El proceso de ejecución hipotecaria
Nota: Lo siguiente es un desglose generalizado del proceso de ejecución hipotecaria. Si está interesado en conocer las leyes de ejecución hipotecaria de su estado, consulte nuestro directorio de Leyes de Ejecución Hipotecaria de los 50 Estados.
Definición de Ejecución Hipotecaria
Una ejecución hipotecaria se produce cuando el dueño de una propiedad no puede hacer los pagos del capital y/o de los intereses de su préstamo, lo que suele llevar a que la propiedad sea embargada y vendida.
Etapas de la Ejecución Hipotecaria
El proceso de ejecución hipotecaria no es muy difícil de entender. Hay varias etapas durante las cuales el propietario tiene la oportunidad de poner el préstamo al día y evitar la ejecución hipotecaria.
Después de unos tres a seis meses de falta de pagos, el prestamista ordena a un fideicomisario que registre un Aviso de Incumplimiento (NOD). En la oficina de registro del condado. Esto pone al prestatario en aviso de que él o ella se enfrenta a la ejecución hipotecaria y comienza un período de restablecimiento que normalmente se ejecuta hasta cinco días antes de que la casa sea subastada.
Si el incumplimiento no se corrige (el préstamo debe ser puesto al día) dentro de los tres meses, se establece una fecha de venta de ejecución hipotecaria. El propietario de la vivienda recibirá un aviso de venta, y este aviso también se publicará en la propiedad. Además, el aviso de venta se registra en la oficina de registro del condado donde se encuentra la propiedad. Por último, este aviso de venta también se publica en los periódicos locales del condado en cuestión durante un período de tres semanas.
La venta fiduciaria de la ejecución hipotecaria suele tener lugar en las escaleras del juzgado del condado en el que se encuentra la propiedad. La hora y el lugar de esta venta se designan en el aviso de venta. En la venta fiduciaria, la propiedad se subasta en público al mejor postor, que debe pagar el precio más alto en efectivo, normalmente con un depósito por adelantado y el resto en 24 horas. El ganador de la subasta recibirá entonces la escritura del fideicomisario de la propiedad.
Subasta de ejecución hipotecaria
En la subasta, el prestamista que ejecuta la hipoteca establece una oferta inicial por la propiedad. Esta oferta de apertura es generalmente igual al saldo del préstamo pendiente, los intereses devengados, y los honorarios adicionales y los honorarios de los abogados asociados con la venta de fideicomiso. Si no hay ofertas más altas que la oferta de apertura, la propiedad será comprada por el abogado que lleva a cabo la venta, para el prestamista.
Si esto ocurre, y la oferta de apertura no se cumple, la propiedad se considera un REO o Real Estate Owned. Esto suele ocurrir porque muchas de las propiedades que se ponen a la venta en las subastas de ejecuciones hipotecarias tienen un valor inferior a la cantidad total que se debe al banco o al prestamista.
Cuando se adquiere una propiedad en una venta de ejecución hipotecaria, se eliminan todos los gravámenes inferiores, excepto los impuestos sobre la propiedad. La prioridad de los gravámenes se determina por la fecha de registro. Cuando usted compra un REO aka. Banco REO, por lo general recibirá la propiedad con un título limpio.
Consejos sobre la oferta en las subastas de ejecución hipotecaria:
- Una visión privilegiada de los pasos de la corte
- Comprar una casa en los pasos de la corte: Alto riesgo – alta recompensa
- Apuestas en la subasta de ejecuciones hipotecarias: High Stakes
- Intermediación inmobiliaria del día en los pasos del juzgado
Recursos adicionales sobre ejecuciones hipotecarias
Foros de ejecuciones hipotecarias
- Ejecución hipotecaria & Pre-Foreclosure Discussion Forum
- Bank REO Discussion Forum
Other Resources
- Where to find foreclosures
- Bank REO Listings
- Pre-Foreclosures
- Government Foreclosures
- Asset Management REO
Photo: Jeremy Burgin