Az első vásárlás
Az első ingatlanvásárlás mindig a legnehezebb lesz. Ahogy felvázolom a tervemet, látni fogod, hogy minden következő az elsőre épül, és minden következő vásárlás könnyebbé válik, ahogy javul a pénzforgalmad és finomítod a rendszeredet. De az első ingatlan megszerzése trükkös lehet. A javaslatom az, hogy kezdj egy szerény árú családi házzal, és lakj benne te magad, amíg agresszíven visszafizeted a jelzálogot.
Például vásárolsz egy 3 hálószobás, 2 fürdőszobás, 1600 négyzetméteres házat a városod egy tisztességes részén 100 000 dollárért (Ne nevess, ez a megye sok területén létezik). Használsz egy olyan hitelezőt, mint a Bank of America új “No PMI” jelzálogprogramja vagy a SoFi, és felveszel egy jelzáloghitelt 10% előleggel, tekintélyes 4%-os kamattal és PMI nélkül. Adókkal és biztosítással együtt 541 dollárral tartozik havonta. Most kezdődik a móka.
Mihelyt tulajdonba veszi ezt az otthont, és beköltözik, hogy “saját tulajdonúvá” tegye, elkezdi kifizetni a jelzáloghitelét, amennyire csak lehetséges. Használja az adó-visszatérítési csekkeket, bónuszokat, mellékes jövedelmeket, stb., hogy a jelzáloghitel egyenlege a lehető legalacsonyabb legyen.
A cél az, hogy a jelzáloghitelt úgy fizesse le, hogy a hitel értéke (LTV) legfeljebb 70% legyen. Ez azt jelenti, hogy ha a ház értéke 100.000 dollár, akkor csak 70.000 dollárral tartozik a házon, ami 70%-os hitel/érték arányt jelent. Ez azt jelenti az Ön számára, és ami még fontosabb az Önt finanszírozó bank számára, hogy most már jogosult lehet a készpénzes refinanszírozásra.
Mihelyt eléri a 70%-os LTV-t, refinanszírozhatja otthonát vissza az eredeti 90%-os LTV-re, és “kiválthatja” otthonának tőkéjét, ami azt jelenti, hogy egy $20,000-os csekkel a kezében távozik a refinanszírozásból. A havi fizetése nem változik, és potenciálisan még alacsonyabb is lehet, ha jobb kamatlábat tud biztosítani.
Második és harmadik vásárlás
A 20.000 dollár készpénzzel a kezében több lehetősége is van. Ha nem tetszik a ház, amelyben jelenleg laksz, megismételheted az első lépést, beköltözhetsz egy új házba, és bérbe adhatod azt, amelyik már a tiéd. Vagy továbbra is élhet a meglévő otthonában, és vásárolhat 2 új házat bérbeadásra. Ahhoz, hogy gyors úton haladjunk az ingatlanmogulrá válás útján, vizsgáljuk meg azt a lehetőséget, hogy maradjunk a meglévő otthonunkban, és vásároljunk két új családi házat bérbeadásra.
Ha a fenti példánkhoz hasonló otthonok vásárlását nézzük, akkor ez a 20 000 dollár lehetővé teszi számunkra, hogy két családi házat vásároljunk, egyenként 541 dolláros havi törlesztőrészlettel. Most azonban, hogy ezeket az otthonokat befektetésként kezeljük, az adókulcs 6%-ra emelkedik, így a havi fizetésünk fejenként 600 dollárra ugrik.
A modell szépsége az, hogy most már mindkét házat bérbe adhatjuk, a legtöbb területen az átlagos bérleti díj 1100 dollár. Ez házanként havi 500 $ pozitív cash flow-t eredményez. Természetesen ennek a bevételnek egy részét meg akarja majd takarítani, hogy mindkét házra vészhelyzeti alapot képezzen, de miután házanként 5000 dollárt megtakarított a vészhelyzeti alapba, további havi 1000 dollár pozitív pénzforgalma lesz, amelyet a következő ház előlegének felhalmozására használhat.
A Mogul út
Láthatja, hová vezet ez az út. Most, hogy már két otthonod is pozitív cash flow-t termel, már csak várnod kell, amíg elég készpénzt gyűjtesz a következő előleghez. Vásárolja meg a 4. számú házat, gyűjtse össze a kezdeti vésztartalékot, és hamarosan havi pozitív pénzáramlását 1500 dollárra növeli.
