Ensimmäinen osto
Ensimmäinen kiinteistökauppasi on aina vaikein. Kun esitän suunnitelmani, huomaat, että jokainen seuraava rakentuu ensimmäisestä, ja jokainen seuraava osto tulee helpommaksi, kun kassavirtasi paranee ja tarkennat järjestelmiäsi. Mutta ensimmäisen kiinteistön hankkiminen voi olla hankalaa. Ehdotukseni on aloittaa vaatimattoman hintaisella omakotitalolla ja asua siinä itse samalla, kun maksat asuntolainaa aggressiivisesti alas.
Ostat esimerkiksi 3 makuuhuoneen, 2 kylpyhuoneen, 1 600 neliöjalan kodin kunnolliselta alueelta kaupungissasi 100 000 dollarilla (Älä naura, tällaista on olemassa MONILLA alueilla maakunnassa). Käytät luotonantajaa, kuten Bank of American uutta ”No PMI” -kiinnitysohjelmaa tai SoFi:tä, ja otat asuntolainan, jossa on 10 % käsiraha, kunnioitettava 4 %:n korko ja ei PMI:tä. Verot ja vakuutukset mukaan lukien olet velkaa 541 dollaria kuukaudessa. Nyt hauskuus alkaa.
Kun otat tämän kodin omistukseen ja muutat sisään, jotta siitä tulee ”omistusasunto”, alat maksaa asuntolainaa mahdollisimman paljon. Käytä veronpalautusshekkejä, bonuksia, sivutoimisia tuloja jne. saadaksesi asuntolainan saldon mahdollisimman alas.
Tavoitteesi on maksaa asuntolaina alas niin, että pääset enintään 70 %:n lainaosuuteen (LTV). Tämä tarkoittaa, että jos talon arvo on 100 000 dollaria, olet velkaa vain 70 000 dollaria, jolloin lainan suhde arvoon on 70 prosenttia. Tämä tarkoittaa sinulle, ja mikä vielä tärkeämpää, sinulle rahoitusta tarjoavalle pankille, että voit nyt olla oikeutettu käteisrahoitteiseen jälleenrahoitukseen.
Kun saavutat 70 %:n LTV:n, voit jälleenrahoittaa kotisi takaisin alkuperäiseen 90 %:n LTV:hen ja ”käteisrahoittaa” kotisi oman pääoman, mikä tarkoittaa, että poistut jälleenrahoituksesta 20 000 dollarin shekki kädessäsi. Kuukausimaksusi ei muutu, ja se voi jopa olla pienempi, jos saat paremman koron.
Toinen ja kolmas osto
20 000 dollarin käteisvaroillasi sinulla on muutamia vaihtoehtoja. Jos et pidä talosta, jossa tällä hetkellä asut, voit toistaa vaiheen 1, muuttaa uuteen taloon ja vuokrata jo omistamasi talon. Tai voit jatkaa asumista nykyisessä omistamassasi kodissa ja ostaa 2 uutta asuntoa vuokralle. Jotta pääsisit pikavauhtia kiinteistömoguliksi, tutkitaanpa vaihtoehtoa, jossa pysyt nykyisessä kodissa ja ostat kaksi uutta omakotitaloa vuokralaisiksi.
Jos katsomme ostavamme samanlaisia koteja kuin yllä olevassa esimerkissämme, tuon 20 000 dollarin avulla voimme ostaa kaksi omakotitaloa, joiden kummankin kuukausimaksu on 541 dollaria. Nyt kun näitä koteja kuitenkin kohdellaan sijoituksena, veroprosentti nousee 6 prosenttiin, joten kuukausimaksusi nousee 600 dollariin kumpikin.
Tämän mallin kauneus on siinä, että nyt voit vuokrata molemmat näistä kodeista, ja keskimääräiset vuokrahinnat ovat useimmilla alueilla 1100 dollaria. Tämä antaa sinulle 500 dollarin positiivisen kassavirran joka kuukausi per talo. Tietenkin haluat säästää osan näistä tuloista hätärahaston kartuttamiseksi kumpaakin taloa varten, mutta kun olet säästänyt hätärahastoon 5 000 dollaria taloa kohti, sinulla on ylimääräistä 1 000 dollaria kuukaudessa positiivista kassavirtaa, jota voit käyttää seuraavan kodin käsirahan kartuttamiseen.
Mogulintie
Voit nähdä, mihin tämä polku on menossa. Nyt kun sinulla on kaksi asuntoa, jotka tuottavat positiivista kassavirtaa, sinun on vain odotettava, kunnes keräät tarpeeksi käteistä rahaa seuraavaa käsirahaa varten. Osta talo numero 4, säästä alkuvaiheen hätärahasto, ja pian kasvatat kuukausittaisen positiivisen kassavirtasi 1 500 dollariin.
