Hyökkäysprosessi
Huomautus: Seuraavassa on yleistetty jaottelu ulosottoprosessista. Jos olet kiinnostunut selvittämään oman osavaltiosi pakkohuutokauppalakeja, katso hakemistomme Foreclosure Laws for All 50 States.
Foreclosure Defined
Pakkohuutokauppa tapahtuu, kun kiinteistön omistaja ei pysty maksamaan lainansa pääoma- ja/tai korkomaksuja, mikä johtaa tyypillisesti siihen, että kiinteistö takavarikoidaan ja myydään.
Pakkohuutokauppaprosessin vaiheet
Pakkohuutokauppaprosessin ymmärtäminen ei ole kovinkaan vaikeaa. Siinä on useita vaiheita, joiden aikana asunnonomistajalla on mahdollisuus saattaa laina maksukuntoon ja välttää ulosmittaus.
Kun maksuja on laiminlyöty noin kolmesta kuuteen kuukautta, lainanantaja määrää edunvalvojan kirjaamaan maksuhäiriöilmoituksen (Notice of Default, NOD). County Recorder’s Officessa. Tällä ilmoitetaan lainanottajalle, että häntä uhkaa ulosmittaus, ja käynnistetään takaisinmaksuaika, joka kestää yleensä viisi päivää ennen asunnon huutokauppaa.
Jos maksuhäiriötä ei korjata (lainaa on saatava maksuvalmiiksi) kolmen kuukauden kuluessa, asetetaan ulosmittauspäivä. Asunnonomistaja saa myynti-ilmoituksen, ja tämä ilmoitus laitetaan myös kiinteistöön. Lisäksi myynti-ilmoitus kirjataan sen piirikunnan rekisteritoimistoon, jossa kiinteistö sijaitsee. Lopuksi tämä myynti-ilmoitus julkaistaan myös kyseisen piirikunnan paikallisissa sanomalehdissä kolmen viikon ajan.
Pakkohuutokauppa järjestetään yleensä sen piirikunnan oikeustalon portailla, jossa kiinteistö sijaitsee. Myynnin aika ja paikka ilmoitetaan myynti-ilmoituksessa. Huutokaupassa kiinteistö huutokaupataan julkisesti korkeimman tarjouksen tehneelle, jonka on maksettava korkein tarjoushinta käteisellä, yleensä siten, että käsiraha maksetaan etukäteen ja loput 24 tunnin kuluessa. Huutokaupan voittaja saa tämän jälkeen kiinteistön trustee’s deed.
Foreclosure Auction
Huutokaupassa ulosmittaava lainanantaja asettaa kiinteistölle alkuhinnan. Tämä avaustarjous on yleensä yhtä suuri kuin jäljellä oleva lainasaldo, kertynyt korko ja mahdolliset lisämaksut ja edunvalvojan myyntiin liittyvät asianajokulut. Jos avaustarjousta korkeampia tarjouksia ei tule, myynnin suorittava asianajaja ostaa kiinteistön lainanantajan puolesta.
Jos näin tapahtuu, eikä avaustarjousta saavuteta, kiinteistö katsotaan REO-kiinteistöksi eli Real Estate Ownediksi. Tämä tapahtuu tyypillisesti siksi, että monet ulosottohuutokaupoissa myyntiin tulevista kiinteistöistä ovat arvoltaan pienempiä kuin pankille tai lainanantajalle maksettava kokonaissumma.
Kun ostat kiinteistön ulosottohuutokaupassa, kaikki muut etuoikeusasemaltaan huonommassa asemassa olevat panttioikeudet kuin kiinteistöverot pyyhitään pois. Panttien etuoikeus määräytyy kirjaamispäivän mukaan. Kun ostat REO aka. Bank REO, saat yleensä kiinteistön puhtaalla omistusoikeudella.
Vinkkejä pakkohuutokauppahuutokauppojen tarjoamiseen:
- Sisäpiirin näkemys oikeustalon portailta
- Ostamalla talon oikeustalon portailta: High Risk – High Reward
- Gambling at the Foreclosure Auction: High Stakes
- Real Estate Day Trading at the Courthouse Steps
Additional Foreclosure Resources
Foreclosure Forums
- Foreclosure & Pre-Foreclosure Discussion Forum
- Bank REO Discussion Forum
Other Resources
- Where to find foreclosures
- Bank REO Listings
- Pre-Foreclosures
- Government Foreclosures
- Asset Management REO
Kuva: Jeremy Burgin