Minden további megvásárolt házzal csökkenti azt az időtartamot, amely alatt összegyűjti a következő ház előlegét. 10 bérelhető házzal, amelyek mindegyike havi 500 $ pozitív cash flow-t termel, 2 havonta 10 000 $-t takaríthat meg az előlegre, ami lehetővé teszi, hogy évente ésszerűen 6 új házat vásároljon. Ezen a ponton a határ a csillagos ég, de gondoskodnia kell arról, hogy elkezdje felépíteni a csapatát, hogy segítsen a növekvő birodalmában.
A csapat felépítése és a jövőjének biztosítása
A 3-5 bérlakás önálló kezelése sok türelmet, frusztrációt, kézi munkát és stresszt igényel. Meg lehet azonban csinálni, ha hajlandó vagy a szükséges időt és energiát belefektetni. Azonban, ha már 5 bérlakást szerzett, az ingatlanok kezeléséhez szükséges idő mennyisége meghaladja azt, amire Ön egyénileg képes. Ezen a ponton a vállalkozásod méretének növeléséhez el kell kezdened összeállítani a csapatodat.
A csapatod első logikus tagja az ingatlankezelő. Ezt a személyt vagy felveheti, vagy megbízhat egy ügynökséget, hogy kezelje Ön helyett. A legtöbb ingatlankezelő a bruttó bérleti díj egy százalékát veszi el, így ezt bele kell kalkulálnia a havi cash flow számadatokba. De általában kifizetik magukat, mivel az ingatlankezelő kezeli az ingatlan bérbeadását és marketingjét, a bérleti díj beszedését, a bérlők telefonhívásait, valamint a javítások és vészhelyzetek ütemezését.
A csapat második tagja egy ezermester vagy egy engedéllyel rendelkező vállalkozó. Minden otthon elromlik, és attól függően, hogy milyen bérlőket szállásol el, több kár keletkezhet, mint nem. Az ezermester vagy az engedéllyel rendelkező vállalkozó képes lesz kezelni az összes javítást, és biztosítani fogja, hogy az eszközei védve és jól gondozottak legyenek, hogy az elkövetkező években jövedelmet termelhessenek. Ha elér egy bizonyos szintet a vállalkozásában, akkor is szeretne szerződést kötni egy ügyvéddel és egy könyvelővel, hogy segítsen az üzlet irányításában.
A hagyományos ingatlanos út alternatívái
A bérlemény vagy ingatlan tulajdonlásának egyik legújabb kiegészítője a crowdfunding és a társtulajdonlás. Az alapfeltevés egyszerű – mi lenne, ha mindössze 1000 vagy 5000 dollárt fektethetnél be egy ingatlanba, és ehhez 10 vagy 20 emberrel együtt összeadnád a pénzed? Ezt már évek óta így csinálják a való világban, de az internet csak sokkal egyszerűbbé tette a dolgokat.
Igazságügyi crowdfundingnak hívják, és nagyon hasonlóan működik, mint a peer to peer hitelezés. Összevonod a pénzed más befektetőkkel, megveszel egy ingatlant, és élvezed az előnyöket (jövedelem és értéknövekedés). Számos platform van, amely ezt csinálja. A mi kedvenceink a következők:
- RealtyMogul: A RealtyMogul kínálja az egyik legnagyobb online ingatlanválasztékot – a lakóingatlanoktól a kereskedelmi ingatlanokig, sőt néhány vegyes használatú épületet is. Befektetőiknek nem számítanak fel díjat, ehelyett ezt a terhet az ingatlanok tulajdonosaira hárítják. A befektetők már néhány héttel a projekt finanszírozása után elkezdhetnek megtérülni. Nézze meg a RealtyMogul-t itt.
- Fundrise: A Fundrise kereskedelmi és lakóingatlanok keverékével rendelkezik. A minimális befektetésük 500 dollár. Ráadásul a Fundrise minden befektető számára nyitva áll, függetlenül a nettó vagyontól – ez különbözteti meg őket az iparág többi szereplőjétől.
- FarmTogether: A FarmTogether egy alternatív út az ingatlanvagyonhoz az amerikai termőföldekbe való befektetésen keresztül. Ez egy lassú és egyenletes ingatlan plat. Tekintse meg a FarmTogether-t itt.
Ha más lehetőségeket keres, itt összehasonlítjuk az összes nagy crowdfunding ingatlanplatformot: Top Crowdfunding Real Estate Companies.
A lényeg az, hogy az ingatlanbefektetések jövője fényes. Az embereknek mindig szükségük lesz lakóhelyre, és ahol szükség van rá, ott lehetőség is van a kalandvágyó vállalkozó számára!
Gondolt már valaha ingatlanbefektetésre?