Il primo acquisto
Il vostro primo acquisto immobiliare sarà sempre il più difficile. Come ho esposto il mio piano, vedrete che ogni successivo si basa sul primo, e ogni acquisto successivo diventa più facile man mano che il vostro flusso di cassa migliora e perfezionate i vostri sistemi. Ma ottenere il primo pezzo di proprietà immobiliare può essere difficile. Il mio suggerimento è quello di iniziare con una casa unifamiliare di prezzo modesto e vivere in esso da soli mentre si paga aggressivamente giù il mutuo.
Per esempio, si acquista una 3 camere da letto, 2 bagni, 1.600 piedi quadrati casa in una zona decente della vostra città per $ 100.000 (Non ridere, questo esiste in molte aree della contea). Utilizzate un prestatore come il nuovo programma di mutuo ‘No PMI’ della Bank of America o SoFi, e prendete un mutuo con un acconto del 10%, un rispettabile tasso di interesse del 4% e nessun PMI. Con tasse e assicurazione incluse, dovrete 541 dollari al mese. Ora inizia il divertimento.
Una volta che si prende la proprietà di questa casa e ci si trasferisce per renderla “occupata dal proprietario”, si inizierà a pagare il mutuo il più possibile. Usate i vostri rimborsi fiscali, i bonus, le entrate secondarie, ecc. per abbassare il saldo del mutuo il più possibile.
Il vostro obiettivo è quello di pagare il mutuo in modo da raggiungere al massimo il 70% di loan to value (LTV). Questo significa che se la casa è valutata 100.000 dollari, dovrete solo 70.000 dollari sulla casa, dandovi un rapporto prestito-valore del 70%. Ciò significa per voi, e soprattutto per la banca che vi offre il finanziamento, che ora potreste qualificarvi per un rifinanziamento in contanti.
Una volta raggiunto il 70% LTV, potete rifinanziare la vostra casa al 90% LTV originale e “incassare” l’equity della vostra casa, il che significa che uscirete dal rifinanziamento con un assegno di $20.000 in mano. Il tuo pagamento mensile non cambierà, e potenzialmente potrebbe anche essere più basso se puoi assicurarti un tasso di interesse migliore.
Secondo e terzo acquisto
Con i tuoi $20.000 in contanti in mano hai alcune opzioni. Se non ti piace la casa in cui vivi attualmente, puoi replicare il passo 1, trasferirti in una nuova casa e affittare quella che già possiedi. Oppure potete continuare a vivere nella casa che già possedete e acquistare 2 nuove case in affitto. Per arrivare sul binario veloce di diventare un magnate immobiliare, esploriamo l’opzione di rimanere nella casa esistente e acquistare due nuove case monofamiliari come affitti.
Se cerchiamo di acquistare case simili al nostro esempio precedente, che $ 20.000 ci permetterà di acquistare due residenze monofamiliari ciascuno con un pagamento mensile di $ 541. Tuttavia, ora che queste case saranno trattate come un investimento, l’aliquota fiscale aumenta al 6%, quindi il vostro pagamento mensile salterà a $600 ciascuno.
La bellezza di questo modello è che ora potete affittare entrambe queste case, con tassi medi di affitto nella maggior parte delle aree a $1.100. Questo vi dà un flusso di cassa positivo di 500 dollari ogni mese per casa. Naturalmente vorrete risparmiare una parte di questo reddito per costruire un fondo di emergenza per ogni casa, ma dopo aver risparmiato $5,000 per casa in un fondo di emergenza, avrete altri $1,000 al mese di flusso di cassa positivo che potrete usare per costruire il vostro acconto per la prossima casa.
La strada dei Mogol
Potete vedere dove questo percorso è diretto. Ora che avete due case che producono un flusso di cassa positivo, dovete solo aspettare di costruire abbastanza denaro per il vostro prossimo acconto. Acquistate la casa numero 4, risparmiate il fondo di emergenza iniziale, e presto aumenterete il vostro flusso di cassa positivo mensile a $1,500.
