Prima achiziție
Prima ta achiziție imobiliară va fi întotdeauna cea mai dificilă. Pe măsură ce vă prezint planul meu, veți vedea că fiecare achiziție ulterioară se bazează pe prima, iar fiecare achiziție ulterioară devine mai ușoară pe măsură ce fluxul de numerar se îmbunătățește și vă perfecționați sistemele. Dar obținerea primei proprietăți imobiliare poate fi dificilă. Sugestia mea este să începi cu o casă unifamilială cu preț modest și să locuiești în ea chiar tu în timp ce plătești agresiv ipoteca.
De exemplu, cumperi o casă cu 3 dormitoare, 2 băi, 1.600 de metri pătrați într-o zonă decentă a orașului tău pentru 100.000 de dolari (Nu râde, acest lucru există în MULTE zone ale județului). Folosești un creditor, cum ar fi noul program ipotecar „No PMI” al Bank of America sau SoFi, și contractezi un credit ipotecar cu un avans de 10%, o rată a dobânzii respectabilă de 4% și fără PMI. Cu taxele și asigurarea incluse, veți datora 541 de dolari pe lună. Acum începe distracția.
După ce veți prelua în proprietate această casă și vă veți muta în ea pentru a o face ‘Owner Occupied’, veți începe să plătiți ipoteca cât mai mult posibil. Folosiți cecurile de rambursare a impozitelor, bonusurile, veniturile din activități secundare, etc. pentru a reduce cât mai mult posibil soldul ipotecii.
Obiectivul dvs. este de a plăti ipoteca astfel încât să ajungeți la un împrumut de maximum 70% din valoare (LTV). Acest lucru înseamnă că, dacă locuința este evaluată la 100.000 de dolari, veți datora doar 70.000 de dolari pe casă, ceea ce vă oferă un raport împrumut/valoare de 70%. Ceea ce înseamnă acest lucru pentru dvs. și, mai important, pentru banca care vă oferă finanțare, este că acum ați putea să vă calificați pentru o refinanțare cash out.
După ce ați atins LTV-ul de 70%, vă puteți refinanța casa înapoi la LTV-ul inițial de 90% și puteți „încasa” capitalul propriu al casei, ceea ce înseamnă că veți pleca de la refinanțare cu un cec de 20.000 de dolari în mână. Plata dvs. lunară nu se va schimba și ar putea fi potențial chiar mai mică dacă puteți obține o rată a dobânzii mai bună.
A doua și a treia achiziție
Cu cei 20.000 de dolari în numerar în mână aveți câteva opțiuni. Dacă nu vă place casa în care locuiți în prezent, puteți replica pasul 1, să vă mutați într-o casă nouă și să o închiriați pe cea pe care o dețineți deja. Sau puteți continua să locuiți în casa existentă pe care o dețineți și să cumpărați 2 case noi pentru a le închiria. Pentru a intra pe calea cea mai rapidă de a deveni un mogul imobiliar, haideți să explorăm opțiunea de a rămâne în casa existentă și de a achiziționa două noi case unifamiliale ca și chirii.
Dacă ne uităm să achiziționăm case similare cu exemplul nostru de mai sus, acei 20.000 de dolari ne vor permite să achiziționăm două locuințe unifamiliale, fiecare cu o plată lunară de 541 de dolari. Cu toate acestea, acum că aceste locuințe vor fi tratate ca o investiție, rata de impozitare crește la 6%, astfel încât plata lunară va sări la 600 de dolari pentru fiecare.
Frumusețea acestui model este că acum puteți închiria aceste două locuințe, cu rate medii de închiriere în majoritatea zonelor de 1.100 de dolari. Acest lucru vă oferă un flux de numerar pozitiv de 500 de dolari în fiecare lună pentru fiecare casă. Bineînțeles că veți dori să economisiți o parte din acest venit pentru a constitui un fond de urgență pentru fiecare casă, dar după ce ați economisit 5.000 de dolari pentru fiecare casă într-un fond de urgență, veți avea un flux de numerar pozitiv suplimentar de 1.000 de dolari pe lună pe care îl puteți folosi pentru a constitui un avans pentru următoarea casă.
The Mogul Road
Veți vedea încotro se îndreaptă această cale. Acum că aveți două case care produc un flux de numerar pozitiv, trebuie doar să așteptați până când veți acumula suficienți bani pentru următorul avans. Achiziționați casa numărul 4, economisiți fondul de urgență inițial și, în curând, vă veți crește fluxul de numerar pozitiv lunar la 1.500 de dolari.
