Lejlighedsforbedringer

Hvad er en lejlighedsforbedring?

Leasehold forbedringer er alle ændringer, der foretages i en udlejningsejendom for at tilpasse den til en lejers særlige behov. Disse kan omfatte ændringer såsom maling, installation af skillevægge, ændring af gulvbelægningen eller montering af tilpassede lysarmaturer. Lejlighedsforbedringer kan enten foretages af udlejeren – som kan tilbyde at gøre det for at øge salgbarheden af deres lejemålsenhed – eller af lejerne selv.

Mens den økonomiske levetid for de fleste lejlighedsforbedringer er fem til ti år, kræver Internal Revenue Code, at afskrivninger for sådanne forbedringer skal ske over bygningens økonomiske levetid.

Sådan fungerer lejlighedsforbedringer

Lejlighedsforbedringer er også kendt som lejlighedsforbedringer eller build-outs og foretages generelt af udlejere af erhvervsejendomme. Udlejere kan levere disse forbedringer til eksisterende eller nye lejere. Ændringerne er skræddersyet til at passe til en specifik lejers behov og deres behov.

Hvad er lejlighedsforbedringer afhænger af anvendelsen af ændringer til en struktur, der ejes af en udlejer, for at imødekomme en lejer. At foretage ændringer i en lejers rum kvalificerer dog ikke som en leasingforbedring for nogen af disse lejers naboer. Ændringer af en bygnings ydre eller dens landskab gælder heller ikke. Hvis en udlejer udskifter taget på bygningen, opgraderer elevatoren eller asfalterer parkeringspladsen – ingen af disse ændringer betragtes som forbedringer af lejemålet, da de ikke er til gavn for en bestemt lejer.

Når lejemålet ophører, tilhører forbedringerne generelt udlejeren, medmindre andet er angivet i aftalen. Hvis lejeren kan tage dem, skal han/hun fjerne dem uden at beskadige ejendommen.

Leasehold Improvements Eksempler

Udlejer kan betale for leasehold forbedringer for at tilskynde lejere til at leje lokaler i længere perioder, især i detailbranchen. F.eks. lejer en virksomhedsejer en bygning til sin discgolfbutik. Udlejeren kan vælge at tilføje fire vægge til det lejede område for at skabe indbyggede udstillinger og opbevaringsområder til skiverne. Disse ændringer betragtes som forbedringer af lejemålet.

Lad os tage et andet eksempel fra detailsektoren. Ejeren af butik A beslutter sig for at leje et lokale gennem virksomhed B. Butikken har kun fire vægge og ingen andre faciliteter. I forbindelse med lejeforhandlingerne accepterer firma B – udlejeren – at installere reoler, en servicedisk til kasseapparater og en udstillingsenhed med særlig belysning, inden butik A åbner sine døre.

Typer af lejlighedsforbedringer

En udlejer kan betale for erhvervsmæssige lejlighedsforbedringer gennem et tilskud til lejlighedsforbedringer (TIA). I dette tilfælde giver udlejeren et fast budget til forbedringer, typisk 5 til 15 USD pr. kvadratfod, og overvåger projektet. I mellemtiden kontrollerer lejeren renoveringsprocessen, som kan være tidskrævende. Hvis projektbudgetterne overskrides, dækker lejeren restbeløbet.

Der kan også tilbydes huslejerabatter for forbedringer af lejemålet. Udlejeren tilbyder lejeren gratis eller nedsat leje i et bestemt antal måneder, f.eks. en gratis måned pr. år i lejekontrakten, som et middel for lejeren til at spare på rumforandringer. Lejeren fører typisk tilsyn med projektet og har kontrol over lejemålsforbedringerne. Lejeren er også ansvarlig, hvis omkostningerne overstiger de budgetterede beløb. Desuden kan huslejen blive forhøjet på et senere tidspunkt, hvilket medfører, at lejeren betaler mere for lokalet på lang sigt.

En anden type af lejlighedsforbedringer er en bygningsstandardtillæg. Lejeren kan vælge mellem forskellige valgmuligheder, som udlejeren stiller til rådighed, f.eks. en af fire malingsfarver. Disse elementer opfylder måske ikke lejerens behov, og han er måske ikke tilfreds med resultatet. Yderligere forbedringer dækkes af lejeren. Udlejer fører tilsyn med projektet.

Regler for forbedringer i forbindelse med lejemål

Der er sket ændringer i den måde, hvorpå udlejere og lejere kan gøre krav på fradrag efter den nye Tax Cuts and Jobs Act i 2017.

I december 2015 vedtog den amerikanske kongres loven Protecting Americans from Tax Hikes (PATH) Act, som ændrede og forlængede mange skattebestemmelser vedrørende afskrivninger, herunder forbedringer i forbindelse med lejemål. Loven gjorde en bestemmelse om skattebesparelser permanent, der giver mulighed for 15 års lineær omkostningsdækning af kvalificerede forbedringer af lejemål i forbindelse med leasing.

I henhold til disse retningslinjer måtte udlejere og lejere ikke være indbyrdes forbundne, forbedringer var kun kvalificerede, hvis de blev foretaget i bygningens indre med kun den pågældende lejer som beboer, og forbedringer af lejemål skulle være afsluttet tre år efter, at bygningen først blev taget i brug til tjeneste.

Den nye skattelov i 2017 ændrede nogle af kravene. Forbedringer skal stadig være foretaget i bygningens indre, hvilket betyder, at udvidelser af bygninger, elevatorer og rulletrapper, tage, brandsikring, alarm- og sikkerhedssystemer samt HVAC-systemer stadig ikke er kvalificerende. Det er ikke længere et krav, at begge parter – udlejer og lejer – ikke har nogen forbindelse til hinanden, når det gælder kvalificerede forbedringer. Det blev også fjernet kravet om tre år, idet det hedder, at alle forbedringer kan foretages “efter den dato, hvor ejendommen først blev taget i brug”, ifølge Internal Revenue Service (IRS).

Gør krav på forbedringer af lejeboliger

Inter Internal Revenue Service (IRS) tillader ikke fradrag for forbedringer. Men da forbedringer betragtes som en del af bygningen, er de tilbøjelige til at blive afskrevet. IRS giver mulighed for afskrivningsfradrag, så længe de ovenfor nævnte betingelser er opfyldt. Den, der udfører arbejdet, har ret til at foretage afskrivningsfradrag – uanset om det er udlejeren eller lejeren. Den nye skattelov forhøjede det maksimalt tilladte beløb til 1 million dollars fra 500.000 dollars.