Proces exekuce
Poznámka: Níže je uveden obecný přehled procesu exekuce. Pokud máte zájem zjistit informace o zákonech o exekuci ve vašem státě, podívejte se do našeho adresáře Zákony o exekuci pro všech 50 států.
Definice exekuce
K exekuci dochází, když majitel nemovitosti není schopen splácet jistinu a/nebo úroky svého úvěru, což obvykle vede k zabavení a prodeji nemovitosti.
Fáze exekuce
Proces exekuce není příliš složité pochopit. Existuje několik fází, během nichž má majitel domu možnost uvést úvěr do stavu splatnosti a vyhnout se exekuci.
Přibližně po třech až šesti měsících nesplácených splátek nařídí věřitel správci, aby zaznamenal oznámení o nesplácení (Notice of Default, NOD). Na okresním úřadě pro zápis do rejstříku. Tím je dlužník upozorněn, že mu hrozí exekuce, a začíná běžet lhůta pro obnovení splátek, která obvykle trvá do pěti dnů před vydražením domu.
Pokud nedojde k nápravě nesplácení (půjčka musí být uvedena do aktuálního stavu) do tří měsíců, je stanoven termín prodeje v rámci exekuce. Majitel domu obdrží oznámení o prodeji a toto oznámení bude rovněž vyvěšeno na nemovitosti. Kromě toho je oznámení o prodeji zaznamenáno na okresním úřadě v okrese, kde se nemovitost nachází. A konečně, toto Oznámení o prodeji je také zveřejněno v novinách místních v daném okrese po dobu tří týdnů.
Prodej správcem exekuce se obvykle koná na schodech budovy okresního soudu, v němž se nemovitost nachází. Čas a místo tohoto prodeje jsou označeny v oznámení o prodeji. Při správcovském prodeji je nemovitost veřejně vydražena zájemci, který nabídne nejvyšší cenu a který musí zaplatit nejvyšší nabídnutou cenu v hotovosti, obvykle se složí záloha předem a zbytek se doplatí do 24 hodin. Vítěz dražby pak obdrží správcovský list vlastnictví k nemovitosti.
V dražbě je vyvolávací cena nemovitosti stanovena věřitelem, který nemovitost zabavuje. Tato vyvolávací cena se obvykle rovná zůstatku nesplaceného úvěru, naběhlým úrokům a případným dalším poplatkům a odměnám za právní zastoupení souvisejícím s prodejem správce. Pokud nejsou žádné nabídky vyšší než zahajovací nabídka, nemovitost koupí advokát, který prodej provádí, pro věřitele.
Pokud k tomu dojde a zahajovací nabídka není splněna, je nemovitost považována za REO neboli nemovitost ve vlastnictví. K tomu obvykle dochází, protože mnoho nemovitostí nabízených k prodeji v exekučních dražbách má nižší hodnotu, než je celková dlužná částka bance nebo věřiteli.
Při koupi nemovitosti v exekučním prodeji jsou vymazána všechna podřízená zástavní práva kromě daně z nemovitosti. Priorita zástavních práv se určuje podle data zápisu. Při koupi nemovitosti REO alias bankovní REO obvykle získáte nemovitost s čistým vlastnickým právem.
Tipy k přihazování v exekučních dražbách:
- Zasvěcený pohled ze schodů soudní budovy
- Koupě domu na schodech soudní budovy: Vysoké riziko – vysoká odměna
- Hazardování v exekuční dražbě: Vysoké sázky
- Denní obchodování s nemovitostmi na schodech soudní budovy
Další zdroje o exekucích
Fóra o exekucích
- Exekuce & Před-Exekuce Diskusní fórum
- Bankovní REO Diskusní fórum
Další zdroje
- Kde najít exekuce
- Bankovní REO nabídky
- Předexekuce
- Vládní exekuce
- Správa majetku REO
Foto: Jeremy Burgin