Der erste Kauf
Ihr erster Immobilienkauf wird immer der schwierigste sein. Wenn ich Ihnen meinen Plan vorstelle, werden Sie sehen, dass jeder weitere Kauf auf dem ersten aufbaut, und jeder weitere Kauf wird einfacher, wenn sich Ihr Cashflow verbessert und Sie Ihr System verfeinern. Aber die erste Immobilie zu erwerben, kann schwierig sein. Mein Vorschlag ist, mit einem Einfamilienhaus zu einem bescheidenen Preis zu beginnen und selbst darin zu wohnen, während Sie die Hypothek aggressiv abbezahlen.
Zum Beispiel kaufen Sie ein Haus mit drei Schlafzimmern, zwei Bädern und einer Wohnfläche von 1.600 Quadratmetern in einer anständigen Gegend Ihrer Stadt für 100.000 Dollar (lachen Sie nicht, das gibt es in VIELEN Gegenden des Landes). Sie nutzen einen Kreditgeber wie das neue „No PMI“-Hypothekenprogramm der Bank of America oder SoFi und nehmen eine Hypothek mit einer Anzahlung von 10 %, einem respektablen Zinssatz von 4 % und ohne PMI auf. Inklusive Steuern und Versicherung werden Sie 541 Dollar pro Monat zahlen müssen. Jetzt beginnt der Spaß.
Sobald Sie das Haus in Besitz nehmen und einziehen, um es zum „Eigenheim“ zu machen, beginnen Sie damit, Ihre Hypothek so weit wie möglich abzubezahlen. Verwenden Sie Ihre Steuerrückzahlungen, Boni, Nebeneinkünfte usw., um die Hypothek so niedrig wie möglich zu halten.
Ihr Ziel ist es, die Hypothek so weit abzubezahlen, dass Sie einen Beleihungsauslauf von maximal 70% erreichen. Das bedeutet, dass Sie bei einem Haus mit einem Wert von 100.000 $ nur 70.000 $ schulden, was einem Beleihungsauslauf von 70 % entspricht. Für Sie und vor allem für die Bank, die Ihnen die Finanzierung anbietet, bedeutet dies, dass Sie sich jetzt für eine Refinanzierung mit Barauszahlung qualifizieren könnten.
Wenn Sie Ihren 70%igen Beleihungsauslauf erreicht haben, können Sie Ihr Haus wieder auf den ursprünglichen Beleihungsauslauf von 90% umfinanzieren und sich das Eigenkapital Ihres Hauses auszahlen lassen, was bedeutet, dass Sie die Refinanzierung mit einem Scheck in Höhe von 20.000 $ abschließen können. Ihre monatliche Rate ändert sich nicht und könnte sogar niedriger sein, wenn Sie sich einen besseren Zinssatz sichern können.
Zweiter und dritter Kauf
Mit Ihren 20.000 $ Bargeld in der Hand haben Sie ein paar Möglichkeiten. Wenn Ihnen das Haus, in dem Sie derzeit wohnen, nicht gefällt, können Sie Schritt 1 wiederholen, in ein neues Haus einziehen und das Haus, das Sie bereits besitzen, vermieten. Oder Sie können weiterhin in Ihrem bestehenden Haus wohnen und 2 neue Häuser zur Miete kaufen. Um auf die Überholspur zu kommen und ein Immobilienmogul zu werden, lassen Sie uns die Option untersuchen, im bestehenden Haus zu bleiben und zwei neue Einfamilienhäuser als Mietobjekte zu kaufen.
Wenn wir uns für den Kauf von Häusern ähnlich wie in unserem obigen Beispiel entscheiden, können wir mit diesen 20.000 $ zwei Einfamilienhäuser mit einer monatlichen Zahlung von jeweils 541 $ kaufen. Da diese Häuser nun jedoch als Investition behandelt werden, erhöht sich der Steuersatz auf 6 %, so dass Ihre monatliche Zahlung auf jeweils 600 $ ansteigt.
Das Schöne an diesem Modell ist, dass Sie nun beide Häuser vermieten können, wobei die durchschnittlichen Mietpreise in den meisten Gebieten bei 1.100 $ liegen. Das bringt Ihnen einen positiven Cashflow von 500 Dollar pro Monat und Haus. Natürlich werden Sie einen Teil dieses Einkommens sparen wollen, um einen Notfallfonds für jedes Haus aufzubauen, aber nachdem Sie 5.000 Dollar pro Haus in einem Notfallfonds gespart haben, werden Sie einen zusätzlichen positiven Cashflow von 1.000 Dollar pro Monat haben, den Sie verwenden können, um eine Anzahlung für das nächste Haus zu leisten.
Die Mogulstraße
Sie können sehen, wohin dieser Weg führt. Jetzt, wo Sie zwei Häuser haben, die einen positiven Cashflow produzieren, müssen Sie nur noch warten, bis Sie genug Geld für Ihre nächste Anzahlung zusammen haben. Kaufen Sie Haus Nummer 4, sparen Sie den anfänglichen Notfallfonds an, und schon bald werden Sie Ihren monatlichen positiven Cashflow auf 1.500 Dollar erhöhen.
