Contractor Surety Bonds: Brauche ich eine Kautionsbürgschaft?

Ein eigenes Unternehmen zu gründen, bedeutet viel Zeit, Energie und Risiko. Im Baugewerbe sind nicht nur Sie als Geschäftsinhaber einem Risiko ausgesetzt, auch Ihre Kunden gehen ein gewisses Risiko ein, wenn sie Sie beauftragen. Eine Bürgschaft für Bauunternehmer schützt den Projekteigentümer, den Bauunternehmer, und gibt Ihren Kunden Sicherheit.

Was ist eine Bürgschaft für Bauunternehmer und wie funktioniert sie?

Eine Bürgschaft ist im Grunde ein Versprechen, dass eine Partei rechtlich für die Schulden, den Ausfall oder das Versagen einer anderen Partei haftet. Vertragsbürgschaften sind Vereinbarungen zwischen drei Parteien:

• Eine Partei, die Bürgschaft (Bürgschaftsgesellschaft oder Bank), garantiert einer;
• zweiten Partei, dem Schuldner (in der Regel dem Bauherrn oder Bauunternehmer), die Erfüllung eines Vertrags durch eine;
• dritten Partei, dem Auftraggeber (in der Regel dem Bauunternehmer) (1)

Mit anderen Worten: Als Bauunternehmer zahlen Sie eine Gebühr, damit eine Bürgschaftsgesellschaft Ihren Vertrag mit dem Bauherrn garantiert. Wenn Sie das vertraglich vereinbarte Projekt nicht fertigstellen, findet die Bürgschaftsgesellschaft einen anderen Auftragnehmer, der das Projekt fertigstellt, oder sie zahlt dem Bauherrn einen vorher festgelegten Betrag. Die Bürgschaft gibt dem Bauherrn zu Beginn eines Projekts die Gewissheit, dass es zu Ende geführt wird. Wenn die Kautionsversicherungsgesellschaft an den Bauherrn zahlen muss, kommt eine Entschädigungsvereinbarung zustande, nach der Sie als Bauunternehmer verpflichtet sind, der Kautionsversicherungsgesellschaft ihre Verluste zu erstatten.

Arten von Bürgschaften

Es gibt drei verschiedene Arten von Bürgschaften, und jede Art hat einen anderen Zweck:

• Bietungsbürgschaft – Eine vorvertragliche Bürgschaft, die sicherstellt, dass der günstigste Bieter eines Bauangebots in den Vertrag eintritt, wenn das Angebot angenommen wird, und dass er alle zusätzlich erforderlichen Bürgschaften stellt. Diese Bürgschaften helfen, die Legitimität der Bieter zu gewährleisten und dienen der Vorqualifizierung des ausgewählten Auftragnehmers.
• Vertragserfüllungsbürgschaft – Garantiert, dass der Auftragnehmer das Projekt wie im Vertrag festgelegt fertigstellt. Diese Bürgschaften schützen den Eigentümer, wenn der Auftragnehmer nicht in der Lage ist, die Verpflichtung zu erfüllen.
• Zahlungsbürgschaft – stellt sicher, dass alle Arbeiter, Subunternehmer und Lieferanten vom Auftragnehmer bezahlt werden, vorbehaltlich der Einschränkungen und Begrenzungen, die durch das Gesetz, den Vertrag oder die Bürgschaft auferlegt werden.

Es gibt noch weitere Bürgschaften, die im Zusammenhang mit dem Bau erforderlich sein können, aber dies sind die drei wichtigsten Arten.

Brauche ich als Auftragnehmer in Massachusetts eine Bürgschaft?

Öffentliche Bauprojekte:

Bürgschaften wie Leistungs- und Bietungsbürgschaften sind für die Arbeit an öffentlichen Bauprojekten erforderlich. Diese Anforderungen werden in der Regel von den einzelnen Städten oder Gemeinden und nicht vom Staat Massachusetts festgelegt.(2)

Bundesweite Bauprojekte:

„Das Miller-Gesetz (40 U.S. Code § 3131-3134) schreibt für alle Bundesbauprojekte Vertragsbürgschaften vor.“ (3) Hauptauftragnehmer, die ein Angebot für ein Bundesprojekt abgeben, müssen eine Erfüllungsgarantie und eine Zahlungsgarantie für alle Arbeiten und Materialien stellen. Das Gesetz ist für Verträge mit einem Wert von mehr als 100.000 Dollar vorgeschrieben, bei denen an einem Gebäude oder Eigentum der Vereinigten Staaten gearbeitet wird oder gearbeitet werden soll.

