Geld leihen, um einen Landkauf zu finanzieren

Mit dem Kauf von Land können Sie Ihr Traumhaus bauen oder ein Stück Natur erhalten. Grundstücke können jedoch teuer sein, so dass Sie möglicherweise einen Kredit zur Finanzierung Ihres Grundstückskaufs benötigen. Auch wenn Sie vielleicht annehmen, dass Land eine sichere Investition ist – schließlich „wird es nicht mehr hergestellt“ – sehen Kreditgeber Landkredite als riskant an. Daher kann das Genehmigungsverfahren umständlicher sein als bei normalen Hauskrediten.

Die Einfachheit und die Kosten der Kreditaufnahme hängen von der Art der Immobilie ab, die Sie kaufen:

• Grundstücke, die Sie bald zu bebauen beabsichtigen
• Rohland, von dem Sie nicht erwarten, dass es bebaut wird

Grundstücksdarlehen können relativ kurzfristige Darlehen sein, die zwei bis fünf Jahre laufen, bevor die Schlussrate fällig wird. Es gibt jedoch auch längerfristige Darlehen (oder Sie können in ein langfristiges Darlehen umgewandelt werden), vor allem, wenn Sie auf dem Grundstück ein Wohnhaus bauen wollen.

Kaufen und bauen in einem Schritt

Die Kreditgeber sind am ehesten bereit, ein Darlehen zu gewähren, wenn Sie Pläne haben, Ihr Grundstück zu bebauen. Rohes Land zu besitzen ist spekulativ. Der Bau eines Gebäudes ist ebenfalls riskant, aber die Banken sind vielleicht eher bereit, einen Kredit zu gewähren, wenn Sie das Grundstück aufwerten (z. B. durch den Bau eines Hauses).

Baudarlehen

Möglicherweise können Sie einen einzigen Kredit für den Kauf des Grundstücks und die Finanzierung des Baus verwenden. Auf diese Weise haben Sie weniger Papierkram und weniger Abschlusskosten zu bewältigen. Außerdem können Sie sich die Finanzierung für das gesamte Projekt (einschließlich der Fertigstellung des Baus) sichern. Sie werden nicht auf dem Grundstück sitzen bleiben, während Sie nach einem Kreditgeber suchen, der vielleicht nie zustande kommt.

Baupläne

Um die Genehmigung für einen Baukredit zu erhalten, müssen Sie Ihrem Kreditgeber Pläne vorlegen, der in der Regel sehen will, dass ein erfahrener Bauunternehmer die Arbeiten ausführt. Die Gelder werden nach und nach verteilt, wenn das Projekt fortschreitet, so dass Ihre Auftragnehmer ihre Verpflichtungen einhalten müssen, wenn sie eine Bezahlung erwarten.

Die Merkmale des Kredits

Baukredite sind kurzfristige Darlehen, die oft nur Zinszahlungen beinhalten und eine Laufzeit von weniger als einem Jahr haben (im Idealfall ist das Projekt bis dahin abgeschlossen). Danach kann das Darlehen in ein Standarddarlehen mit einer Laufzeit von 30 oder 15 Jahren umgewandelt werden, oder Sie refinanzieren das Darlehen, indem Sie das neu errichtete Gebäude als Sicherheit verwenden.

Anzahlung

Um das Grundstück und die Baukosten zu finanzieren, müssen Sie eine Anzahlung leisten.

Fertige Grundstücke im Vergleich zu unbearbeitetem Land

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, das bereits über Versorgungseinrichtungen und einen Straßenzugang verfügt, haben Sie es im Allgemeinen leichter, eine Genehmigung zu erhalten.

Unbearbeitetes Land

Sie können unbearbeitetes Land finanzieren, aber Kreditgeber sind möglicherweise zögerlich (es sei denn, dies ist typisch für Ihre Gegend – einige Gebiete sind beispielsweise auf Propangas, Brunnen und Klärsysteme angewiesen). Es ist teuer, Dinge wie Abwasserleitungen und Elektrizität zu Ihrem Grundstück hinzuzufügen, und es gibt zahlreiche Möglichkeiten für unerwartete Ausgaben und Verzögerungen.

Anzahlung

Wenn Sie ein Grundstück kaufen (z. B. in einem Neubaugebiet), können Sie möglicherweise nur 15 % oder 25 % anzahlen.Für unfertige Grundstücke sollten Sie mindestens 30 % anzahlen, und möglicherweise müssen Sie 50 % aufbringen, um eine Genehmigung zu erhalten.

Darlehensmerkmale

Fertige Grundstücke sind für Kreditgeber weniger riskant, so dass sie eher einstufige Baudarlehen anbieten, die nach Abschluss der Bauarbeiten in „dauerhafte“ (oder 30-jährige) Hypotheken umgewandelt werden. Bei unfertigen Grundstücken neigen die Kreditgeber dazu, die Kreditlaufzeiten kürzer zu halten (z. B. fünf bis zehn Jahre).