Cu fiecare casă suplimentară pe care o achiziționați, veți reduce timpul necesar pentru a economisi avansul pentru următoarea casă. Cu 10 case de închiriat, fiecare producând un flux de numerar pozitiv lunar de 500 de dolari, puteți economisi 10.000 de dolari pentru un avans la fiecare 2 luni, ceea ce vă permite să cumpărați în mod rezonabil 6 case noi pe an. În acest moment, cerul este limita, dar va trebui să vă asigurați că începeți să vă construiți o echipă care să vă asiste în imperiul dumneavoastră în creștere.
Constituirea echipei și asigurarea viitorului dumneavoastră
Managementul a 3-5 case de închiriat de unul singur va necesita multă răbdare, frustrare, muncă manuală și stres. Cu toate acestea, se poate face dacă sunteți dispus să investiți timpul și energia necesare. Cu toate acestea, odată ce ați achiziționat 5 case de închiriat, cantitatea de timp necesară pentru a vă gestiona proprietățile va fi dincolo de ceea ce sunteți capabil să faceți în mod individual. În acest moment, pentru a vă extinde afacerea, va trebui să începeți să vă adunați echipa.
Primul membru logic al echipei dumneavoastră este un administrator de proprietăți. Puteți fie să angajați această persoană, fie să angajați o agenție care să o gestioneze pentru dumneavoastră. Cei mai mulți administratori de proprietăți vor lua un procent din rata brută de închiriere, așa că va trebui să țineți cont de acest lucru în cifrele lunare ale fluxului dvs. de numerar. Dar, în general, ei se plătesc singuri, deoarece un manager imobiliar va gestiona închirierea și marketingul proprietății dvs., colectarea chiriei, preluarea apelurilor telefonice de la chiriași și programarea reparațiilor și a urgențelor.
Al doilea membru al echipei dvs. este un meșter sau un antreprenor autorizat. Toate casele se vor strica și, în funcție de chiriașii pe care îi găzduiți, este posibil să existe mai multe daune decât nu. Meșterul sau antreprenorul dvs. licențiat se va putea ocupa de toate reparațiile și se va asigura că bunurile dvs. sunt protejate și bine îngrijite, astfel încât să poată produce venituri în anii următori. Odată ce ajungeți la un anumit nivel în afacerea dumneavoastră, veți dori, de asemenea, să încheiați un contract cu un avocat și un contabil pentru a vă ajuta să vă gestionați afacerea.
Alternative la calea tradițională a proprietății imobiliare
Una dintre cele mai recente adăugiri la deținerea unei proprietăți de închiriat sau a unei proprietăți imobiliare este crowdfunding-ul și coproprietatea. Premisa este simplă – cum ar fi dacă ați putea investi doar 1.000 sau 5.000 de dolari într-o proprietate și v-ați uni banii împreună cu 10 sau 20 de persoane pentru a face acest lucru? Se face așa de ani de zile în lumea reală, dar internetul a făcut lucrurile mult mai ușoare.
Se numește crowdfunding imobiliar și funcționează foarte asemănător cu împrumuturile peer to peer. Îți pui în comun banii cu alți investitori, cumperi o proprietate și te bucuri de beneficii (venit și apreciere). Există mai multe platforme care fac acest lucru. Preferatele noastre sunt:
- RealtyMogul: RealtyMogul oferă una dintre cele mai mari selecții de proprietăți imobiliare online – de la rezidențiale la comerciale, chiar și unele clădiri cu utilizare mixtă. Ei nu percep comisioane de la investitorii lor, punând în schimb această povară pe seama deținătorilor de proprietăți. Investitorii pot începe să vadă un randament la doar câteva săptămâni după ce proiectul este finanțat. Consultați RealtyMogul aici.
- Fundrise: Fundrise are un mix de proprietăți imobiliare atât comerciale cât și rezidențiale. Investiția lor minimă este de 500 de dolari. În plus, Fundrise este deschis oricărui investitor, indiferent de valoarea netă – un lucru care îi diferențiază de restul industriei.
- FarmTogether: FarmTogether este o cale alternativă către bogăția imobiliară prin intermediul investițiilor în terenuri agricole din SUA. Acesta este un plat imobiliar lent și constant. Check out FarmTogether aici.
Dacă sunteți în căutarea altor opțiuni, comparăm toate platformele majore de crowdfunding imobiliar aici: Top Crowdfunding Real Estate Companies.
Subliniați că viitorul este luminos pentru investițiile imobiliare. Oamenii vor avea întotdeauna nevoie de un loc unde să locuiască și oriunde există o nevoie, există o oportunitate pentru antreprenorul aventuros!
Ați luat vreodată în considerare investițiile imobiliare?
.