Kullakin ostamallasi lisäasunnolla lyhennät aikaa, joka kuluu seuraavan asunnon käsirahan keräämiseen. Kun sinulla on 10 vuokra-asuntoa, joista jokainen tuottaa 500 dollarin kuukausittaisen positiivisen kassavirran, voit säästää 10 000 dollaria käsirahaa varten joka toinen kuukausi, jolloin voit kohtuullisesti ostaa 6 uutta asuntoa vuodessa. Tässä vaiheessa taivas on rajana, mutta sinun on varmistettava, että alat rakentaa tiimiäsi, joka auttaa sinua kasvavassa imperiumissasi.
Tiimin rakentaminen ja tulevaisuutesi turvaaminen
3-5 vuokrakodin hallinta yksin vaatii paljon kärsivällisyyttä, turhautumista, käsityötä ja stressiä. Se on kuitenkin mahdollista, jos olet valmis panostamaan tarvittavaan aikaan ja energiaan. Kun olet kuitenkin hankkinut 5 vuokra-asuntoa, kiinteistöjesi hallintaan tarvittava aikamäärä ylittää sen, mihin olet yksilöllisesti kykenevä. Tässä vaiheessa, jotta voit skaalata liiketoimintaasi, sinun on alettava koota tiimiäsi.
Tiimisi ensimmäinen looginen jäsen on kiinteistönhoitaja. Voit joko palkata tämän henkilön tai palkata toimiston hoitamaan asiaa puolestasi. Useimmat kiinteistönhoitajat ottavat prosenttiosuuden bruttovuokrasta, joten sinun on otettava se huomioon kuukausittaisissa kassavirtaluvuissasi. Mutta he yleensä maksavat itsensä takaisin, sillä kiinteistönhoitaja hoitaa kiinteistösi vuokrauksen ja markkinoinnin, vuokrien perinnän, hoitaa vuokralaisten puhelinsoitot ja aikatauluttaa korjaukset ja hätätapaukset.
Tiimisi toinen jäsen on remonttimies tai lisensoitu urakoitsija. Kaikki kodit rikkoutuvat, ja riippuen siitä, millaisia vuokralaisia talossasi asuu, vahinkoja voi olla enemmän kuin ei. Käsityöläisesi tai lisensoitu urakoitsijasi pystyy hoitamaan kaikki korjaukset ja varmistamaan, että omaisuutesi on suojattu ja hyvin hoidettu, jotta se voi tuottaa tuloja tulevina vuosina. Kun saavutat tietyn tason liiketoiminnassasi, haluat myös tehdä sopimuksen asianajajan ja kirjanpitäjän kanssa, jotka auttavat sinua hallinnoimaan liiketoimintaasi.
Vaihtoehtoja perinteiselle kiinteistövälityspolulle
Yksi viimeisimmistä lisäyksistä vuokrakiinteistöjen tai kiinteistöjen omistamiseen on joukkorahoitus ja yhteisomistus. Lähtökohta on yksinkertainen – entä jos voisit sijoittaa vain 1 000 tai 5 000 dollaria kiinteistöön, ja yhdistät rahasi 10 tai 20 ihmisen kanssa sitä varten? Näin on tehty jo vuosia reaalimaailmassa, mutta internet on vain helpottanut asiaa huomattavasti.
Nimeltään se on kiinteistöjen joukkorahoitusta, ja se toimii hyvin samankaltaisesti kuin vertaislainaus. Yhdistät rahasi muiden sijoittajien kanssa, ostat kiinteistön ja nautit hyödyistä (tuloista ja arvonnoususta). On olemassa useita alustoja, jotka tekevät tätä. Suosikkimme ovat:
- RealtyMogul: RealtyMogul tarjoaa yhden suurimmista valikoimista kiinteistöjä verkossa – asuinrakennuksista kaupallisiin, jopa joihinkin sekakäyttöisiin rakennuksiin. He eivät veloita sijoittajiltaan maksuja, vaan asettavat tämän taakan kiinteistön haltijoille. Sijoittajat voivat alkaa saada tuottoa jo muutaman viikon kuluttua hankkeen rahoittamisesta. Tutustu RealtyMoguliin täällä.
- Fundrise: Fundrisella on sekoitus sekä liike- että asuinkiinteistöjä. Heidän minimisijoituksensa on 500 dollaria. Lisäksi Fundrise on avoin kaikille sijoittajille nettovarallisuudesta riippumatta – asia, joka erottaa heidät muusta alasta.
- FarmTogether: FarmTogether on vaihtoehtoinen tie kiinteistövarallisuuteen sijoittamalla yhdysvaltalaiseen maatalousmaahan. Tämä on hidas ja tasainen kiinteistöjen plat. Tutustu FarmTogetheriin täällä.
Jos etsit muita vaihtoehtoja, vertailemme kaikkia tärkeimpiä joukkorahoituskiinteistöalustoja täällä: Top Crowdfunding Real Estate Companies.
Johtopäätös on, että kiinteistösijoittamisen tulevaisuus on valoisa. Ihmiset tulevat aina tarvitsemaan asuinpaikan, ja missä tahansa on tarve, siellä on mahdollisuus seikkailunhaluiselle yrittäjälle!
Oletko koskaan harkinnut kiinteistösijoittamista?