Contractor Surety Bonds: Do I Need a Surety Bond?

Aan de slag in het bedrijfsleven voor jezelf, gaat veel tijd, energie en risico. In de bouwsector, het is niet alleen u als de ondernemer die risico’s geconfronteerd, uw klanten ook aannemen dat een zekere mate van risico bij het inhuren van je. Een aannemer borgtocht helpt beschermen de projecteigenaar, de aannemer, en helpt geven uw klanten gemoedsrust.

Wat is een aannemer borgtocht en hoe werkt het?

Een borgtocht is in feite een belofte dat een partij wettelijk aansprakelijk wordt voor de schuld, het verzuim of het falen van een andere partij. Contract surety bonds zijn overeenkomsten tussen drie partijen:

• Een partij genaamd de Surety (bonding company of bank) garandeert een;
• Tweede partij genaamd de Obligee (meestal de projecteigenaar of aannemer) de voltooiing van een contract door een;
• Derde partij genaamd de Principal (meestal de aannemer) (1)

Met andere woorden, als de aannemer, betaalt u een vergoeding om een bonding company garant te laten staan voor uw contract met de projecteigenaar. Indien u er niet in slaagt het project te voltooien, zoekt de borgmaatschappij een andere aannemer om het project te voltooien, of betaalt zij de projecteigenaar een vooraf bepaald bedrag. De borgtocht geeft de projecteigenaar de geruststelling bij de start van een project, dat het zal worden voltooid. Indien de borgsteller de projecteigenaar moet betalen, zal dit leiden tot een vrijwaringsovereenkomst, waarbij u als aannemer verplicht bent de borgsteller te vergoeden voor hun verliezen.

Typen van borgtocht obligaties

Er zijn drie verschillende soorten van borgtocht obligaties en elk type heeft een ander doel:

• Bid Bond – Een pre-contract obligatie die ervoor zorgt dat de laagste biedende aannemer op een constructie bod zal het contract aan te gaan als het bod wordt aanvaard, en de zal leveren wat extra obligaties nodig zijn. Deze obligaties helpen om de legitimiteit van de bieders te verzekeren en dienen het doel van prekwalificatie van de geselecteerde aannemer.
• Performance Bond – Garanties dat de aannemer het project zal voltooien zoals beschreven in het contract. Deze obligaties beschermen de eigenaar als de aannemer niet in staat is om aan de verplichting te voldoen.
• Payment Bond – Zorgt ervoor dat de alle arbeiders, onderaannemers en leveranciers zullen worden betaald door de aannemer, met inachtneming van beperkingen en restricties opgelegd door de wet, het contract of de bond.

Er zijn andere obligaties die nodig kunnen zijn in de context van de bouw, maar dit zijn de drie essentiële types.

Als een aannemer uit Massachusetts heb ik een Surety Bond nodig?

Openbare bouwprojecten:

Bonds zoals prestatie- en biedingsgaranties zijn vereist om te werken aan openbare bouwprojecten. Deze eisen worden meestal vastgesteld door de individuele steden of gemeenten in plaats van de staat Massachusetts.(2)

Federale bouwprojecten:

“Als wet vereist de Miller Act (40 U.S. Code § 3131-3134) contractzekerheidsgaranties voor alle federale bouwprojecten.” (3) Hoofdaannemers die een bod uitbrengen op een federaal project moeten een uitvoeringsgarantie en een betalingsgarantie stellen die alle arbeid en materiaal dekken. De wet is vereist voor contracten van meer dan $ 100.000 die werken of van plan zijn te werken aan een gebouw of eigendom van de Verenigde Staten.

Elke staat heeft zijn eigen versie van de Miller Act, de zogenaamde “Little Miller Act”. Massachusetts (M.G. L. c. 149, §29) vereist dat garanties worden verstrekt voor elk contract van meer dan $ 25.000 voor wijziging, reparatie, verbouwing, afbraak of bouw van faciliteiten.

Private bouwcontracten:

Veel particuliere eigenaars kiezen ervoor om contractgaranties op hun projecten te eisen om hun investering te beschermen en om ervoor te zorgen dat de aannemer gekwalificeerd is om het werk uit te voeren. Hoofdaannemers zullen vaak eisen dat hun onderaannemers ook prestatie- en betalingsgaranties verkrijgen. In sommige gevallen kredietverstrekkers eisen dat eigenaren obligaties op projecten te verkrijgen.

Hoeveel kost een Massachusetts Surety Bond kosten?

Surety bond premies variëren, afhankelijk van de benodigde obligatie bedrag en uw tarief (dat is het percentage van het volledige obligatiebedrag dat u moet betalen). Premies kunnen variëren van 0,5% – 4% van het contractbedrag, afhankelijk van de grootte, het type en de duur van het project en de aannemer.

Voor een kleine en opkomende aannemer met minimale ervaring, kan een aannemer verwachten 2-4% van de contractprijs te betalen. Vergelijkbaar met een banklening, beïnvloedt persoonlijk krediet het tarief dat door het zekerheidsbedrijf wordt verstrekt. Het zekerheidsbedrijf is ervoor te zorgen dat u de taken van het contract uit te voeren en is financieel backing you.

