Hyresrättsförbättringar

Vad är en hyresrättsförbättring?

Förbättringar av en hyresfastighet är alla förändringar som görs i en hyresfastighet för att anpassa den till en hyresgästs särskilda behov. Det kan röra sig om ändringar som målning, installation av skiljeväggar, byte av golv eller installation av anpassade belysningsarmaturer. Förbättringar i hyresfastigheten kan genomföras antingen av hyresvärden – som kan erbjuda sig att göra detta för att öka säljbarheten för sin hyreslägenhet – eller av hyresgästerna själva.

Men även om den ekonomiska livslängden för de flesta förbättringar i hyresfastigheten är fem till tio år, kräver Internal Revenue Code att avskrivningen för sådana förbättringar ska ske över byggnadens ekonomiska livslängd.

Hur hyresrättsförbättringar fungerar

Hyresrättsförbättringar är också kända som hyresgästförbättringar eller utbyggnader och görs i allmänhet av hyresvärdar i kommersiella fastigheter. Hyresvärdarna kan tillhandahålla dessa förbättringar för befintliga eller nya hyresgäster. Ändringarna är skräddarsydda för att passa en specifik hyresgästs behov och deras behov.

Vad som är hyresrättsförbättringar beror på tillämpningen av ändringar av en struktur som ägs av en hyresvärd för att tillgodose en hyresgäst. Att göra ändringar i en hyresgästs utrymme är dock inte en hyresrättsförbättring för någon av dessa hyresgästers grannar. Förändringar av en byggnads exteriör eller dess landskap är inte heller tillämpliga. Om en hyresvärd byter ut taket på byggnaden, uppgraderar hissen eller asfalterar parkeringsplatsen – ingen av dessa förändringar betraktas som hyresförbättringar, eftersom de inte gynnar en specifik hyresgäst.

När hyresavtalet löper ut tillhör förbättringarna i allmänhet hyresvärden, om inget annat anges i avtalet. Om hyresgästen har möjlighet att ta dem måste denne ta bort dem utan att skada fastigheten.

Hyresrättsförbättringar Exempel

Hyresvärdarna kan betala för hyresrättsförbättringar för att uppmuntra hyresgästerna att hyra utrymmen under längre tidsperioder, särskilt inom detaljhandeln. En företagare hyr till exempel en byggnad för sin discgolfbutik. Hyresvärden kan välja att lägga till fyra väggar på den hyrda ytan för att skapa inbyggda displayer och förvaringsutrymmen för skivorna. Dessa ändringar betraktas som hyresrättsförbättringar.

Låt oss ta ett annat exempel från detaljhandelssektorn. Ägaren till butik A bestämmer sig för att hyra utrymme genom företag B. Butiken har endast fyra väggar och inga andra bekvämligheter. Genom hyresförhandlingarna går företaget B – hyresvärden – med på att installera hyllor, en disk för kassaregister och en display med specialbelysning innan butik A öppnar sina dörrar.

Typer av hyresrättsförbättringar

En hyresvärd kan betala för kommersiella hyresrättsförbättringar genom ett hyresgästförbättringsbidrag (TIA). I detta fall tillåter hyresvärden en fastställd budget för förbättringar, vanligtvis 5 till 15 dollar per kvadratfot, och övervakar projektet. Samtidigt kontrollerar hyresgästen renoveringsprocessen, som kan vara tidskrävande. Om projektbudgeten överskrids står hyresgästen för återstoden.

Hyresrabatter kan också erbjudas för hyresförbättringar. Hyresvärden erbjuder hyresgästen gratis eller reducerad hyra under ett visst antal månader, till exempel en gratis månad per år i hyresavtalet, som ett sätt för hyresgästen att spara på lokalförändringar. Hyresgästen övervakar vanligtvis projektet och har kontroll över hyresförbättringarna. Hyresgästen är också ansvarig om kostnaderna överskrider de budgeterade beloppen. Dessutom kan hyran höjas vid ett senare tillfälle, vilket gör att hyresgästen betalar mer för utrymmet på lång sikt.

En annan typ av hyresförbättring är en byggnadsstandardersättning. Hyresgästen kan välja mellan olika val som hyresvärden tillhandahåller, t.ex. en av fyra färger på färgen. Dessa objekt kanske inte uppfyller hyresgästens behov, och han kanske inte är nöjd med resultatet. Ytterligare förbättringar täcks av hyresgästen. Hyresvärden övervakar projektet.

Regler för förbättringar av hyresfastigheter

Förändringar har gjorts i hur hyresvärdar och hyresgäster kan göra avdrag efter den nya lagen om skattesänkningar och arbetstillfällen 2017.

I december 2015 antog Förenta staternas kongress lagen om skydd av amerikaner från skattehöjningar (Protecting Americans from Tax Hikes (PATH) Act), som ändrade och förlängde många skattelagstiftningar som rör avskrivningar, inklusive förbättringar av hyresfastigheter. Lagen permanentade en skattesparande bestämmelse som möjliggör 15 års linjär kostnadstäckning för kvalificerade förbättringar av hyresfastigheter.

Enligt dessa riktlinjer fick hyresvärdar och hyresgäster inte vara relaterade, förbättringar var endast kvalificerade om de gjordes på byggnadens insida med endast den hyresgästen som ockuperade utrymmet, och förbättringar av hyresfastigheterna var tvungna att slutföras efter tre år från det att byggnaden först togs i bruk för service.

Den nya skattelagen år 2017 modifierade några av kraven. Förbättringar måste fortfarande göras på byggnadens inre, vilket innebär att utvidgningar av byggnader, hissar och rulltrappor, tak, brandskydds-, larm- och säkerhetssystem samt HVAC-system fortfarande inte är kvalificerade. För att få kvalificerade förbättringar krävs inte längre att båda parter – hyresvärd och hyresgäst – inte har något samband med varandra. Man gjorde sig också av med treårskravet och fastställde att alla förbättringar kan göras ”efter det datum då egendomen först togs i bruk”, enligt Internal Revenue Service (IRS).

Claiming Leasehold Improvements

International Revenue Service (IRS) tillåter inte avdrag för förbättringar. Men eftersom förbättringar betraktas som en del av byggnaden är de benägna att avskrivas. IRS tillåter avskrivningsavdrag så länge de villkor som anges ovan är uppfyllda. Den som utför arbetet får göra avskrivningsavdrag – oavsett om det är hyresvärden eller hyresgästen. Den nya skattelagen höjde det högsta tillåtna beloppet till 1 miljon dollar från 500 000 dollar.