A települések körülbelül felében, amit én végzek, az eladó megállít és megjegyzi: “A kifizetés túl magas, kevesebbel tartozom, mint ami a listán szerepel.” Ez azért van, mert az eladó összekeveri a jelzáloghitel tőkeegyenlegét a törlesztési összeggel.
A törlesztőrészlet a hitelből fennmaradó tőketartozás. Ezt a hitelező havi kimutatásokban közli, és elérhető, ha felhívja a hitelezőt, vagy online ellenőrzi. Teljesen amortizálódó hitel esetén az Ön havi fizetésének egy része minden hónapban a tőketartozás törlesztésére megy.
A törlesztőrészlet azonban az az összeg, amellyel a hitelt egy adott napon ki kell fizetnie. Vegye figyelembe, hogy a hagyományos jelzáloghitelek kamatai naponta felhalmozódnak*. Azt is tartsa szem előtt, hogy a jelzáloghitelt utólag fizetik – a havi fizetés az előző havi kamatra vonatkozik.
Az április 1-jei fizetéskor tehát a hitel március 1. és március 31. között esedékes kamatát fizeti. Következésképpen, ha április 10-én zár, és már befizette az április 1-jei részletet, akkor még mindig tartozik kamatokkal április 1-jétől a törlesztés időpontjáig.
Tipikusan a párnát úgy választják ki, hogy elegendő pénzeszköz álljon rendelkezésre a hitel törlesztésére, így a fenti forgatókönyvben a hitelezőnek benyújtott összeg valószínűleg a következő: tőkeegyenleg + április 1-től április 13-ig esedékes napi kamat egyenlő a jelzáloghitel törlesztésével.
A párna oka nem az, hogy kicsaljanak Öntől némi pénzt, bár biztos vagyok benne, hogy úgy érzi. Hanem azért, hogy a hitel törlesztésekor ne legyen hiány. A mi forgatókönyvünkben, feltételezve, hogy minden időben befejeződött, az eladó két-három nap túlfizetett kamatot kap vissza a törlesztő hitelezőtől.
Hogyan határozza meg tehát a törlesztés összegét?
A title company megrendel egy payoff levelet a jelzáloghitelezőjétől, hogy megtudja a pontos payoff összeget.
Mi van, ha megpróbál egy becslést készíteni, és szeretne egy számot?
Mindig felhívhatja a hitelezőjét, és telefonon keresztül megkaphatja tőle a payoff összeget. Egyes hitelezők online is kiszámítják Önnek a törlesztési összeget. Csak ne felejtsen el hozzáadni néhány napot a zárás időpontjához, hogy legyen egy kis tartalék.
A legtöbb becsléshez azonban elegendő a következő trükk használata: vegye a tőkeegyenleget, és adjon hozzá egy havi törlesztőrészletet. Feltételezve, hogy Ön időben teljesíti a befizetéseket, ennek a számnak mindig egy kicsit magasabbnak kell lennie, mint a tényleges törlesztés, de így legalább túlbecsüli, nem pedig alulbecsüli, ami jellemzően akkor fordul elő, ha a tőkeegyenleget használja törlesztési összegként.
* Az FHA-jelzáloghitelek kamatai havonta felhalmozódnak. Ezért a kamatok mindig a hónap végéig esedékesek. A becsült törlesztés kiszámításához azonban ugyanaz a koncepció érvényes: vegye a tőkeegyenleget, és adja hozzá a havi jelzáloghitel-fizetést, hogy megkapja a becsült törlesztést.