Le premier achat
Votre premier achat immobilier sera toujours le plus difficile. Au fur et à mesure que j’expose mon plan, vous verrez que chaque achat subséquent s’appuie sur le premier, et que chaque achat subséquent devient plus facile à mesure que votre trésorerie s’améliore et que vous affinez vos systèmes. Mais l’acquisition du premier bien immobilier peut être délicate. Ma suggestion est de commencer avec une maison unifamiliale à prix modeste et d’y vivre vous-même pendant que vous remboursez agressivement l’hypothèque.
Par exemple, vous achetez une maison de 3 chambres, 2 salles de bain, 1 600 pieds carrés dans un quartier décent de votre ville pour 100 000 $ (Ne riez pas, cela existe dans de NOMBREUSES zones du comté). Vous faites appel à un prêteur comme le nouveau programme hypothécaire « sans PMI » de Bank of America ou SoFi, et vous contractez un prêt hypothécaire avec un acompte de 10 %, un taux d’intérêt respectable de 4 % et sans PMI. Avec les taxes et les assurances incluses, vous devrez 541 $ par mois. Maintenant, le plaisir commence.
Une fois que vous prenez la propriété de cette maison et que vous emménagez pour la rendre » occupée par le propriétaire « , vous commencerez à rembourser votre hypothèque autant que possible. Utilisez vos chèques de remboursement d’impôt, vos bonus, vos revenus annexes, etc. pour faire baisser le solde de l’hypothèque le plus bas possible.
Votre objectif est de rembourser l’hypothèque de façon à atteindre au maximum 70% de prêt à la valeur (LTV). Cela signifie que si la maison est évaluée à 100 000 $, vous ne devrez que 70 000 $ sur la maison, ce qui vous donne un ratio prêt/valeur de 70 %. Ce que cela signifie pour vous, et surtout pour la banque qui vous offre le financement, c’est que vous pourriez maintenant être admissible à un refinancement par encaissement.
Une fois que vous atteignez votre LTV de 70 %, vous pouvez refinancer votre maison pour revenir au LTV initial de 90 % et » encaisser » la valeur nette de votre maison, ce qui signifie que vous sortirez du refinancement avec un chèque de 20 000 $ en main. Votre paiement mensuel ne changera pas, et pourrait même potentiellement être plus bas si vous pouvez obtenir un meilleur taux d’intérêt.
Deuxième et troisième achat
Avec vos 20 000 $ en espèces en main, vous avez quelques options. Si vous n’aimez pas la maison dans laquelle vous vivez actuellement, vous pouvez reproduire l’étape 1, emménager dans une nouvelle maison et louer celle que vous possédez déjà. Ou vous pouvez continuer à vivre dans la maison que vous possédez déjà et acheter deux nouvelles maisons à louer. Pour être sur la voie rapide pour devenir un magnat de l’immobilier, explorons l’option de rester dans la maison existante et d’acheter deux nouvelles maisons unifamiliales en tant que locations.
Si nous cherchons à acheter des maisons similaires à notre exemple ci-dessus, ces 20 000 $ nous permettront d’acheter deux résidences unifamiliales avec chacune un paiement mensuel de 541 $. Cependant, maintenant que ces maisons seront traitées comme un investissement, le taux d’imposition augmente à 6 %, de sorte que votre paiement mensuel sautera à 600 $ chacun.
La beauté de ce modèle est que maintenant vous pouvez louer ces deux maisons, avec des taux de location moyens dans la plupart des régions à 1 100 $. Cela vous donne un flux de trésorerie positif de 500 $ chaque mois par maison. Bien sûr, vous voudrez économiser une partie de ce revenu pour constituer un fonds d’urgence pour chaque maison, mais après avoir économisé 5 000 $ par maison dans un fonds d’urgence, vous aurez 1 000 $ supplémentaires par mois en flux de trésorerie positif que vous pourrez utiliser pour constituer votre acompte pour la prochaine maison.
The Mogul Road
Vous pouvez voir où ce chemin se dirige. Maintenant que vous avez deux maisons produisant des flux de trésorerie positifs, vous n’avez plus qu’à attendre d’accumuler suffisamment de liquidités pour votre prochain acompte. Achetez la maison numéro 4, épargnez le fonds d’urgence initial, et vous augmenterez bientôt votre flux de trésorerie positif mensuel à 1 500 $.
