En aproximadamente la mitad de las liquidaciones que llevo a cabo un vendedor me parará y comentará: «La liquidación es demasiado alta, debo menos de lo que aparece». Esto se debe a que el vendedor confunde el saldo principal de la hipoteca con el importe de la amortización.
El saldo de capital es el capital restante debido en el préstamo. Esto se informa en los estados de cuenta mensuales del prestamista y está disponible si usted llama a su prestamista o comprobar en línea. Con un préstamo totalmente amortizable, parte de su pago mensual se destina a pagar el principal cada mes.
Sin embargo, una amortización es la cantidad que se debe en el préstamo para pagarlo en un día específico. Tenga en cuenta que los intereses de una hipoteca convencional se acumulan diariamente*. Tenga en cuenta también que una hipoteca se paga con retraso: el pago mensual corresponde a los intereses del mes anterior.
Por lo tanto, cuando realiza el pago del 1 de abril, está pagando los intereses adeudados por el préstamo desde el 1 de marzo hasta el 31 de marzo. En consecuencia, si va a cerrar el 10 de abril y ya ha realizado el pago del 1 de abril, todavía debe los intereses desde el 1 de abril hasta la fecha de liquidación.
Típicamente se selecciona un colchón para que haya fondos suficientes para liquidar el préstamo, por lo que la cantidad presentada al prestamista en el escenario anterior es probable: el saldo del principal + los intereses diarios debidos desde el 1 de abril hasta el 13 de abril es igual a la liquidación de la hipoteca.
La razón del colchón no es para engañarle con algo de dinero, aunque estoy seguro de que se siente así. Es para que no falte nada a la hora de pagar el préstamo. En nuestro escenario, suponiendo que todo se haya completado en tiempo y forma, el vendedor recibirá de vuelta del prestamista de pago dos o tres días de intereses que se pagaron de más.
¿Entonces cómo se determina la cantidad de pago?
La compañía de títulos va a pedir una carta de reembolso de su prestamista hipotecario para averiguar la cantidad precisa de reembolso.
¿Qué pasa si usted está tratando de preparar una estimación y le gustaría una cifra?
Siempre se puede llamar a su prestamista y obtener un reembolso de ellos por teléfono. Algunos prestamistas calcularán una cantidad de pago para usted en línea también. Sólo recuerde añadir unos días a la fecha de cierre para tener un margen de maniobra.
Pero para la mayoría de las estimaciones, bastará con utilizar este truco: tome su saldo principal y añádale un pago mensual. Suponiendo que usted es puntual con sus pagos, este número siempre debe ser un poco más alto que su pago real, pero al menos de esta manera usted estará sobreestimando en lugar de subestimar, que es típicamente el caso cuando se utiliza el saldo principal como la cantidad de pago.
* El interés en una hipoteca FHA se acumula mensualmente. Por lo tanto, siempre se deben intereses hasta el final del mes. Sin embargo, para calcular una amortización estimada, se aplica el mismo concepto: tome el saldo de capital y añada un pago hipotecario mensual para obtener una amortización estimada.