I omkring halvdelen af de bosættelser, som jeg udfører en sælger vil stoppe mig og kommentere, “Udbetalingen er for høj, Jeg skylder mindre end hvad der er opført.” Det skyldes, at sælgeren forveksler realkredittens hovedstol med afdragsbeløbet.
Den primære saldo er den resterende hovedstol, der skal betales på lånet. Dette bliver rapporteret i månedlige opgørelser fra långiveren og er tilgængeligt, hvis du ringer til din långiver eller tjekker online. Med et lån med fuld amortisering går en del af din månedlige betaling til at betale hovedstolen ned hver måned.
Det beløb, der skal tilbagebetales, er imidlertid det beløb, der skal betales på lånet for at betale det af på en bestemt dag. Bemærk, at renterne på et konventionelt realkreditlån akkumuleres dagligt*. Husk også på, at et realkreditlån betales bagud – den månedlige betaling er for den foregående måneds renter.
Så når du foretager betalingen den 1. april, betaler du de skyldige renter på lånet fra den 1. marts til den 31. marts. Hvis du derfor lukker den 10. april og allerede har foretaget din betaling den 1. april, skylder du stadig renter fra den 1. april til udbetalingsdatoen.
Typisk vælges en pude, så der er tilstrækkelige midler til at betale lånet af, så det beløb, der indsendes til långiveren i ovenstående scenarie, er sandsynligvis: hovedstolssaldo + dagpengerenter, der skal betales fra 1. april til 13. april, er lig med afbetalingen af realkreditlånet.
Grunden til puden er ikke at snyde dig for nogle penge, selvom jeg er sikker på, at det føles sådan. Det er for at sikre, at der ikke er mangel på penge, når lånet skal afdrages. I vores scenarie, under forudsætning af at alt blev afsluttet rettidigt, vil sælgeren modtage tilbage fra långiveren til tilbagebetaling af lånet to til tre dage af de renter, der blev betalt for meget.
Så hvordan bestemmer du dit tilbagebetalingsbeløb?
Den titel virksomhed vil bestille en payoff brev fra din realkreditlångiver for at finde ud af den præcise payoff beløb.
Hvad hvis du forsøger at forberede et overslag og gerne vil have et tal?
Du kan altid ringe til din långiver og få en payoff fra dem over telefonen. Nogle långivere vil også beregne et udbetalingsbeløb for dig online. Du skal blot huske at lægge et par dage til lukkedatoen, så du har givet plads til en stødpude.
Men for de fleste skøn er det nok at bruge dette trick: Tag din hovedstolssaldo og læg en månedlig betaling til den. Hvis du antager, at du er rettidig med dine betalinger, bør dette tal altid være en smule højere end din faktiske udbetaling, men på denne måde vil du i det mindste overvurdere i stedet for at undervurdere, hvilket typisk er tilfældet, når du bruger hovedsaldoen som udbetalingsbeløb.
* Renter på et FHA-hypotheklån akkumuleres månedligt. Derfor skal der altid betales renter indtil udgangen af måneden. Men for at beregne en anslået tilbagebetaling gælder det samme koncept: Tag hovedsaldoen og tilføj en månedlig realkreditbetaling for at opnå en anslået tilbagebetaling.