Pedir un préstamo para financiar la compra de un terreno

Comprar un terreno le permite construir la casa de sus sueños o conservar un trozo de naturaleza. Sin embargo, los terrenos pueden ser caros, por lo que es posible que necesite un préstamo para financiar su compra. Aunque se podría pensar que el terreno es una inversión segura -después de todo, «ya no lo fabrican»-, los prestamistas consideran que los préstamos para terrenos son arriesgados, por lo que el proceso de aprobación puede ser más engorroso que el de los préstamos hipotecarios normales.

La facilidad y el coste del préstamo dependen del tipo de propiedad que se vaya a comprar:

• Terreno en el que se pretende construir pronto
• Terreno sin edificar que no se espera desarrollar

Los préstamos para terrenos pueden ser relativamente a corto plazo, con una duración de dos a cinco años antes de que venza el pago global. Sin embargo, existen préstamos a más largo plazo (o puede convertirse en un préstamo a largo plazo), especialmente si va a construir una casa residencial en la propiedad.

Compre y construya en un solo paso

Los prestamistas pueden estar más dispuestos a prestar cuando usted tiene planes para construir en su propiedad. Tener un terreno en bruto es especulativo. Construir una estructura también es arriesgado, pero los bancos podrían estar más cómodos si va a añadir valor a la propiedad (añadiendo una casa, por ejemplo).

Préstamos para la construcción

Podría utilizar un único préstamo para comprar el terreno y financiar la construcción. Este enfoque le permite sufrir menos papeleo y menos costes de cierre. Además, puede asegurar la financiación de todo el proyecto (incluida la finalización de la construcción). No se quedará atrapado en el terreno mientras busca un prestamista que podría no llegar nunca.

Planos de construcción

Para obtener la aprobación de un préstamo para la construcción, tendrá que presentar los planos a su prestamista, que normalmente quiere ver que un constructor experimentado está realizando el trabajo. Los fondos se distribuirán a lo largo del tiempo a medida que avance el proyecto, por lo que sus contratistas tendrán que cumplir si esperan que se les pague.

Las características del préstamo

Los préstamos para la construcción son préstamos a corto plazo, a menudo con pagos de sólo intereses y con una duración inferior a un año (lo ideal es que el proyecto esté terminado para entonces). Después de ese tiempo, el préstamo puede convertirse en un préstamo estándar a 30 o 15 años, o bien refinanciará el préstamo utilizando la estructura recién construida como garantía.

Pago inicial

Para obtener un préstamo para los costes del terreno y de la construcción, tendrá que realizar un pago inicial.

Lotes terminados frente a terrenos sin edificar

Si compra un terreno que ya cuenta con servicios públicos y acceso a la calle, por lo general le resultará más fácil obtener la aprobación.

Terrenos sin edificar

Puede financiar terrenos sin edificar, pero los prestamistas pueden mostrarse reticentes (a menos que sea algo típico de su zona; por ejemplo, algunas zonas dependen del propano, los pozos y los sistemas sépticos). Es costoso añadir cosas como líneas de alcantarillado y electricidad a su propiedad, y hay numerosas oportunidades para los gastos inesperados y los retrasos.

Pago inicial

Si usted está comprando un lote (en una subdivisión en desarrollo, por ejemplo), usted podría ser capaz de poner tan poco como 15% o 25%.Si se trata de un terreno sin edificar, es necesario dar un mínimo del 30% de entrada, y es posible que tenga que aportar el 50% para que le aprueben el préstamo.

Características del préstamo

Los lotes terminados son menos arriesgados para los prestamistas, por lo que es más probable que ofrezcan préstamos para la construcción en una sola etapa que se convierten en hipotecas «permanentes» (o a 30 años) una vez finalizada la construcción. Con los lotes sin terminar, los prestamistas tienden a mantener los plazos de los préstamos más cortos (de cinco a diez años, por ejemplo).

Cómo reducir el riesgo del prestamista

Si está comprando un terreno sin construir, no necesariamente va a obtener un mal préstamo. Puede mejorar sus posibilidades de obtener un buen trato si ayuda al prestamista a gestionar el riesgo. Puede ser posible obtener préstamos a más largo plazo, tipos de interés más bajos y un requisito de pago inicial menor. Los factores que ayudan son:

• Una puntuación crediticia alta (por encima de 680) muestra que ha pedido préstamos y ha devuelto las deudas con éxito en el pasado.
• Una relación deuda-ingresos baja indica que tiene ingresos suficientes para hacer los pagos requeridos.
• Un importe de préstamo pequeño da lugar a pagos más bajos y a una propiedad que probablemente sea más fácil de vender.

Sin planes de urbanización

Si va a comprar un terreno sin planes de construir una casa o una estructura comercial en el mismo, conseguir un préstamo será más difícil. Sin embargo, hay varias opciones para conseguir financiación.

Bancos y cooperativas de crédito locales

Empiece por informarse en las instituciones financieras situadas cerca del terreno que piensa comprar. Si no vive en la zona, los prestamistas locales -y los prestamistas en línea- pueden ser reacios a aprobar un préstamo para un terreno baldío. Las instituciones locales conocen el mercado inmobiliario local. Pueden tener interés en facilitar las ventas en la zona en la que está buscando. Aunque las instituciones locales pueden estar dispuestas a conceder un préstamo, es posible que exijan hasta un 50% como pago inicial y préstamos a plazos relativamente cortos.