Verringerung des Kreditgeberrisikos

Wenn Sie ein unfertiges Grundstück kaufen, müssen Sie nicht unbedingt einen schlechten Kredit bekommen. Sie können Ihre Chancen auf ein gutes Geschäft verbessern, wenn Sie dem Kreditgeber helfen, das Risiko zu kontrollieren. Unter Umständen können Sie längerfristige Darlehen, niedrigere Zinssätze und eine geringere Anzahlung erhalten. Zu den hilfreichen Faktoren gehören:

• Eine hohe Kreditwürdigkeit (über 680) zeigt, dass Sie in der Vergangenheit erfolgreich Kredite aufgenommen und Schulden zurückgezahlt haben.
• Niedrige Schulden im Verhältnis zum Einkommen zeigen, dass Sie über ein ausreichendes Einkommen verfügen, um die erforderlichen Zahlungen zu leisten.
• Eine geringe Kreditsumme führt zu niedrigeren Raten und einer Immobilie, die sich wahrscheinlich leichter verkaufen lässt.

Keine Bebauungspläne

Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, ohne darauf ein Haus oder ein Geschäftsgebäude errichten zu wollen, wird es schwieriger sein, einen Kredit zu erhalten. Es gibt jedoch mehrere Möglichkeiten, eine Finanzierung zu erhalten.

Örtliche Banken und Kreditgenossenschaften

Erkundigen Sie sich zunächst bei Finanzinstituten in der Nähe des Grundstücks, das Sie kaufen möchten. Wenn Sie noch nicht in der Gegend wohnen, zögern Ihre örtlichen Kreditgeber – und Online-Kreditgeber – möglicherweise, einen Kredit für ein unbebautes Grundstück zu bewilligen. Lokale Kreditinstitute kennen den lokalen Immobilienmarkt. Sie haben möglicherweise ein Interesse daran, Verkäufe in dem Gebiet, in dem Sie suchen, zu fördern. Lokale Institute sind zwar bereit, Kredite zu vergeben, verlangen aber unter Umständen eine Anzahlung von bis zu 50 % und relativ kurze Laufzeiten.

Eigenkapital

Wenn Sie über ein beträchtliches Eigenkapital in Ihrem Haus verfügen, können Sie dieses möglicherweise mit einer zweiten Hypothek beleihen. Auf diese Weise könnten Sie möglicherweise die gesamten Grundstückskosten finanzieren und die Aufnahme weiterer Kredite vermeiden. Allerdings gehen Sie ein erhebliches Risiko ein, wenn Sie Ihr Haus als Sicherheit verwenden – wenn Sie nicht in der Lage sind, die Zahlungen für das Darlehen zu leisten, kann Ihr Kreditgeber Ihr Haus zwangsversteigern.

Kommerzielle Kreditgeber

Vor allem, wenn Sie die Immobilie für geschäftliche Zwecke oder als Investition nutzen wollen, könnten kommerzielle Kreditgeber eine Option sein. Um eine Genehmigung zu erhalten, müssen Sie einen Kreditsachbearbeiter davon überzeugen, dass Sie ein angemessenes Risiko darstellen. Die Rückzahlung darf nur zehn Jahre oder weniger dauern, aber die Raten können nach einem 15- oder 30-jährigen Tilgungsplan berechnet werden. Kommerzielle Kreditgeber sind möglicherweise entgegenkommender, wenn es um Sicherheiten geht. Sie können Ihnen gestatten, persönliche Garantien mit Ihrem Wohnsitz abzugeben, oder Sie können andere Vermögenswerte (z. B. Beteiligungen oder Ausrüstungen) als Sicherheiten verwenden.

Eigentümerfinanzierung

Wenn Sie keinen Kredit von einer Bank oder Kreditgenossenschaft erhalten können, ist der derzeitige Eigentümer der Immobilie möglicherweise bereit, den Kauf zu finanzieren. Insbesondere bei unbebauten Grundstücken wissen die Eigentümer vielleicht, dass es für Käufer schwierig ist, eine Finanzierung von traditionellen Kreditgebern zu erhalten, und dass sie es nicht eilig haben, das Geld auszuzahlen. In solchen Situationen erhalten die Landbesitzer in der Regel eine relativ hohe Anzahlung, aber alles ist verhandelbar. Eine Kreditlaufzeit von 5 oder 10 Jahren ist üblich, aber die Zahlungen können auch nach einem längeren Tilgungsplan berechnet werden. Ein Vorteil der Eigentümerfinanzierung besteht darin, dass Sie nicht die gleichen Abschlusskosten zahlen müssen wie herkömmliche Kreditgeber (aber es lohnt sich trotzdem, sich über den Titel und die Grenzen zu informieren – selbst ehrliche Landbesitzer können Fehler machen).