Hoe krijg je het beste tarief voor een borgtocht obligatie

Zorgen voor de beste obligatie tarief omvat factoren die het zekerheidsbedrijf u verzekeren hebben een geschiedenis van succes en zal niet nodig zijn om de obligatie te gebruiken, zoals uw financiële achtergrond en de ervaring van uw bedrijf. U vertegenwoordigt een hoger risico voor het zekerheidsbedrijf als u een wankele financiële achtergrond en/of beperkte bedrijfservaring hebt. (4)

Hieronder zijn enkele van de beste manieren om ervoor te zorgen dat u het beste tarief voor aannemer borgtocht obligaties te krijgen:

• Het verstrekken van de industrie ervaring, sterke persoonlijke krediet samen met zakelijke en persoonlijke financials zal helpen verlagen van uw obligatie rate.
• Het hebben van een goede Certified Public Accountant (CPA). Voor contract obligaties, kunnen grotere aannemers met slecht krediet goedkeuring te verkrijgen met een sterke CPA voorbereid zakelijke financials.
• De obligatie grootte en uw waarschijnlijkheid van het veroorzaken van obligatie claims worden gebruikt om de premie te berekenen. Bond bedrijven bepalen uw kans op het veroorzaken van claims door te kijken naar uw lijn van het werk, persoonlijk krediet en ervaring in de industrie.

Waarom McSweeney & Ricci gebruiken voor al uw Massachusetts Business Bonding Needs?

1. Wij werken samen met uw bedrijf: Veel kleine aannemers problemen ondervinden bij het beveiligen van hun eerste obligaties of het opzetten van voldoende obligatie steun, om hun groeiende business plannen te behandelen. Ons commerciële verzekeringsteam heeft ervaring met de verscheidenheid aan obligaties die u nodig kunt hebben, en kan een borgstellingsprogramma ontwikkelen voor elke situatie. Wij werken met u samen om u te begeleiden bij de stappen die nodig zijn voor het verkrijgen van een borgstelling of borgstellingslijn. Wij adviseren u over de specifieke kwesties en de noodzakelijke documenten, zoals financiële verklaringen, belastingaangiften, kredietlijnen en contractdetails, die vereist zijn om een obligatie te verkrijgen. Deze zaken helpen de obligatierelatie tussen de aannemer, de agent en de borgsteller tot stand te brengen. (Aannemers die actieve bieders zijn, moeten samenwerken met een verzekeringsagent die gespecialiseerd is in borgtocht, om vaker professionele hulp te bieden op hun bied- en prestatie-obligaties.)
2. Expertise waarop u kunt vertrouwen: Sinds 1964 heeft McSweeney & Ricci bedrijven van alle groottes in heel Massachusetts, New England en daarbuiten geholpen. Wij zijn gespecialiseerd in het verstrekken van Algemene Aannemers en Speciale Aannemers met complete zakelijke verzekeringsoplossingen, veiligheidsmaterialen en advies om te helpen risico’s te minimaliseren, en witte handschoen schadeclaim service om u snel weer aan het werk te krijgen, als u toch een verlies ondervindt.
3. Wij vertegenwoordigen tal van toonaangevende verzekeringsmaatschappijen: McSweeney & Ricci Insurance vertegenwoordigt meer toonaangevende verzekeringsmaatschappijen dan de meeste agentschappen van onze omvang. Bovendien vertegenwoordigen we veel van de toonaangevende borgtocht bedrijven en borg groothandelaren in de industrie. Deze uitstekende werkrelaties en partnerschappen, stellen ons in staat om het beste programma voor uw individuele behoeften, alsmede de beste opties voor uw bedrijf te selecteren.
4. We zijn actief in uw branche: Ons commerciële team blijft op de hoogte van alle veranderingen die zich voordoen binnen de bouwsector in heel Massachusetts en New England, en zal u waarschuwen voor wijzigingen die van invloed zijn op u en uw dagelijkse activiteiten.

Voor meer informatie over het beveiligen van een aannemer borgtocht, zoals een biedingsgarantie, prestatie- of betalingsgarantie of andere verschillende borgtochtobligaties zoals een getrouwheidsgarantie, neem contact op met Kyle Carrigan. Met meer dan tien jaar ervaring in de industrie, is Kyle gespecialiseerd in aannemers en heeft hij de Chartered Property Casualty Underwriter (CPCU) en Associate in Fidelity and Surety Bonding (AFSB) aanduidingen behaald.

Contact Kyle op (D) 781.952.4132 (C) 617.281.9177 of indienen voor een gratis offerte op onze website.

Auteur: Kyle Carrigan, CPCU

Commercial Lines Sales Executive | LinkedIn Profile

Bronnen:

The Basic Bond Book – The Associated General Contractors of America

https://malegislature.gov/Laws/GeneralLaws/PartI/TitleXXI/Chapter149/Section29

(1) “Contractor Surety Bond:What Does It Mean for a Contractor to Be Bonded?” Blog 18/02/19

(2) “Massachusetts Surety Bonds-Bonds By State”

(3) “De Miller Act: Hoe om te gaan met betalingskwesties als een federale onderaannemer” 02/13/19

(4) “Hoe te weten of u de beste Surety Bond Rate krijgt” door Duke Revard 04/18/17 Surety Solutions