Přibližně v polovině vypořádání, která provádím, mě zastaví prodávající a řekne: „Splátka je příliš vysoká, dlužím méně, než je uvedeno.“ To je pravda. Je to proto, že prodávající si plete zůstatek jistiny hypotéky s výší splátky.
Zůstatek jistiny je zbývající dlužná jistina úvěru. Ten se uvádí v měsíčních výpisech od věřitele a je k dispozici, pokud zavoláte svému věřiteli nebo se podíváte na internet. U plně amortizovaného úvěru jde část vaší měsíční splátky každý měsíc na splácení jistiny
Naproti tomu splátka je částka dlužná na úvěru, která má být splacena v určitý den. Všimněte si, že úroky u klasické hypotéky se kumulují denně*. Mějte také na paměti, že hypotéka se splácí pozadu – měsíční splátka se týká úroků za předchozí měsíc.
Při splátce 1. dubna tedy platíte úroky splatné z úvěru od 1. března do 31. března. Z toho vyplývá, že pokud uzavíráte úvěr 10. dubna a již jste provedli splátku 1. dubna, stále dlužíte úroky od 1. dubna do data splacení.
Typicky se polštář volí tak, aby byl dostatek prostředků na splacení úvěru, takže částka předložená věřiteli ve výše uvedeném scénáři je pravděpodobná: zůstatek jistiny + denní úroky splatné od 1. dubna do 13. dubna se rovnají splátce hypotéky.
Důvodem polštáře není ošidit vás o nějaké peníze, i když to tak určitě cítíte. Je to proto, aby při splácení úvěru nevznikl nedostatek. V našem scénáři, za předpokladu, že vše bylo dokončeno včas, dostane prodávající od poskytovatele úvěru na splacení úvěru zpět dva až tři dny úroků, které byly přeplaceny.
Jak tedy určíte výši splátky?
Titulní společnost si u vašeho hypotečního věřitele objedná dopis o výplatě, aby zjistila přesnou výši výplaty.
Co když se snažíte připravit odhad a chtěli byste znát částku?
Vždy můžete zavolat svému věřiteli a získat od něj výplatu po telefonu. Někteří věřitelé vám vypočítají výši splátky také online. Jen nezapomeňte připočítat několik dní k datu uzavření, abyste měli rezervu.
Pro většinu odhadů však postačí použít tento trik: vezměte zůstatek jistiny a připočtěte k němu měsíční splátku. Za předpokladu, že splácíte včas, by toto číslo mělo být vždy o něco vyšší než vaše skutečná splátka, ale alespoň tak budete nadhodnocovat, a ne podhodnocovat, což se obvykle stává, když jako výši splátky použijete zůstatek jistiny.
* Úroky u hypotéky FHA se kumulují každý měsíc. Proto jsou úroky splatné vždy do konce měsíce. Pro výpočet odhadované splátky však platí stejný koncept: vezměte zůstatek jistiny a přičtěte měsíční splátku hypotéky, abyste získali odhadovanou splátku.