The Foreclosure Process
Note: Het volgende is een algemene uitsplitsing van het afscherming proces. Als u geïnteresseerd bent in het vinden van over de afscherming wetten in uw staat, zie onze directory van de afscherming wetten voor alle 50 staten.
Foreclosure gedefinieerd
Een afscherming doet zich voor wanneer een eigenaar van onroerend goed niet kan hoofdsom en / of rente te betalen op zijn / haar lening, meestal leidt tot het pand wordt in beslag genomen en verkocht.
Fasen van afscherming
De afscherming proces is niet erg moeilijk te begrijpen. Er zijn verschillende fasen waarin de huiseigenaar een kans heeft om de lening actueel te maken en afscherming te voorkomen.
Na ongeveer drie tot zes maanden van gemiste betalingen, geeft de geldschieter opdracht aan een curator om een Notice of Default (NOD) vast te leggen. Bij het County Recorder’s Office. Hiermee wordt de lener op de hoogte gesteld van het feit dat hij of zij te maken krijgt met gedwongen verkoop en begint een herstelperiode die gewoonlijk loopt tot vijf dagen voordat het huis wordt geveild.
Als het verzuim niet binnen drie maanden wordt gecorrigeerd (de lening moet actueel worden gemaakt), wordt een datum voor de gedwongen verkoop vastgesteld. De huiseigenaar zal een kennisgeving van verkoop ontvangen, en deze kennisgeving zal ook worden opgehangen op het onroerend goed. Bovendien wordt het bericht van verkoop geregistreerd bij de griffier in het graafschap waar het eigendom zich bevindt. Ten slotte wordt deze aankondiging van verkoop ook gepubliceerd in kranten in de buurt van het graafschap in kwestie gedurende een periode van drie weken.
De executoriale trustee verkoop vindt meestal plaats op de trappen van het gerechtsgebouw van het graafschap waar het onroerend goed zich bevindt. De tijd en plaats van deze verkoop worden vermeld in de aankondiging van verkoop. Op de trustee verkoop, wordt het pand geveild in het openbaar aan de hoogste bieder, die moet betalen het hoge bod prijs in contanten, meestal met een voorschot vooraf en de rest binnen 24 uur. De winnaar van de veiling ontvangt vervolgens de akte van de curator voor het onroerend goed.
Foreclosure Auction
Op de veiling wordt een openingsbod op het onroerend goed vastgesteld door de inbeslagnemende kredietverstrekker. Dit openingsbod is meestal gelijk aan de uitstaande lening saldo, de opgelopen rente, en eventuele extra kosten en advocaatkosten in verband met de Trustee Sale. Als er geen biedingen hoger dan het openingsbod, zal het pand worden gekocht door de advocaat het uitvoeren van de verkoop, voor de kredietgever.
Als dit gebeurt, en het openingsbod niet wordt voldaan, wordt het pand beschouwd als een REO of Real Estate Owned. Dit gebeurt meestal omdat veel van de eigendommen te koop op afscherming veilingen zijn minder waard dan het totale bedrag verschuldigd is aan de bank of geldschieter.
Wanneer u onroerend goed te kopen op een afscherming verkoop, worden alle junior pandrechten, met uitzondering van onroerende voorheffing weggevaagd. Voorrang van pandrechten wordt bepaald door de datum van registratie. Wanneer u een REO aka. Bank REO koopt, ontvangt u meestal het pand met een schone titel.
Tips over het bieden op Foreclosure Auctions:
- An Insider’s View from the Courthouse Steps
- Het kopen van een huis op de trappen van het gerechtsgebouw: Hoog risico – hoge beloning
- Gokken op de executieveiling: High Stakes
- Real Estate Day Trading at the Courthouse Steps
Additional Foreclosure Resources
Foreclosure Forums
- Foreclosure & Pre-Foreclosure Discussion Forum
- Bank REO Discussion Forum
Other Resources
- Where to find foreclosures
- Bank REO Listings
- Pre-Foreclosures
- Government Foreclosures
- Asset Management REO
Photo: Jeremy Burgin