Jeder Bundesstaat hat seine eigene Version des Miller-Gesetzes, das sogenannte „Little Miller Act“. Massachusetts (M.G. L. c. 149, §29) schreibt vor, dass für jeden Vertrag über 25.000 $ für Umbau, Reparatur, Umbau, Abriss oder Bau von Einrichtungen Bürgschaften gestellt werden müssen.

Private Bauverträge:

Viele private Bauherren entscheiden sich dafür, Vertragsgarantien für ihre Projekte zu verlangen, um ihre Investitionen zu schützen und um sicherzustellen, dass der Auftragnehmer für die Ausführung der Arbeiten qualifiziert ist. Hauptauftragnehmer verlangen von ihren Subunternehmern häufig ebenfalls Leistungs- und Zahlungsgarantien. In einigen Fällen verlangen Kreditgeber von den Eigentümern, dass sie Bürgschaften für ihre Projekte erhalten.

Wie viel kostet eine Massachusetts-Kautionsbürgschaft?

Die Prämien für Bürgschaftsbürgschaften variieren je nach dem benötigten Bürgschaftsbetrag und dem Zinssatz (der den Prozentsatz des gesamten Bürgschaftsbetrags darstellt, den Sie zahlen müssen). Die Prämien können zwischen 0,5 % und 4 % der Vertragssumme liegen, je nach Größe, Art und Dauer des Projekts und des Auftragnehmers.

Für einen kleinen und aufstrebenden Auftragnehmer mit minimaler Erfahrung kann ein Auftragnehmer mit 2-4 % des Vertragspreises rechnen. Ähnlich wie bei einem Bankkredit beeinflusst der persönliche Kredit den von der Bürgschaftsgesellschaft angebotenen Zinssatz. Die Bürgschaftsgesellschaft stellt sicher, dass Sie die Vertragspflichten erfüllen und steht finanziell hinter Ihnen.

Wie Sie den besten Zinssatz für eine Bürgschaft erhalten

Der beste Zinssatz für eine Bürgschaft hängt von Faktoren ab, die der Bürgschaftsgesellschaft versichern, dass Sie erfolgreich sind und die Bürgschaft nicht in Anspruch nehmen müssen, z. B. Ihr finanzieller Hintergrund und die Erfahrung Ihres Unternehmens. Sie stellen für das Bürgschaftsunternehmen ein höheres Risiko dar, wenn Sie einen wackeligen finanziellen Hintergrund und/oder wenig Geschäftserfahrung haben. (4)

Nachfolgend finden Sie einige der besten Möglichkeiten, um sicherzustellen, dass Sie den besten Zinssatz für Bürgschaften für Auftragnehmer erhalten:

• Branchenerfahrung, eine starke persönliche Kreditwürdigkeit sowie geschäftliche und persönliche Finanzdaten tragen dazu bei, Ihren Zinssatz für Bürgschaften zu senken.
• Ein guter Wirtschaftsprüfer (CPA). Für Vertragsanleihen können größere Auftragnehmer mit schlechter Kreditwürdigkeit eine Genehmigung erhalten, wenn sie einen guten, von einem Wirtschaftsprüfer erstellten Finanzbericht vorlegen können.
• Die Höhe der Anleihe und die Wahrscheinlichkeit, dass Sie Anleiheansprüche geltend machen, werden zur Berechnung der Prämie herangezogen. Die Anleihegesellschaften bestimmen die Wahrscheinlichkeit, dass Sie Ansprüche geltend machen, indem sie Ihren Arbeitsbereich, Ihre persönliche Kreditwürdigkeit und Ihre Branchenerfahrung berücksichtigen.

Warum McSweeney & Ricci für alle Ihre Massachusetts Business Bonding Needs verwenden?

