私が行う決済の約半分で、売り手は私を止め、 “The payoff is too high, I owe less than what is listed” とコメントします。 これは、売り手が住宅ローンの元本残高と返済額を混同しているためです。
元金残高とは、ローンの残りの返済元金のことです。 これは貸主から毎月の明細書で報告され、貸主に電話するかオンラインで確認すれば入手できます。 完全償却ローンで、あなたの毎月の支払いの一部が毎月元本を返済するために起こっている。
しかし、ペイオフは、特定の日にそれを完済するためにローンに負っている金額である。 従来の住宅ローンの利息は毎日蓄積されることに注意してください*。 また、住宅ローンは後払いであることに留意してください。毎月の支払いは前月の利息分です。
つまり、4月1日に支払いを行う場合、3月1日から3月31日までのローンの支払利息分を支払っていることになります。 したがって、4月10日に契約を締結し、4月1日の支払いを済ませた場合、4月1日から完済日までの利息をまだ支払う必要があります。
通常、クッションは、ローンを完済するのに十分な資金があるように選択されるので、上記のシナリオで貸し手に提出される金額は、元金残高 + 4 月 1 日から 4 月 13 日までの日割り利息が住宅ローンの完済額に等しくなるようです。
クッションの理由は、そう感じるとは思いますが、お金をだまし取るためではありません。 ローン返済時に不足がないようにするためです。 私たちのシナリオでは、すべてが適時に完了したと仮定すると、売主はペイオフ貸主から、払いすぎた利息の2～3日分を取り戻すことになります。
では、ペイオフ額はどのようにして決めるのでしょうか。
タイトル会社は、正確なペイオフ額を知るために、住宅ローンの貸し手からペイオフレターを注文するつもりです。
あなたが見積もりを準備しようとしていて、数字が欲しい場合はどうなりますか？
あなたは常にあなたの貸し手に電話をかけ、電話で彼らからペイオフを取得することができます。 いくつかの貸し手は、同様にオンラインであなたのためにペイオフ量を計算します。 しかし、ほとんどの見積もりでは、このトリックを使用すると、十分です：あなたの元金残高を取り、それに毎月の支払いを追加します。 あなたがあなたの支払いで時間通りであると仮定すると、この数字は常にあなたの実際の返済よりも少し高くなるはずですが、少なくともこの方法は、あなたが返済額として元本残高を使用する場合は通常、過小評価ではなく、過大評価されることになります。 したがって、利息は常に月末まで借りている。 しかし、概算返済額を計算する場合は、元金残高を取り、毎月の住宅ローン支払額を加えて概算返済額を求めるという考え方は同じです。