Vylepšení pronajatého majetku

Co je to vylepšení pronajatého majetku?

Zlepšení nájmu jsou veškeré změny provedené na pronajímané nemovitosti za účelem jejího přizpůsobení konkrétním potřebám nájemce. Může se jednat o úpravy, jako je malování, instalace příček, výměna podlahové krytiny nebo umístění přizpůsobených svítidel. Zlepšení pronajímaného majetku může provést buď pronajímatel – který to může nabídnout, aby zvýšil prodejnost své nájemní jednotky – nebo sami nájemci.

Ačkoli užitečná ekonomická životnost většiny zlepšení pronajímaného majetku je pět až deset let, daňový zákoník vyžaduje, aby odpisy těchto zlepšení probíhaly po celou dobu ekonomické životnosti budovy.

Jak fungují vylepšení pronajatých nemovitostí

Vylepšení pronajatých nemovitostí se také nazývají vylepšení nájemce nebo vestavby a obvykle je provádějí pronajímatelé komerčních nemovitostí. Pronajímatelé mohou tato vylepšení poskytnout stávajícím nebo novým nájemcům. Úpravy jsou přizpůsobeny potřebám konkrétního nájemce a jeho potřebám.

Co jsou nájemní úpravy závisí na uplatnění změn na stavbě vlastněné pronajímatelem za účelem přizpůsobení se nájemci. Provedení změn v prostoru jednoho nájemce se však nekvalifikuje jako nájemní zlepšení ve vztahu k sousedům tohoto nájemce. Změny vnějšího vzhledu budovy nebo jejího terénu se rovněž neuplatní. Pokud pronajímatel vymění střechu budovy, zmodernizuje výtah nebo vydláždí parkoviště – žádná z těchto změn se nepovažuje za zlepšení nájmu, protože z nich nemá prospěch konkrétní nájemce.

Po skončení nájmu zlepšení obecně patří pronajímateli, pokud není ve smlouvě uvedeno jinak. Pokud si je nájemce může vzít, musí je odstranit, aniž by došlo k poškození nemovitosti.

Příklady zlepšení nájmu

Pronajímatelé mohou platit za zlepšení nájmu, aby motivovali nájemce k dlouhodobému pronájmu prostor, zejména v maloobchodě. Například majitel podniku si pronajme budovu pro svou prodejnu discgolfu. Pronajímatel se může rozhodnout přidat k pronajatému prostoru čtyři stěny, aby vytvořil vestavěné vitríny a skladovací prostory pro disky. Tyto úpravy se považují za vylepšení pronajatého majetku.

Podívejme se na další příklad z maloobchodního odvětví. Majitel obchodu A se rozhodne pronajmout si prostory prostřednictvím společnosti B. Obchod má pouze čtyři stěny a žádné další vybavení. Prostřednictvím jednání o pronájmu společnost B – pronajímatel – souhlasí s instalací regálů, obslužného pultu pro pokladny a výkladní skříně se speciálním osvětlením dříve, než obchod A otevře své dveře.

Druhy vylepšení pronajatého majetku

Pronajímatel může zaplatit za vylepšení pronajatého komerčního majetku prostřednictvím příspěvku na vylepšení pro nájemce (TIA). V tomto případě pronajímatel povolí stanovený rozpočet na zlepšení, obvykle 5 až 15 USD na čtvereční stopu, a dohlíží na projekt. Nájemce mezitím kontroluje proces renovace, který může být časově náročný. Pokud jsou rozpočty projektu překročeny, nájemce hradí zbývající částku.

Za vylepšení pronajatého majetku mohou být nabízeny i slevy na nájemném. Pronajímatel nabízí nájemci bezplatné nebo snížené nájemné na určitý počet měsíců, např. jeden měsíc zdarma za rok nájmu, jako prostředek pro nájemce, aby ušetřil na úpravách prostor. Nájemce obvykle na projekt dohlíží a má kontrolu nad úpravami pronajatého prostoru. Nájemce je také odpovědný, pokud náklady překročí rozpočtované částky. Kromě toho může být nájemné později zvýšeno, což způsobí, že nájemce bude za prostor dlouhodobě platit více.

Dalším typem nájemního vylepšení je příspěvek na stavební standard. Nájemce se může rozhodnout mezi různými možnostmi výběru, které pronajímatel poskytuje, například mezi jednou ze čtyř barev nátěru. Tyto položky nemusí vyhovovat potřebám nájemce a ten nemusí být s výsledkem spokojen. Další zlepšení hradí nájemce. Pronajímatel na projekt dohlíží.

Pravidla pro zlepšení nájmu

V návaznosti na nový zákon o snižování daní a zaměstnanosti došlo v roce 2017 ke změnám ve způsobu, jakým mohou pronajímatelé a nájemci uplatňovat odpisy.

V prosinci 2015 přijal Kongres Spojených států amerických zákon PATH (Protecting Americans from Tax Hikes), který upravil a prodloužil platnost mnoha daňových ustanovení týkajících se odpisů, včetně zlepšení nájmu. Tento zákon učinil trvalým ustanovení o daňových úsporách, které umožňuje 15letou rovnoměrnou úhradu nákladů na způsobilá vylepšení pronajatého majetku.

Podle těchto pokynů nesměli být pronajímatelé a nájemci propojeni, vylepšení byla způsobilá pouze tehdy, pokud byla provedena v interiéru budovy, přičemž prostor obýval pouze tento nájemce, a vylepšení pronajatého majetku musela být dokončena po třech letech od prvního obsazení budovy za účelem poskytování služeb.

Nový daňový zákon v roce 2017 některé požadavky upravil. Zlepšení musí být stále provedena v interiéru budovy, což znamená, že rozšíření budov, výtahy a eskalátory, střechy, protipožární, poplašné a bezpečnostní systémy a systémy HVAC stále nejsou způsobilé. Kvalifikované zlepšení nemovitosti již nevyžaduje, aby obě strany – pronajímatel i nájemce – nebyly v příbuzenském vztahu. Zbavil se také požadavku tříleté lhůty a uvádí, že všechna zlepšení mohou být provedena „po datu, kdy byla nemovitost poprvé uvedena do provozu“, jak uvádí daňový úřad (IRS).

Nárokování zlepšení pronajatého majetku

Daňový úřad (IRS) neumožňuje odpočet zlepšení. Protože jsou však vylepšení považována za součást budovy, podléhají odpisům. IRS umožňuje odpisy, pokud jsou splněny výše uvedené podmínky. Ten, kdo práce provede, může uplatnit odpočet odpisů – ať už je to pronajímatel nebo nájemce. Nový daňový zákon zvýšil maximální povolenou částku z 500 000 dolarů na 1 milion dolarů.