W około połowie rozliczeń, które prowadzę sprzedawca zatrzyma mnie i komentarz, „Spłata jest zbyt wysoka, jestem winien mniej niż to, co jest wymienione”. To dlatego, że sprzedawca jest mylenie salda głównego hipotecznych z kwoty spłaty.
The saldo główne jest pozostała kwota główna należna na kredyt. To dostaje zgłaszane w miesięcznych zestawieniach od kredytodawcy i jest dostępne, jeśli zadzwonisz do swojego kredytodawcy lub sprawdzić online. W przypadku kredytu w pełni amortyzowanego, część miesięcznych płatności jest przeznaczana na spłatę kapitału każdego miesiąca.
Jednakże, spłata jest kwotą należną za kredyt, aby spłacić go w określonym dniu. Należy pamiętać, że odsetki od konwencjonalnego kredytu hipotecznego naliczane są codziennie*. Należy również pamiętać, że kredyt hipoteczny jest spłacany z dołu – miesięczna płatność dotyczy odsetek za poprzedni miesiąc.
Więc kiedy dokonujesz płatności 1 kwietnia, płacisz odsetki należne od kredytu od 1 marca do 31 marca. W związku z tym, jeśli zamykasz kredyt 10 kwietnia i już dokonałeś płatności 1 kwietnia, nadal jesteś winien odsetki od 1 kwietnia do daty spłaty.
Typowo poduszka jest wybierana tak, że istnieją wystarczające fundusze, aby spłacić pożyczkę, więc kwota przedłożona pożyczkodawcy w powyższym scenariuszu jest prawdopodobna: saldo kapitału + odsetki za dzień należne od 1 kwietnia do 13 kwietnia równa się spłacie kredytu hipotecznego.
Powód dla poduszki nie jest oszukiwanie cię z niektórych pieniędzy, choć jestem pewien, że czuje się w ten sposób. Chodzi o to, aby upewnić się, że nie ma niedoboru podczas spłacania kredytu. W naszym scenariuszu, zakładając, że wszystko zostało zakończone w sposób terminowy, sprzedawca otrzyma z powrotem od kredytodawcy spłaty dwa do trzech dni odsetek, które zostały nadpłacone.
Jak więc określić kwotę spłaty?
Firma tytułowa zamówi list spłat od Twojego pożyczkodawcy hipotecznego, aby dowiedzieć się dokładnej kwoty spłaty.
Co zrobić, jeśli próbujesz przygotować kosztorys i chciałbyś uzyskać kwotę?
Możesz zawsze zadzwonić do swojego pożyczkodawcy i uzyskać od niego spłatę przez telefon. Niektórzy pożyczkodawcy mogą również obliczyć kwotę spłaty dla Ciebie online. Tylko pamiętaj, aby dodać kilka dni do daty zamknięcia, tak, że masz dozwolone dla cushion.
Ale dla większości szacunków, przy użyciu tej sztuczki będzie wystarczające: wziąć swoje saldo główne i dodać do niego miesięczną płatność. Zakładając, że jesteś na czas ze swoimi płatnościami, ta liczba powinna być zawsze nieco wyższa niż rzeczywista spłata, ale przynajmniej w ten sposób będziesz przeszacowywał, a nie niedoszacowywał, co zwykle ma miejsce, gdy używasz salda głównego jako kwoty spłaty.
* Odsetki od kredytu hipotecznego FHA kumulują się co miesiąc. Dlatego odsetki są zawsze należne do końca miesiąca. Jednakże, aby obliczyć szacunkową spłatę, stosuje się tę samą koncepcję: należy wziąć saldo kapitału i dodać miesięczną ratę kredytu hipotecznego, aby uzyskać szacunkową spłatę.