Der Prozess der Zwangsvollstreckung
Hinweis: Im Folgenden wird der Prozess der Zwangsvollstreckung in allgemeiner Form dargestellt. Wenn Sie daran interessiert sind, sich über die Zwangsvollstreckungsgesetze in Ihrem Bundesstaat zu informieren, lesen Sie bitte unser Verzeichnis der Zwangsvollstreckungsgesetze für alle 50 Bundesstaaten.
Zwangsvollstreckung definiert
Eine Zwangsvollstreckung tritt ein, wenn ein Immobilieneigentümer die Kapital- und/oder Zinszahlungen für sein Darlehen nicht leisten kann, was in der Regel dazu führt, dass die Immobilie beschlagnahmt und verkauft wird.
Stufen der Zwangsvollstreckung
Das Zwangsvollstreckungsverfahren ist nicht sehr schwer zu verstehen. Es gibt mehrere Phasen, in denen der Hausbesitzer die Möglichkeit hat, den Kredit zu tilgen und eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
Nach etwa drei bis sechs Monaten verpasster Zahlungen beauftragt der Kreditgeber einen Treuhänder, eine Notice of Default (NOD) zu erstellen. Diese wird beim County Recorder’s Office hinterlegt. Damit wird der Kreditnehmer darüber informiert, dass ihm eine Zwangsvollstreckung droht, und es beginnt eine Wiederherstellungsfrist, die in der Regel bis fünf Tage vor der Versteigerung des Hauses läuft.
Wenn der Zahlungsverzug nicht innerhalb von drei Monaten behoben wird (das Darlehen muss auf den aktuellen Stand gebracht werden), wird ein Zwangsversteigerungstermin festgelegt. Der Hauseigentümer erhält eine Verkaufsmitteilung, die auch an der Immobilie ausgehängt wird. Außerdem wird die Notice of Sale beim County Recorder’s Office in dem Bezirk, in dem sich die Immobilie befindet, eingetragen. Schließlich wird diese Bekanntmachung über einen Zeitraum von drei Wochen auch in den Zeitungen des betreffenden Bezirks veröffentlicht.
Der Zwangsversteigerungs-Treuhänderverkauf findet in der Regel auf den Stufen des Bezirksgerichts statt, in dem sich die Immobilie befindet. Zeit und Ort dieses Verkaufs werden in der Verkaufsmitteilung angegeben. Beim Treuhandverkauf wird die Immobilie öffentlich an den Höchstbietenden versteigert, der den Höchstpreis in bar bezahlen muss, in der Regel mit einer Anzahlung im Voraus und dem Restbetrag innerhalb von 24 Stunden. Der Gewinner der Auktion erhält dann die Treuhandurkunde für die Immobilie.
Foreclosure Auction
Bei der Auktion wird ein Eröffnungsgebot für die Immobilie durch den Kreditgeber, der die Zwangsversteigerung durchführt, festgelegt. Dieses Eröffnungsgebot entspricht in der Regel dem ausstehenden Kreditsaldo, den aufgelaufenen Zinsen und den zusätzlichen Gebühren und Anwaltskosten im Zusammenhang mit dem Treuhandverkauf. Gibt es keine höheren Gebote als das Eröffnungsgebot, wird die Immobilie von dem Rechtsanwalt, der den Verkauf durchführt, für den Kreditgeber erworben.
Wenn dies geschieht und das Eröffnungsgebot nicht erreicht wird, gilt die Immobilie als REO oder Real Estate Owned. Dies geschieht in der Regel, weil viele Immobilien, die bei Zwangsversteigerungen zum Verkauf stehen, weniger wert sind als der Gesamtbetrag, der der Bank oder dem Kreditgeber geschuldet wird.
Wenn Sie eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung erwerben, werden alle nachrangigen Pfandrechte mit Ausnahme der Grundsteuer gelöscht. Der Vorrang der Pfandrechte wird durch das Datum der Eintragung bestimmt. Wenn Sie ein REO oder ein Bank REO kaufen, erhalten Sie die Immobilie in der Regel mit einem sauberen Titel.
Tipps zum Bieten bei Zwangsversteigerungen:
- An Insider’s View from the Courthouse Steps
- Ein Haus auf den Courthouse Steps zu kaufen: Hohes Risiko – hohe Belohnung
- Glücksspiel bei der Zwangsvollstreckungsauktion: Hohe Einsätze
- Immobilien-Day-Trading an der Courthouse Steps
Zusätzliche Zwangsversteigerung Ressourcen
Zwangsversteigerung Foren
- Zwangsversteigerung & Pre-Foreclosure Discussion Forum
- Bank REO Discussion Forum
Other Resources
- Where to find foreclosures
- Bank REO Listings
- Pre-Foreclosures
- Government Foreclosures
- Asset Management REO
Photo: Jeremy Burgin