Con ogni casa aggiuntiva che acquistate, diminuirete la quantità di tempo necessario per risparmiare l’acconto per la vostra prossima casa. Con 10 case in affitto, ognuna delle quali produce 500 dollari di flusso di cassa positivo mensile, potete risparmiare 10.000 dollari per un acconto ogni 2 mesi, permettendovi di acquistare ragionevolmente 6 nuove case all’anno. A questo punto, il cielo è il limite, ma dovrai assicurarti di iniziare a costruire la tua squadra per assisterti nel tuo impero in crescita.
Costruire la tua squadra e assicurare il tuo futuro
Gestire 3-5 case in affitto da solo richiederà molta pazienza, frustrazione, lavoro manuale e stress. Tuttavia, si può fare se si è disposti a metterci il tempo e l’energia necessari. Tuttavia, una volta che hai acquisito 5 case in affitto, la quantità di tempo richiesta per gestire le tue proprietà sarà al di là di ciò di cui sei individualmente capace. A questo punto, per scalare il tuo business, avrai bisogno di iniziare ad assemblare il tuo team.
Il primo membro logico del tuo team è un manager di proprietà. Puoi assumere questa persona, o assumere un’agenzia che lo gestisca per te. La maggior parte dei gestori di proprietà prenderà una percentuale del tasso di affitto lordo, quindi dovrete tenerne conto nelle cifre del vostro flusso di cassa mensile. Ma in genere pagano per se stessi, in quanto un gestore di proprietà gestirà il leasing e il marketing della vostra proprietà, la raccolta degli affitti, le telefonate degli inquilini, e le riparazioni di programma e le emergenze.
Il secondo membro della vostra squadra è un tuttofare o un imprenditore autorizzato. Tutte le case si rompono, e a seconda degli inquilini che ospitate, ci possono essere più danni che altro. Il vostro tuttofare o appaltatore autorizzato sarà in grado di gestire tutte le riparazioni e garantire che i vostri beni siano protetti e ben curati in modo che possano produrre reddito per gli anni a venire. Una volta raggiunto un certo livello nella vostra attività, vorrete anche stipulare un contratto con un avvocato e un contabile per aiutarvi a gestire la vostra attività.
Alternative al tradizionale percorso immobiliare
Una delle ultime aggiunte alla proprietà in affitto o immobiliare è il crowdfunding e la co-proprietà. La premessa è semplice – cosa succederebbe se poteste investire solo 1.000 o 5.000 dollari in una proprietà, e metteste insieme i vostri soldi con 10 o 20 persone per farlo? È stato fatto così per anni nel mondo reale, ma Internet ha reso le cose molto più facili.
Si chiama crowdfunding immobiliare, e funziona in modo molto simile al peer to peer lending. Metti insieme i tuoi soldi con altri investitori, compri una proprietà e ne godi i benefici (reddito e apprezzamento). Ci sono diverse piattaforme che fanno questo. Le nostre preferite sono:
- RealtyMogul: RealtyMogul offre una delle più grandi selezioni di immobili online – dal residenziale al commerciale, anche alcuni edifici ad uso misto. Non addebitano commissioni ai loro investitori, ponendo invece l’onere sui proprietari degli immobili. Gli investitori possono iniziare a vedere un ritorno solo poche settimane dopo che il progetto è stato finanziato. Controlla RealtyMogul qui.
- Fundrise: Fundrise ha un mix di immobili commerciali e residenziali. Il loro investimento minimo è di 500 dollari. Inoltre, Fundrise è aperto a qualsiasi investitore indipendentemente dal patrimonio netto – qualcosa che li distingue dal resto dell’industria.
- FarmTogether: FarmTogether è un percorso alternativo alla ricchezza immobiliare attraverso l’investimento in terreni agricoli statunitensi. Questo è un lento e costante plat immobiliare. Controlla FarmTogether qui.
Se stai cercando altre opzioni, confrontiamo tutte le principali piattaforme di crowdfunding immobiliare qui: Top Crowdfunding Real Estate Companies.
La linea di fondo è che il futuro è luminoso per gli investimenti immobiliari. La gente avrà sempre bisogno di un posto dove vivere e ovunque ci sia un bisogno, c’è un’opportunità per l’imprenditore avventuroso!
Hai mai considerato gli investimenti immobiliari?