En Multiple Listing Service er en markedsføringsdatabase, der er oprettet af en gruppe af samarbejdende ejendomsmæglere. Den leverer nøjagtige og strukturerede data om ejendomme til salg, og det er også en mekanisme, som gør det muligt for mæglere, der står på listen, at tilbyde kompensation til købermæglere, der skaffer købere til de ejendomme, der står på listen.
Hver multiple listing service har sine egne regler og procedurer, men de er generelt mønstrede på de regler, der er offentliggjort af National Association of Realtors. Multiple Listing Services er blevet det primære middel for langt de fleste ejendomshandler, fordi de anvender strenge datakriterier og fastsætter regler for tilbud om kompensation til andre mæglere.
Hvad er en Multiple Listing Service?
Immobiliefolk samledes med deres lokale organisationer så tidligt som i 1800-tallet for at udveksle oplysninger og udarbejde aftaler mod kompensation, hvis den ene bragte en anden en køber. Disse sammenkomster var de første kendte “MLS”-initiativer. De udviklede sig i årenes løb til trykte lister og aftaler, hvorefter elektronikken og internettet tog over og gjorde hele processen uendeligt meget nemmere.
Tegnene “MLS” eller “multiple listing service” betegner ikke et bestemt netværk. Der findes adskillige netværk over hele landet. Der findes ikke en nøjagtig optælling af alle MLS-organisationer i USA, fordi de hele tiden fusionerer og afbrydes.
- Akronym: MLS
Hvordan fungerer en Multiple Listing Service?
Mæglere i et markedsområde slutter sig til en MLS for at dele oplysninger om noteringer med andre mæglere om boliger, der er sat til salg. Det er et meget effektivt system, idet hver mægler ønsker, at så mange andre som muligt skal kende til deres lister, så de kan bringe købere, der har interesse i ejendommene.
MLS-reglerne angiver typisk, at mæglerne skal angive den procentdel af listeprovisionen, der betales af sælgeren i hver enkelt liste. Dette er det beløb, som de deler med et andet mæglermedlem, der bringer en succesfuld køber.
MLS-medlemmer, der ikke overholder tjenestens struktur- og indholdsregler, kan få en bøde.
Teknisk set er disse oplysninger kun tilgængelige for de deltagende mæglere, men de er normalt gavmilde med at dele dem. De gør det gratis for offentligheden, fordi deres indtjening afhænger af, at rygtet om deres lister kommer ud. Nogle oplysninger holdes dog under lås og slå for sælgernes sikkerhed, f.eks. personlige og proprietære oplysninger og oplysninger om, hvorvidt boligen er ledig.
Ejendomme til salg af ejer – “FSBO”-sælgere – kan stå uden automatisk adgang til at opføre deres boliger i et MLS, som mæglere gør. Mange mæglere og onlinetjenester vil dog opføre dem på listen for dem mod et gebyr.
Krav til Multiple Listing Services
LMLS-listernes databaser anses for at være de mest nøjagtige, hvad angår ejendomsoplysninger på internettet eller andre steder. Nye lister skal indtastes inden for et bestemt tidsrum. Der kan genereres bøder, hvis et medlem ikke indtaster de fulde listeoplysninger inden fristens udløb. Dette er som regel fra 24 til 48 timer efter, at listens aftale er underskrevet.
MLS-sammenslutninger opretholder en høj grad af nøjagtighed i de oplysninger, der indtastes, lige fra kvadratmeter til anvisninger og placering. Antallet og kvaliteten af de medfølgende fotos er ofte også påbudt, selv om de nøjagtige kriterier for dette krav kan variere.
Klager og tvister
MLS-organisationer kræver normalt mægling, voldgift eller begge dele ved tvister mellem medlemmer. Hver lokal MLS har et etisk udvalg til at behandle klager fra medlemmer over andre medlemmer. Udvalget hører begge sider af tvister og træffer afgørelse om situationen. Mange af disse problemer har med provisioner at gøre.
Brugen af internettet har forværret spørgsmålet om “prokurering af årsag”. Folk går ind på websteder og søger efter boligannoncer, og de ringer måske til eller sender en e-mail til ejendomsmægleren med et spørgsmål om ejendommen. Senere kan den noterede ejendomsmægler måske sige, at denne første kontakt har gjort ham til den formidlende årsag, hvis en anden ejendomsmægler bringer den samme køber, alt sammen fordi han først arbejdede sammen med dem om at finde en bolig.
“Formidlende årsag” er et begreb, der afgør, hvilken ejendomsmægler der er den primære årsag til en købers involvering i en transaktion. Hvem fik denne køber til at indgå en kontrakt om at købe denne bolig?
Den etiske komité vil se på denne type situation som helhed og i sammenhæng med, hvem der gjorde hvad og hvornår de gjorde det. Generelt vil køberens mægler være berettiget til provisionen, hvis det at besvare et spørgsmål om ejendommen er det eneste, der skete med den noterede mægler.
Multiple listing services forsøger også at være den første destination for forbrugerklager mod medlemmer, fordi det næste niveau er statens licensnævn.
Nøglepunkter
- Multiple listing services er markedsføringsdatabaser, der oprettes og vedligeholdes af en gruppe af samarbejdende ejendomsmæglere.
- Der findes adskillige multiple listing services i hele landet, som hver især betjener deres eget særlige område.
- Hver service har sine egne regler for kvaliteten og indholdet af nye lister, der tilføjes til databasen.
- MLS-organisationer mægler eller mægler ofte i tvister mellem deres egne medlemmer, f.eks. i forbindelse med provisioner, der skal betales til en formidlende mægler.