1. Wir arbeiten mit Ihrem Unternehmen zusammen: Viele kleine Unternehmer haben Schwierigkeiten, ihre ersten Bürgschaften zu sichern oder genügend Bürgschaftsunterstützung zu erhalten, um ihre wachsenden Geschäftspläne zu erfüllen. Unser Team für gewerbliche Versicherungen hat Erfahrung mit der Vielzahl von Bürgschaften, die Sie benötigen, und kann ein Bürgschaftsprogramm für jede Situation entwickeln. Wir arbeiten mit Ihnen zusammen, um Sie durch die einzelnen Schritte der Sicherung einer Bürgschaft oder einer Bürgschaftslinie zu führen. Wir beraten Sie zu den spezifischen Fragen und den erforderlichen Dokumenten wie Finanzausweisen, Steuererklärungen, Kreditlinien und Vertragsdetails, die für den Erhalt einer Bürgschaft erforderlich sind. Diese Unterlagen tragen dazu bei, dass die Bürgschaftsbeziehung zwischen dem Auftragnehmer, dem Bevollmächtigten und dem Bürgschaftsgeber zustande kommt. (Bauunternehmer, die aktiv an Ausschreibungen teilnehmen, sollten sich mit einem auf Bürgschaften spezialisierten Versicherungsmakler zusammenschließen, um häufiger professionelle Unterstützung bei ihren Angebots- und Ausführungsbürgschaften zu erhalten.)
2. Expertise, der Sie vertrauen können: Seit 1964 unterstützt McSweeney & Ricci Unternehmen jeder Größe in Massachusetts, Neuengland und darüber hinaus. Wir sind darauf spezialisiert, Generalunternehmern und Spezialunternehmern umfassende Versicherungslösungen, Sicherheitsmaterialien und Ratschläge zur Risikominimierung sowie einen erstklassigen Schadenservice anzubieten, damit Sie im Schadensfall schnell wieder arbeiten können.
3. Wir vertreten zahlreiche führende Kautionsversicherer: McSweeney & Ricci Insurance vertritt mehr führende Versicherungsträger als die meisten Agenturen unserer Größe. Darüber hinaus vertreten wir viele der führenden Kautionsgesellschaften und Kautionsgroßhändler in der Branche. Diese hervorragenden Arbeitsbeziehungen und Partnerschaften ermöglichen es uns, das beste Programm für Ihre individuellen Bedürfnisse sowie die besten Optionen für Ihr Unternehmen auszuwählen.
4. Wir sind in Ihrer Branche aktiv: Unser kommerzielles Team bleibt über alle Änderungen in der Baubranche in Massachusetts und Neuengland informiert und wird Sie über alle Änderungen informieren, die Sie und Ihre täglichen Abläufe betreffen.

Für weitere Informationen über die Sicherung einer Bürgschaft für Bauunternehmer, wie z. B. eine Bietungsgarantie, eine Leistungs- oder Zahlungsgarantie oder andere verschiedene Bürgschaften, wie z. B. eine Treuegarantie, wenden Sie sich an Kyle Carrigan. Kyle Carrigan verfügt über mehr als zehn Jahre Branchenerfahrung und ist auf Bauunternehmen spezialisiert. Er hat die Titel Chartered Property Casualty Underwriter (CPCU) und Associate in Fidelity and Surety Bonding (AFSB) erworben.

Kontaktieren Sie Kyle unter (D) 781.952.4132 (C) 617.281.9177 oder fordern Sie ein kostenloses Angebot auf unserer Website an.

Autor: Kyle Carrigan, CPCU

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Quellen:

The Basic Bond Book – The Associated General Contractors of America

https://malegislature.gov/Laws/GeneralLaws/PartI/TitleXXI/Chapter149/Section29

(1) „Contractor Surety Bond:What Does It Mean for a Contractor to Be Bonded?“ Blog 18.02.19

(2) „Massachusetts Surety Bonds-Bonds By State“

(3) „Das Miller-Gesetz: Wie Sie als Bundesunterauftragnehmer mit Zahlungsproblemen umgehen“ 13.02.19

(4) „Wie Sie wissen, ob Sie den besten Bürgschaftssatz erhalten“ von Duke Revard 18.04.17 Surety Solutions