Prendere in prestito denaro per finanziare l’acquisto di un terreno

L’acquisto di terreni ti permette di costruire la casa dei tuoi sogni o di preservare una fetta di natura. Tuttavia, la terra può essere costosa, quindi potrebbe essere necessario un prestito per finanziare l’acquisto del terreno. Anche se si potrebbe pensare che la terra sia un investimento sicuro – dopo tutto, “non ne fanno più” – gli istituti di credito vedono i prestiti fondiari come rischiosi. Di conseguenza, il processo di approvazione può essere più complicato dei normali prestiti per la casa.

La facilità e il costo del prestito dipendono dal tipo di proprietà che stai comprando:

• Terreno su cui intendi costruire presto
• Terreno grezzo che non ti aspetti di sviluppare

I prestiti fondiari possono essere relativamente a breve termine, durando da due a cinque anni prima che il pagamento sia dovuto. Tuttavia, esistono prestiti a lungo termine (o puoi convertirli in un prestito a lungo termine), specialmente se stai costruendo una casa residenziale sulla proprietà.

Comprare e costruire in un solo passo

I finanziatori possono essere più disposti a prestare quando hai dei piani per costruire sulla tua proprietà. Tenere un terreno grezzo è speculativo. Costruire una struttura è anche rischioso, ma le banche potrebbero essere più tranquille se hai intenzione di aggiungere valore alla proprietà (aggiungendo una casa, per esempio).

Prestiti di costruzione

Potresti essere in grado di usare un singolo prestito per comprare il terreno e finanziare la costruzione. Questo approccio vi permette di subire meno scartoffie e meno costi di chiusura. Inoltre, è possibile garantire il finanziamento per l’intero progetto (compreso il completamento della costruzione). Non sarete bloccati a tenere la terra mentre cercate un prestatore che potrebbe non materializzarsi mai.

Piani di costruzione

Per ottenere l’approvazione per un prestito di costruzione, dovrete presentare i piani al vostro prestatore, che in genere vuole vedere che un costruttore esperto sta facendo il lavoro. I fondi saranno distribuiti nel tempo con il progredire del progetto, quindi gli appaltatori dovranno seguire il progetto se si aspettano di essere pagati.

Le caratteristiche del prestito

I prestiti per la costruzione sono prestiti a breve termine, spesso con pagamenti di soli interessi e di durata inferiore a un anno (idealmente, il progetto è completato per allora). Dopo questo periodo, il prestito può essere convertito in un prestito standard di 30 o 15 anni, oppure potrai rifinanziare il prestito usando la struttura appena costruita come garanzia.

Acconto

Per prendere in prestito il terreno e i costi di costruzione, dovrai versare un acconto.

Lotti finiti vs. Terreno grezzo

Se stai comprando un lotto che ha già i servizi e l’accesso alla strada, avrai generalmente un tempo più facile per essere approvato.

Terra grezza

Puoi finanziare la terra grezza, ma i finanziatori possono essere titubanti (a meno che non sia tipico della tua zona – per esempio, alcune aree si basano su propano, pozzi e sistemi settici). È costoso aggiungere cose come le linee fognarie e l’elettricità alla tua proprietà, e ci sono numerose opportunità per spese inaspettate e ritardi.

Acconto

Se stai comprando un lotto (in una suddivisione in via di sviluppo, per esempio), potresti essere in grado di mettere giù solo il 15% o 25%.Per i terreni grezzi, pianificate un minimo del 30% in giù, e potreste dover portare il 50% al tavolo per essere approvati.

Caratteristiche del prestito

I lotti finiti sono meno rischiosi per i prestatori, così sono più propensi ad offrire prestiti di costruzione a passo singolo che si convertono in mutui “permanenti” (o di 30 anni) dopo aver completato la costruzione. Con i lotti non finiti, i prestatori tendono a mantenere termini di prestito più brevi (da cinque a dieci anni, per esempio).

Ridurre il rischio del prestatore

Se stai comprando un terreno grezzo, non stai necessariamente per ottenere un cattivo prestito. Puoi migliorare le tue possibilità di ottenere un buon affare se aiuti il prestatore a gestire il rischio. Può essere possibile ottenere prestiti a lungo termine, tassi d’interesse più bassi e un minore acconto richiesto. I fattori che aiutano includono:

• Un alto punteggio di credito (superiore a 680) mostra che hai preso in prestito e ripagato con successo i debiti in passato.
• Il basso rapporto debito/reddito indica che hai un reddito sufficiente per effettuare i pagamenti richiesti.
• Un piccolo importo di prestito si traduce in pagamenti più bassi e una proprietà che è molto probabilmente più facile da vendere.

Nessun piano di sviluppo

Se avete intenzione di acquistare un terreno senza piani per costruire una casa o una struttura commerciale sul terreno, ottenere un prestito sarà più difficile. Tuttavia, ci sono diverse opzioni per ottenere un finanziamento.

Banche locali e Credit Unions

Inizia a informarti presso le istituzioni finanziarie situate vicino al terreno che intendi acquistare. Se non vivete già nella zona, gli istituti di credito locali e quelli online possono essere riluttanti ad approvare un prestito per un terreno libero. Le istituzioni locali conoscono il mercato immobiliare locale. Potrebbero avere interesse a facilitare le vendite nella zona in cui stai cercando. Anche se le istituzioni locali possono essere disposte a prestare, possono ancora richiedere fino al 50% come acconto e prestiti a termine relativamente breve.