Mit jedem weiteren Haus, das Sie kaufen, verkürzen Sie die Zeit, die Sie brauchen, um die Anzahlung für Ihr nächstes Haus anzusparen. Mit 10 Mietwohnungen, von denen jede einen monatlichen positiven Cashflow von 500 $ erwirtschaftet, können Sie alle 2 Monate 10.000 $ für eine Anzahlung sparen, was Ihnen ermöglicht, 6 neue Häuser pro Jahr zu kaufen. An diesem Punkt ist der Himmel die Grenze, aber Sie müssen sicherstellen, dass Sie Ihr Team aufbauen, das Sie in Ihrem wachsenden Imperium unterstützt.
Das Team aufbauen und Ihre Zukunft sichern
Die Verwaltung von 3 bis 5 Mietwohnungen allein erfordert viel Geduld, Frustration, Handarbeit und Stress. Es ist jedoch machbar, wenn Sie bereit sind, die erforderliche Zeit und Energie zu investieren. Sobald Sie jedoch 5 Mietwohnungen erworben haben, übersteigt der Zeitaufwand für die Verwaltung Ihrer Immobilien das, was Sie individuell leisten können. An diesem Punkt müssen Sie Ihr Team zusammenstellen, um Ihr Geschäft auszubauen.
Das erste logische Mitglied Ihres Teams ist ein Hausverwalter. Sie können diese Person entweder selbst einstellen oder eine Agentur mit der Verwaltung beauftragen. Die meisten Hausverwaltungen nehmen einen Prozentsatz des Bruttomietpreises, so dass Sie dies in Ihre monatlichen Cashflow-Zahlen einbeziehen müssen. Aber in der Regel machen sie sich bezahlt, denn eine Hausverwaltung kümmert sich um die Vermietung und Vermarktung Ihrer Immobilie, die Einziehung der Mieten, die Entgegennahme der Anrufe von Mietern und die Planung von Reparaturen und Notfällen.
Das zweite Mitglied Ihres Teams ist ein Handwerker oder ein zugelassener Bauunternehmer. In jedem Haus gibt es Pannen, und je nach den Mietern, die Sie beherbergen, kann es mehr Schäden geben als andere. Ihr Handwerker oder konzessionierter Bauunternehmer ist in der Lage, alle Reparaturen zu erledigen und sicherzustellen, dass Ihr Vermögen geschützt und gut gepflegt wird, damit es auch in den kommenden Jahren noch Erträge abwirft. Sobald Sie ein gewisses Niveau in Ihrem Unternehmen erreicht haben, werden Sie auch einen Rechtsanwalt und einen Buchhalter beauftragen wollen, die Ihnen bei der Verwaltung Ihres Unternehmens helfen.
Alternativen zum traditionellen Immobilienweg
Eine der neuesten Ergänzungen zum Besitz von Mietobjekten oder Immobilien ist Crowdfunding und Miteigentum. Die Prämisse ist einfach: Wie wäre es, wenn Sie nur 1.000 oder 5.000 Dollar in eine Immobilie investieren und Ihr Geld mit 10 oder 20 anderen Personen zusammenlegen könnten, um dies zu tun? In der realen Welt wird das schon seit Jahren so gehandhabt, aber das Internet hat alles viel einfacher gemacht.
Das Ganze nennt sich Immobilien-Crowdfunding und funktioniert ganz ähnlich wie die Kreditvergabe durch Gleichgestellte (Peer-to-Peer). Man legt sein Geld mit anderen Investoren zusammen, kauft eine Immobilie und profitiert von den Vorteilen (Einkommen und Wertsteigerung). Es gibt mehrere Plattformen, die dies anbieten. Unsere Favoriten sind:
- RealtyMogul: RealtyMogul bietet eine der größten Auswahl an Immobilien im Internet – von Wohn- bis zu Gewerbeimmobilien, sogar einige gemischt genutzte Gebäude. RealtyMogul erhebt von seinen Anlegern keine Gebühren, sondern überlässt diese Last den Eigentümern. Bereits wenige Wochen nach der Finanzierung des Projekts können die Investoren mit der Rendite rechnen. Informieren Sie sich hier über RealtyMogul.
- Fundrise: Fundrise bietet eine Mischung aus Gewerbe- und Wohnimmobilien. Die Mindestinvestition beträgt 500 $. Darüber hinaus steht Fundrise allen Anlegern unabhängig von ihrem Nettovermögen offen, was sie vom Rest der Branche abhebt.
- FarmTogether: FarmTogether ist ein alternativer Weg zu Immobilienreichtum durch Investitionen in US-Farmland. Dies ist eine langsame und stetige Immobilienplattform. Informieren Sie sich hier über FarmTogether.
Wenn Sie nach anderen Optionen suchen, vergleichen wir hier alle wichtigen Crowdfunding-Immobilienplattformen: Top Crowdfunding-Immobilienunternehmen.
Unterm Strich ist die Zukunft für Immobilieninvestitionen rosig. Die Menschen werden immer einen Platz zum Leben brauchen, und wo immer es einen Bedarf gibt, gibt es auch eine Gelegenheit für den abenteuerlustigen Unternehmer!
Haben Sie jemals über Immobilieninvestitionen nachgedacht?