Spezialisierte Kreditgeber

Wenn Sie nur auf den richtigen Zeitpunkt für den Bau warten oder einen Entwurf für Ihr Haus aussuchen, müssen Sie wahrscheinlich die oben genannten Lösungen verwenden. Wenn Sie jedoch ungewöhnliche Pläne für Ihr Grundstück haben, gibt es vielleicht einen Kreditgeber, der sich auf Ihre beabsichtigte Nutzung des Grundstücks konzentriert. Im Gegensatz zu Banken (die zumeist mit Häuslebauern zusammenarbeiten) legen spezialisierte Kreditgeber großen Wert darauf, die Risiken und Vorteile anderer Gründe für den Grundbesitz zu verstehen. Sie werden eher bereit sein, mit Ihnen zusammenzuarbeiten, weil sie nicht nur einen einmaligen Deal aushandeln müssen. Diese Kreditgeber können regional oder landesweit tätig sein, suchen Sie also online nach dem, was Ihnen vorschwebt. Zum Beispiel:

• Schutz natürlicher Ressourcen
• Erholung im Freien auf privatem Grund
• Solar- oder Windparks
• Mobilfunk- oder Sendetürme
• Landwirtschaft oder Viehzucht, einschließlich Viehzucht, Biobauernhöfe, Hobbyfarmen und Pferdepensionen

Tipps für Käufer

Abschlusskosten

Neben dem Kaufpreis müssen Sie möglicherweise auch Abschlusskosten zahlen, wenn Sie einen Kredit aufnehmen. Achten Sie auf die Gebühren für die Kreditvergabe, die Bearbeitungsgebühren, die Kosten für die Kreditwürdigkeitsprüfung, die Gebühren für das Gutachten und vieles mehr. Finden Sie heraus, wie viel Sie zahlen werden, und treffen Sie Ihre endgültige Finanzierungsentscheidung unter Berücksichtigung dieser Zahlen. Bei einer relativ günstigen Immobilie können sich die Abschlusskosten zu einem beträchtlichen Prozentsatz des Kaufpreises summieren.

Lassen Sie sich ein Gutachten erstellen

Gehen Sie nicht davon aus, dass aktuelle Zaunlinien, Markierungen oder „offensichtliche“ geografische Merkmale eine Grundstücksgrenze genau abgrenzen. Lassen Sie die Grenzen von einem Fachmann vermessen und überprüfen, bevor Sie das Grundstück kaufen. Die derzeitigen Eigentümer wissen möglicherweise nicht, was ihnen gehört, und das ist dann Ihr Problem, nachdem Sie den Kauf abgeschlossen haben.

Überprüfen Sie den Titel

Besonders wenn Sie informell einen Kredit aufnehmen (z. B. mit Hilfe Ihres Eigenkapitals oder einer Verkäuferfinanzierung), tun Sie das, was professionelle Kreditgeber tun – lassen Sie eine Titelprüfung durchführen. Finden Sie heraus, ob es irgendwelche Pfandrechte oder andere Probleme mit der Immobilie gibt, bevor Sie das Geld übergeben.

Planen Sie weitere Kosten ein

Wenn Sie das Grundstück besitzen, können zusätzliche Kosten auf Sie zukommen. Prüfen Sie diese Ausgaben zusätzlich zu den Darlehenszahlungen, die Sie für das Grundstück leisten werden. Zu den möglichen Kosten gehören:

• Gemeinde- oder Kreissteuern (prüfen Sie mit Ihrem Steuerberater, ob Sie einen Abzug geltend machen können)
• Versicherung für unbebaute Grundstücke oder verlassene Gebäude
• Gebühren für Hausbesitzervereinigungen (HOA), falls zutreffend
• Erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen wie die Reparatur von Zäunen, Entwässerungsmaßnahmen usw.
• Baukosten, falls Sie sich jemals dazu entschließen, zu bauen, zusätzliche Dienstleistungen zu erbringen oder den Zugang zum Grundstück zu verbessern
• Genehmigungsgebühren für alle Aktivitäten, die Sie auf dem Grundstück geplant haben

Kennen Sie die Regeln

Wenn Sie freies Land sehen, könnten Sie annehmen, dass alles möglich ist. Die örtlichen Gesetze und Bebauungsvorschriften können jedoch Ihre Möglichkeiten einschränken – selbst auf Ihrem Privatgrundstück. Besonders frustrierend können die Regeln der Eigentümergemeinschaft sein. Sprechen Sie mit den örtlichen Behörden, einem Immobilienanwalt und (wenn möglich) mit den Nachbarn, bevor Sie dem Kauf zustimmen.

Wenn Sie bei einem Grundstück, auf das Sie ein Auge geworfen haben, irgendwelche Probleme entdecken, fragen Sie nach Änderungen. Es kann sein, dass Sie Pech haben, aber auch, dass Sie Ihre Wünsche durchsetzen können, wenn Sie die entsprechenden Verfahren einhalten (manchmal reicht das Ausfüllen von Formularen und die Zahlung von Gebühren). Es könnte am einfachsten sein, wenn Sie um Erlaubnis bitten, anstatt Ihre Nachbarn zu verärgern.