Le processus de forclusion
Note : Ce qui suit est une ventilation généralisée du processus de forclusion. Si vous souhaitez connaître les lois sur la forclusion dans votre État, veuillez consulter notre répertoire des lois sur la forclusion pour les 50 États.
Définition de la forclusion
Une forclusion se produit lorsqu’un propriétaire ne peut pas effectuer les paiements du principal et/ou des intérêts de son prêt, ce qui entraîne généralement la saisie et la vente de la propriété.
Étapes de la forclusion
Le processus de forclusion n’est pas très difficile à comprendre. Il y a plusieurs étapes au cours desquelles le propriétaire a la possibilité de mettre le prêt à jour et d’éviter la forclusion.
Après environ trois à six mois de paiements manqués, le prêteur ordonne à un fiduciaire d’enregistrer un avis de défaut (NOD). au bureau de l’enregistreur du comté. L’emprunteur est ainsi averti qu’il risque d’être forcé et une période de rétablissement commence, qui dure généralement jusqu’à cinq jours avant la vente aux enchères de la maison.
Si le défaut n’est pas corrigé (le prêt doit être remis à jour) dans les trois mois, une date de vente de forclusion est fixée. Le propriétaire recevra un avis de vente, et cet avis sera également affiché sur la propriété. En outre, l’avis de vente est enregistré au County Recorder’s Office du comté où se trouve la propriété. Enfin, cet avis de vente est également publié dans les journaux locaux du comté en question sur une période de trois semaines.
La vente fiduciaire de forclusion a généralement lieu sur les marches du palais de justice du comté dans lequel la propriété est située. L’heure et le lieu de cette vente sont désignés dans l’avis de vente. Lors de la vente fiduciaire, la propriété est vendue aux enchères en public au plus offrant, qui doit payer le prix le plus élevé en espèces, généralement avec un dépôt initial et le reste dans les 24 heures. Le gagnant de la vente aux enchères recevra alors l’acte de fiducie de la propriété.
La vente aux enchères de forclusion
Lors de la vente aux enchères, une offre d’ouverture sur la propriété est fixée par le prêteur saisissant. Cette offre d’ouverture est généralement égale au solde du prêt en cours, aux intérêts courus et à tous les frais supplémentaires et honoraires d’avocat associés à la vente fiduciaire. S’il n’y a pas d’offres supérieures à l’offre d’ouverture, la propriété sera achetée par l’avocat qui dirige la vente, pour le prêteur.
Si cela se produit, et que l’offre d’ouverture n’est pas atteinte, la propriété est considérée comme un REO ou Real Estate Owned. Cela se produit généralement parce que de nombreuses propriétés mises en vente lors des enchères de forclusion valent moins que le montant total dû à la banque ou au prêteur.
Lorsque vous achetez une propriété lors d’une vente de forclusion, tous les privilèges de rang inférieur autres que les impôts fonciers sont effacés. La priorité des privilèges est déterminée par la date d’enregistrement. Lorsque vous achetez un REO aka. Bank REO, vous recevrez généralement la propriété avec un titre propre.
Tips sur les enchères de forclusion:
- Un point de vue d’initié depuis les marches du palais de justice
- Acheter une maison sur les marches du palais de justice : High Risk – High Reward
- Gambling at the Foreclosure Auction : Enjeux élevés
- Journalistes de l’immobilier aux marches du palais de justice
Ressources supplémentaires sur la forclusion
Forums sur la forclusion
- Forclusion &Forum de discussion sur la pré…Foreclosure Discussion Forum
- Forum de discussion sur les REO bancaires
Autres ressources
- Où trouver des foreclosures
- Listes de REO bancaires
- Pré-foreclosures
- Forclosures gouvernementales
- Asset Management REO
Photo : Jeremy Burgin