Capitalización de la vivienda

Si tiene un capital importante en su casa, puede pedir un préstamo contra ese capital con una segunda hipoteca. Con este método, podría financiar la totalidad del coste del terreno y evitar el uso de préstamos adicionales. Sin embargo, está asumiendo un riesgo importante al utilizar su casa como garantía: si no puede realizar los pagos del préstamo, el prestamista puede ejecutar la hipoteca de su casa.

Prestamistas comerciales

Especialmente si va a utilizar la propiedad para fines comerciales o una inversión, los prestamistas comerciales podrían ser una opción. Para que te aprueben, tendrás que convencer a un agente de crédito de que eres un riesgo razonable. El reembolso puede durar sólo diez años o menos, pero los pagos pueden calcularse utilizando un plan de amortización de 15 o 30 años. Los prestamistas comerciales pueden ser más complacientes en lo que respecta a las garantías. Es posible que le permitan ofrecer garantías personales con su residencia o que pueda utilizar otros activos (como participaciones de inversión o equipos) como garantía.

Financiación por parte del propietario

Si no puede obtener un préstamo de un banco o cooperativa de crédito, el propietario actual de la propiedad puede estar dispuesto a financiar la compra. Especialmente en el caso de los terrenos en bruto, los propietarios pueden saber que a los compradores les resulta difícil conseguir financiación de los prestamistas tradicionales, y puede que no tengan prisa por sacar el dinero. En esas situaciones, los propietarios suelen obtener un pago inicial relativamente grande, pero todo es negociable. Es habitual un plazo de amortización de 5 ó 10 años, pero los pagos pueden calcularse con un plan de amortización más largo. Una ventaja de la financiación por parte del propietario es que no pagará los mismos costes de cierre que pagaría a los prestamistas tradicionales (pero sigue mereciendo la pena investigar el título y los límites – incluso los propietarios honestos pueden cometer errores).

Prestamistas especializados

Si sólo está esperando el momento adecuado para construir o está eligiendo un diseño para su casa, probablemente tendrá que utilizar las soluciones anteriores. Pero si tiene planes inusuales para su propiedad, es posible que haya un prestamista que se centre en el uso que pretende darle al terreno. A diferencia de los bancos (que trabajan con personas que construyen casas, en su mayoría), los prestamistas especializados se esfuerzan por comprender los riesgos y beneficios de otras razones para la propiedad del terreno. Estarán más dispuestos a trabajar con usted porque no tienen que resolver un acuerdo único. Estos prestamistas pueden ser regionales o nacionales, así que busque en Internet lo que tenga en mente. Por ejemplo:

• Conservación de recursos naturales
• Recreación al aire libre en propiedad privada
• Granjas solares o eólicas
• Torres de telefonía móvil o de radiodifusión
• Agricultura o uso ganadero, incluyendo la ganadería, las granjas orgánicas, las granjas de aficionados y el alojamiento de caballos

Consejos para los compradores

Costes de cierre

Además del precio de compra, es posible que también tenga que pagar los costes de cierre si obtiene un préstamo. Busque las comisiones de apertura, los gastos de tramitación, los costes de comprobación del crédito, los gastos de tasación y mucho más. Averigüe cuánto pagará y tome su decisión final de financiación teniendo en cuenta esas cifras. Para una propiedad relativamente barata, los costes de cierre pueden suponer un porcentaje considerable del precio de compra.

Obtenga un estudio

No dé por sentado que las líneas de la valla, los mojones o los accidentes geográficos «obvios» marcan con precisión los límites de la propiedad. Consiga que un profesional realice un estudio de límites y lo verifique antes de comprar la propiedad. Es posible que los propietarios actuales no sepan lo que poseen, y será su problema después de completar la compra.

Compruebe el título de propiedad

Especialmente si va a pedir un préstamo informal (utilizando el capital de la vivienda o la financiación del vendedor, por ejemplo), haga lo que hacen los prestamistas profesionales: obtenga una búsqueda de títulos. Averigüe si hay algún gravamen u otros problemas con la propiedad antes de entregar el dinero.

Presupueste otros gastos

Una vez que sea propietario del terreno, es posible que tenga que afrontar gastos adicionales. Revise esos gastos además de los pagos del préstamo que hará por el terreno. Los posibles gastos incluyen:

• Impuestos municipales o del condado (consulte con su asesor fiscal para ver si tiene derecho a una deducción)
• Seguro de terrenos baldíos o edificios abandonados
• Cuotas de la asociación de propietarios (HOA), si procede
• Cualquier mantenimiento necesario, como la reparación de las líneas de la valla, la gestión del drenaje, etc.
• Costes de construcción, si alguna vez decide construir, añadir servicios o mejorar el acceso a la propiedad
• Costes de permisos, para cualquier actividad que haya planeado en la propiedad

Conozca las reglas

Cuando ve un terreno vacío, podría asumir que todo es posible. Sin embargo, las leyes locales y los requisitos de zonificación podrían limitar lo que puede hacer, incluso en su propiedad privada. Las reglas de la HOA pueden ser especialmente frustrantes. Hable con las autoridades locales, con un abogado inmobiliario y con los vecinos (si es posible) antes de aceptar la compra.

Si descubre algún problema en una propiedad a la que le ha echado el ojo, pregunte si puede hacer cambios. Es posible que no tenga suerte, o que pueda hacer lo que quiera tras seguir los procedimientos adecuados (a veces basta con rellenar papeles y pagar tasas). Lo más fácil sería pedir permiso en lugar de molestar a los vecinos.