5 ou 10 anos é comum, mas os pagamentos podem ser calculados usando um cronograma de amortização mais longo. Um benefício do financiamento do proprietário é que você não pagará os mesmos custos de fechamento que pagaria aos financiadores tradicionais (mas ainda vale a pena pagar para pesquisar o título e os limites – mesmo os proprietários honestos podem cometer erros).

financiadores especializados

Se você está apenas esperando pelo momento certo para construir ou está escolhendo um projeto para sua casa, você provavelmente terá que usar as soluções acima. Mas se você tem planos incomuns para a sua propriedade, pode haver um financiador que se concentre no uso que você pretende dar ao terreno. Ao contrário dos bancos (trabalhando com pessoas construindo casas, em sua maioria), financiadores especializados fazem questão de entender os riscos e benefícios de outras razões para a propriedade do terreno. Eles estarão mais dispostos a trabalhar com você porque eles não têm que descobrir um negócio único. Estes financiadores podem ser regionais ou nacionais, então procure online por tudo o que você tem em mente. Por exemplo:

• Conservação dos recursos naturais
• Lazer ao ar livre em propriedade privada
• Parques solares ou eólicos
• Torres celulares ou de transmissão
• Agricultura ou uso de gado, incluindo pecuária, fazendas orgânicas, fazendas de hobby, e embarque de cavalos

Dicas para compradores

Custos de fechamento

Além de um preço de compra, você também pode ter que pagar os custos de fechamento se você conseguir um empréstimo. Procure por taxas de originação, taxas de processamento, custos de verificação de crédito, taxas de avaliação, e muito mais. Descubra quanto você vai pagar, e tome a sua decisão final de financiamento com esses números em mente. Para uma propriedade relativamente barata, os custos de fechamento podem somar uma porcentagem substancial do preço de compra.

Obtenha uma Pesquisa

Não assuma que as atuais linhas de cerca, marcadores, ou características geográficas “óbvias” marcam com precisão os limites de uma propriedade. Peça a um profissional para completar uma pesquisa de limites e verificá-la antes de comprar o imóvel. Os atuais proprietários de imóveis podem não saber o que possuem, e o problema será seu depois de concluir a compra.

Verifica o título

Especialmente se você estiver pedindo emprestado informalmente (usando o seu patrimônio imobiliário ou financiamento do vendedor, por exemplo), faça o que os financiadores profissionais fazem – faça uma pesquisa de título. Descubra se há alguma hipoteca ou outros problemas com o imóvel antes de entregar o dinheiro.

Orçamento para Outros Custos

Após ser dono do terreno, você pode estar no gancho para despesas adicionais. Reveja essas despesas além de qualquer pagamento de empréstimo que você fará pelo terreno. Os custos potenciais incluem:

• Impostos municipais ou municipais (verifique com seu consultor fiscal para ver se você se qualifica para uma dedução)
• Seguro em terrenos vagos ou edifícios abandonados
• Pagamentos da Associação de Proprietários de Casas (HOA), se aplicável
• Ainda manutenção necessária, como conserto de linhas de cercas, gerenciamento de drenagem, etc.
• Custos de construção, se alguma vez decidir construir, adicionar serviços ou melhorar o acesso à propriedade
• Permissão, para qualquer actividade que tenha planeado na propriedade

Conhecer as Regras

Quando vir um terreno vago, pode assumir que tudo é possível. Contudo, as leis locais e os requisitos de zoneamento podem limitar o que você pode fazer – mesmo na sua propriedade privada. As regras HOA podem ser especialmente frustrantes. Fale com as autoridades locais, um advogado imobiliário e vizinhos (se possível) antes de concordar em comprar.

Se você descobrir algum problema com uma propriedade que você está de olho, pergunte sobre fazer mudanças. Você pode estar sem sorte, ou pode ser capaz de fazer o que quiser depois de seguir os procedimentos adequados (às vezes, preencher a papelada e pagar taxas é tudo o que é preciso). Pode ser mais fácil se você pedir permissão ao invés de perturbar seus vizinhos.