Home Equity

Se avete un’equità significativa nella vostra casa, potreste essere in grado di prendere in prestito tale equità con una seconda ipoteca. Con questo approccio, si potrebbe potenzialmente finanziare l’intero costo del terreno ed evitare di utilizzare ulteriori prestiti. Tuttavia, stai correndo un rischio significativo usando la tua casa come garanzia – se non sei in grado di effettuare i pagamenti sul prestito, il tuo creditore può prendere la tua casa in pignoramento.

Prestatori commerciali

Soprattutto se userai la proprietà per scopi commerciali o un investimento, i prestatori commerciali potrebbero essere un’opzione. Per essere approvato, dovrai convincere un ufficiale di prestito che sei un rischio ragionevole. Il rimborso può durare solo dieci anni o meno, ma i pagamenti potrebbero essere calcolati utilizzando un piano di ammortamento di 15 o 30 anni. I prestatori commerciali potrebbero essere più accomodanti quando si tratta di garanzie. Possono permetterti di fare garanzie personali con la tua residenza, o potresti essere in grado di usare altri beni (come investimenti o attrezzature) come garanzia.

Finanziamento del proprietario

Se non puoi ottenere un prestito da una banca o da una cooperativa di credito, l’attuale proprietario della proprietà potrebbe essere disposto a finanziare l’acquisto. Specialmente con i terreni grezzi, i proprietari potrebbero sapere che è difficile per gli acquirenti assicurarsi un finanziamento dai finanziatori tradizionali, e potrebbero non avere fretta di incassare. In queste situazioni, i proprietari terrieri di solito ottengono un anticipo relativamente grande, ma tutto è negoziabile. Un termine di rimborso di 5 o 10 anni è comune, ma i pagamenti possono essere calcolati utilizzando un piano di ammortamento più lungo. Un vantaggio del finanziamento del proprietario è che non pagherete gli stessi costi di chiusura che paghereste ai finanziatori tradizionali (ma vale ancora la pena pagare per ricercare il titolo e i confini – anche i proprietari terrieri onesti possono fare errori).

Prestatori specializzati

Se state solo aspettando il momento giusto per costruire o state scegliendo un design per la vostra casa, probabilmente dovrete usare le soluzioni di cui sopra. Ma se avete piani insoliti per la vostra proprietà, ci può essere un finanziatore che si concentra sull’uso che intendete fare del terreno. A differenza delle banche (che lavorano con persone che costruiscono case, per la maggior parte), i finanziatori specializzati fanno un punto per capire i rischi e i benefici di altre ragioni per la proprietà della terra. Saranno più disposti a lavorare con voi perché non devono trovare un accordo unico. Questi finanziatori possono essere regionali o nazionali, quindi cerca online quello che hai in mente. Per esempio:

• Conservazione delle risorse naturali
• Ricreazione all’aperto su proprietà privata
• Fabbriche solari o eoliche
• Torre di trasmissione o cellulari
• Agricoltura o uso del bestiame, inclusi ranch, fattorie biologiche, fattorie per hobby e pensione per cavalli

Consigli per gli acquirenti

Costi di chiusura

In aggiunta al prezzo di acquisto, potresti anche dover pagare i costi di chiusura se ottieni un prestito. Cercate le spese di apertura, le spese di elaborazione, i costi di controllo del credito, le spese di valutazione e altro ancora. Scopri quanto pagherai e prendi la tua decisione finale di finanziamento con questi numeri in mente. Per una proprietà relativamente poco costosa, i costi di chiusura possono raggiungere una percentuale sostanziale del prezzo di acquisto.

Ottenere un sondaggio

Non date per scontato che le attuali linee di recinzione, i marcatori o le caratteristiche geografiche “ovvie” segnino accuratamente i confini della proprietà. Chiedete a un professionista di completare un sondaggio dei confini e di verificarlo prima di acquistare la proprietà. Gli attuali proprietari potrebbero non sapere cosa possiedono, e sarà un tuo problema dopo aver completato l’acquisto.

Controlla il titolo

Soprattutto se stai prendendo in prestito in modo informale (usando il tuo home equity o il finanziamento del venditore, per esempio), fai quello che fanno i prestatori professionali: fai una ricerca sul titolo. Scopri se ci sono pegni o altri problemi con la proprietà prima di consegnare il denaro.

Budget per altri costi

Una volta che possiedi il terreno, potresti essere a carico di spese aggiuntive. Esamina queste spese in aggiunta a qualsiasi pagamento del prestito che farai per il terreno. I potenziali costi includono:

• Tasse comunali o di contea (controlla con il tuo consulente fiscale per vedere se ti qualifichi per una deduzione)
• Assicurazione su terreni liberi o edifici abbandonati
• Le quote dell’associazione dei proprietari di casa (HOA), se applicabile
• Qualsiasi manutenzione richiesta, come la riparazione delle linee di recinzione, la gestione del drenaggio, ecc.
• Costi di costruzione, se decidi di costruire, aggiungere servizi, o migliorare l’accesso alla proprietà
• Tasse di autorizzazione, per qualsiasi attività che hai pianificato sulla proprietà

Conosci le regole

Quando vedi un terreno libero, potresti pensare che tutto sia possibile. Tuttavia, le leggi locali e i requisiti di zonizzazione potrebbero limitare ciò che puoi fare, anche sulla tua proprietà privata. Le regole della HOA possono essere particolarmente frustranti. Parla con le autorità locali, con un avvocato immobiliare e con i vicini (se possibile) prima di accettare l’acquisto.

Se scopri qualche problema con una proprietà su cui hai messo gli occhi, chiedi di fare dei cambiamenti. Potreste essere sfortunati, o potreste essere in grado di fare ciò che volete dopo aver seguito le procedure appropriate (a volte basta compilare dei documenti e pagare delle tasse). Potrebbe essere più facile se chiedete il permesso invece di sconvolgere i vostri vicini.