Avec chaque maison supplémentaire que vous achetez, vous diminuerez le temps qu’il faudra pour épargner l’acompte pour votre prochaine maison. Avec 10 maisons de location, chacune produisant 500 $ de flux de trésorerie positif mensuel, vous pouvez économiser 10 000 $ pour un acompte tous les 2 mois, ce qui vous permet d’acheter raisonnablement 6 nouvelles maisons par an. À ce stade, le ciel est la limite, mais vous devrez vous assurer que vous commencez à construire votre équipe pour vous aider dans votre empire en pleine croissance.
Construire votre équipe et assurer votre avenir
Gérer 3 à 5 maisons de location par vous-même nécessitera beaucoup de patience, de frustration, de travail manuel et de stress. Cependant, c’est possible si vous êtes prêt à y consacrer le temps et l’énergie nécessaires. Cependant, une fois que vous aurez acquis 5 maisons à louer, le temps nécessaire pour gérer vos propriétés dépassera ce dont vous êtes individuellement capable. À ce stade, pour faire évoluer votre entreprise, vous devrez commencer à constituer votre équipe.
Le premier membre logique de votre équipe est un gestionnaire immobilier. Vous pouvez soit embaucher cette personne, soit engager une agence pour le gérer pour vous. La plupart des gestionnaires immobiliers prendront un pourcentage du taux de location brut, vous devrez donc en tenir compte dans vos chiffres de trésorerie mensuels. Mais ils se paient généralement d’eux-mêmes, car un gestionnaire immobilier gérera la location et le marketing de votre propriété, la collecte des loyers, les appels téléphoniques des locataires et la planification des réparations et des urgences.
Le deuxième membre de votre équipe est un homme à tout faire ou un entrepreneur agréé. Toutes les maisons tomberont en panne, et selon les locataires que vous hébergez, il peut y avoir plus de dommages que de dégâts. Votre homme à tout faire ou entrepreneur agréé pourra s’occuper de toutes les réparations et s’assurer que vos biens sont protégés et bien entretenus afin qu’ils puissent produire des revenus pour les années à venir. Une fois que vous atteignez un certain niveau dans votre entreprise, vous voudrez également contracter avec un avocat et un comptable pour vous aider à gérer votre entreprise.
Alternatives à la voie traditionnelle de l’immobilier
L’un des derniers ajouts à la propriété de biens locatifs ou immobiliers est le crowdfunding et la copropriété. Le principe est simple : et si vous pouviez investir seulement 1 000 ou 5 000 dollars dans une propriété, et que vous mettiez votre argent en commun avec 10 ou 20 personnes pour le faire ? Cela se fait ainsi depuis des années dans le monde réel, mais Internet n’a fait que faciliter les choses.
C’est ce qu’on appelle le crowdfunding immobilier, et cela fonctionne de manière très similaire au prêt entre pairs. Vous mettez votre argent en commun avec d’autres investisseurs, achetez une propriété et profitez des avantages (revenus et appréciation). Il y a plusieurs plateformes qui font cela. Nos préférées sont:
- RealtyMogul : RealtyMogul offre l’une des plus grandes sélections de biens immobiliers en ligne – du résidentiel au commercial, même certains bâtiments à usage mixte. Ils ne facturent pas leurs investisseurs des frais, au lieu de placer cette charge sur les détenteurs de la propriété. Les investisseurs peuvent commencer à voir un retour sur investissement quelques semaines seulement après le financement du projet. Consultez RealtyMogul ici.
- Fundrise : Fundrise a un mélange d’immobilier commercial et résidentiel. Leur investissement minimum est de 500 $. En outre, Fundrise est ouvert à tout investisseur, quelle que soit sa valeur nette — ce qui les distingue du reste de l’industrie.
- FarmTogether : FarmTogether est une voie alternative à la richesse immobilière via l’investissement dans les terres agricoles américaines. Il s’agit d’un plat immobilier lent et régulier. Vérifiez FarmTogether ici.
Si vous cherchez d’autres options, nous comparons toutes les principales plateformes immobilières de crowdfunding ici : Top Crowdfunding Real Estate Companies.
La ligne de fond est que l’avenir est brillant pour l’investissement immobilier. Les gens auront toujours besoin d’un endroit pour vivre et partout où il y a un besoin, il y a une opportunité pour l’entrepreneur aventureux !
Avez-vous déjà envisagé d’investir dans l’immobilier ?