A többszörös listázási szolgáltatás egy marketing adatbázis, amelyet együttműködő ingatlanközvetítők csoportja hozott létre. Pontos és strukturált adatokat szolgáltat az eladásra kínált ingatlanokról, és ez egy olyan mechanizmus is, amellyel a listázó brókerek kompenzációt kínálnak a vevőbrókereknek, akik vevőket hoznak a listázott ingatlanokra.
Minden multiple listing service-nek megvannak a saját szabályai és eljárásai, de általában a National Association of Realtors által közzétett szabályzatok mintájára működnek. A többszörös listázási szolgáltatások váltak az ingatlanügyletek túlnyomó többségének elsődleges eszközévé, mivel merev adatkritériumokat használnak, és szabályokat írnak elő a más brókerek számára felajánlott díjazásra vonatkozóan.
Mi az a többszörös listázási szolgáltatás?
Az ingatlanszakemberek már az 1800-as években összegyűltek helyi szervezeteikkel, hogy információt cseréljenek, és kompenzáció ellenében üzleteket kössenek, ha az egyik egy másiknak vevőt hozott. Ezek az összejövetelek voltak az első ismert “MLS” kezdeményezések. Az évek során nyomtatott listákká és megállapodásokká fejlődtek, majd az elektronika és az internet átvette az irányítást, és végtelenül megkönnyítette az egész folyamatot.
Az “MLS” vagy “multiple listing service” kifejezések nem jelölnek egyetlen hálózatot sem. Számos hálózat létezik országszerte. Nincs pontos számbavétel az összes MLS szervezetről az Egyesült Államokban, mivel ezek folyamatosan összeolvadnak és megszűnnek.
- Akronim: MLS
Hogyan működik egy listázási szolgáltatás?
A piaci területen működő brókerek csatlakoznak egy MLS-hez, hogy megosszák a többi brókerrel az eladásra kínált lakásokról szóló listázási információkat. Ez egy rendkívül hatékony rendszer, mivel minden bróker azt szeretné, ha minél többen tudnának a hirdetéseikről, hogy az ingatlanok iránt érdeklődő vevőket tudjanak hozni.
Az MLS szabályai általában előírják, hogy a brókereknek minden egyes hirdetésre vonatkozóan meg kell adniuk a hirdetési jutaléknak azt a százalékát, amelyet az eladó fizet. Ezt az összeget megosztják egy másik brókertaggal, aki sikeres vevőt hoz.
AzMLS tagjai, akik nem tartják be a szolgáltatás szerkezeti és tartalmi szabályait, pénzbírsággal sújthatók.
Technikailag ezek az információk csak a résztvevő brókerek számára állnak rendelkezésre, de ők általában nagylelkűen megosztják. A nyilvánosság számára ingyenesen teszik ezt meg, mert a jövedelmük attól függ, hogy a hirdetéseikről híre megy-e a nyilvánosságnak. Néhány információt ennek ellenére az eladók biztonsága érdekében zár alatt tartanak, mint például a személyes és tulajdonosi információkat, valamint azt, hogy a lakás üresen áll-e.
A tulajdonos által eladott ingatlanok – az “FSBO” eladók – a hidegben maradhatnak anélkül, hogy a brókerekhez hasonlóan automatikus hozzáférést kapnának otthonaik MLS-be történő listázásához. Sok bróker és online szolgáltatás azonban díj ellenében listázza őket helyettük.
A többszörös listázási szolgáltatásokkal szemben támasztott követelmények
Az MLS listázási adatbázisai a legpontosabbnak számítanak, ami az ingatlan adatait illeti az interneten vagy máshol. Az új listákat meghatározott időn belül kell beírni. Bírságok keletkezhetnek, ha egy tag nem adja meg a teljes listázási adatot a határidőig. Ez általában 24-48 órával a hirdetési szerződés aláírása után van.
AzMLS egyesületek magas szintű pontosságot tartanak fenn a bevitt információk tekintetében, a négyzetméterektől az irányokig és a helyszínig. A mellékelt fényképek számát és minőségét is gyakran előírják, bár ennek a követelménynek a pontos kritériumai eltérőek lehetnek.
Panaszok és viták
AzMLS-szervezetek általában közvetítést, választottbírósági eljárást vagy mindkettőt előírják a tagok közötti viták esetén. Minden helyi MLS rendelkezik etikai bizottsággal, amely meghallgatja a tagok más tagokkal kapcsolatos panaszait. A bizottság meghallgatja a viták mindkét oldalát, és dönt a helyzetről. Sok ilyen probléma a jutalékokkal kapcsolatos.
Az internet használata súlyosbította az “okok előidézésének” kérdését. Az emberek felkeresik a weboldalakat, és keresnek lakáshirdetéseket, majd esetleg felhívják vagy e-mailt küldenek a hirdetést feladó ügynököt az ingatlannal kapcsolatos kérdésükkel. Később a listázó ügynök azt mondhatja, hogy ez a kezdeti kapcsolatfelvétel őt tette a közvetítő okává, ha egy másik ügynök hozza ugyanazt a vevőt, mindezt azért, mert először vele dolgozott együtt egy otthon megtalálásában.
A “közvetítő ok” egy olyan fogalom, amely eldönti, hogy melyik ingatlanügynök az elsődleges oka annak, hogy a vevő részt vesz egy ügyletben. Ki juttatta el ezt a vevőt odáig, hogy szerződést kössön a lakás megvásárlására?
Az etikai bizottság az ilyen típusú helyzeteket egészében és annak összefüggésében fogja vizsgálni, hogy ki mit és mikor tett. Általában a vevő ügynöke jogosult lesz a jutalékra, ha az ingatlannal kapcsolatos kérdés megválaszolása az egyetlen, ami a listázó ügynökkel történt.
A többes listázási szolgáltatások is igyekeznek a tagokkal szembeni fogyasztói panaszok első számú célpontja lenni, mert a következő szint az állami engedélyező testület.
Főbb tanulságok
- A többes listázási szolgáltatások olyan marketingadatbázisok, amelyeket együttműködő ingatlanközvetítők egy csoportja hozott létre és tart fenn.
- Az országban számos multiple listing service létezik, amelyek mindegyike a saját területét szolgálja ki.
- Minden szolgáltatásnak saját szabályai vannak az adatbázisba felvett új hirdetések minőségére és tartalmára vonatkozóan.
- AMLS szervezetek gyakran közvetítenek vagy döntenek a saját tagjaik közötti vitákban, például a közvetítő ügynöknek fizetendő jutalékok tekintetében.