Co to jest Ulepszenie w Dzierżawie?
Ulepszenia własnościowe to wszelkie zmiany dokonane w wynajmowanym lokalu w celu dostosowania go do szczególnych potrzeb najemcy. Mogą to być takie zmiany jak malowanie, wstawienie ścianek działowych, wymiana podłóg, czy wstawienie indywidualnych opraw oświetleniowych. Ulepszenia w dzierżawie mogą być podjęte zarówno przez wynajmującego – który może zaoferować takie ulepszenia w celu zwiększenia atrakcyjności rynkowej wynajmowanego lokalu – jak i przez samych najemców.
Pomimo że okres ekonomicznej użyteczności większości ulepszeń w dzierżawie wynosi od pięciu do dziesięciu lat, Internal Revenue Code wymaga, aby amortyzacja takich ulepszeń następowała przez okres ekonomicznej użyteczności budynku.
Jak działają ulepszenia dzierżawione
Ulepszenia dzierżawione są również znane jako ulepszenia dzierżawione lub rozbudowy i są zazwyczaj dokonywane przez właścicieli nieruchomości komercyjnych. Właściciele mogą zapewnić te ulepszenia dla istniejących lub nowych najemców. Modyfikacje są dostosowane do potrzeb konkretnego najemcy i jego potrzeb.
Czym są ulepszenia dzierżawy zależy od zastosowania zmian w strukturze posiadanej przez wynajmującego w celu dostosowania się do najemcy. Dokonanie zmian w przestrzeni jednego najemcy, nie kwalifikuje się jednak jako ulepszenie najmu w stosunku do żadnego z sąsiadów tego najemcy. Zmiany na zewnątrz budynku lub w jego krajobrazie również nie mają zastosowania. Jeśli wynajmujący wymienia dach budynku, modernizuje windę lub brukuje parking – żadna z tych zmian nie jest uznawana za ulepszenie własności, ponieważ nie przynosi korzyści konkretnemu najemcy.
Tylko ulepszenia dokonane we wnętrzu powierzchni konkretnego najemcy są uznawane za ulepszenia własnościowe.
Po zakończeniu umowy najmu, ulepszenia generalnie należą do wynajmującego, chyba że umowa stanowi inaczej. Jeżeli najemca może je zabrać, musi je usunąć bez szkody dla nieruchomości.
Ulepszenia w dzierżawie
Ulepszenia w dzierżawie Przykłady
Wynajmujący mogą płacić za ulepszenia w dzierżawie, aby zachęcić najemców do wynajmowania powierzchni na dłuższe okresy czasu, szczególnie w branży detalicznej. Na przykład, właściciel firmy wynajmuje budynek na swój sklep disc golfowy. Wynajmujący może zdecydować się na dodanie czterech ścian do wynajmowanej powierzchni, aby stworzyć wbudowane ekspozycje i miejsca do przechowywania dysków. Te zmiany są uważane za ulepszenia w dzierżawie.
Weźmy inny przykład z sektora detalicznego. Właściciel sklepu A postanawia wynająć powierzchnię za pośrednictwem firmy B. Sklep ma tylko cztery ściany i nie posiada żadnych innych udogodnień. Podczas negocjacji w sprawie najmu firma B – wynajmujący – zgadza się zainstalować regały, ladę serwisową dla kas fiskalnych oraz urządzenie wystawowe ze specjalnym oświetleniem, zanim sklep A otworzy swoje drzwi.
Kluczowe wnioski
- Ulepszenia w dzierżawie to zmiany dokonane w wynajmowanym lokalu w celu dostosowania go do szczególnych potrzeb najemcy.
- Wynajmujący mogą zgodzić się na te ulepszenia dla istniejących lub nowych najemców.
- Ulepszenia w dzierżawie mogą być dokonane przez wynajmującego lub najemcę.
- Malowanie, instalowanie ścianek działowych lub niestandardowych opraw oświetleniowych oraz wymiana podłóg to wszystko ulepszenia własnościowe.
- Powiększenia budynków, windy i schody ruchome, dachy, ochrona przeciwpożarowa, systemy alarmowe i bezpieczeństwa oraz systemy HVAC nie kwalifikują się jako ulepszenia własnościowe.
Rodzaje Ulepszeń Wynajmowanego Lokalu
Wynajmujący może zapłacić za komercyjne ulepszenia wynajmowanego lokalu poprzez dodatek na ulepszenia najemcy (TIA). W tym przypadku wynajmujący przyznaje określony budżet na ulepszenia, zazwyczaj od 5 do 15 dolarów za stopę kwadratową, i nadzoruje projekt. W międzyczasie najemca kontroluje proces renowacji, który może być czasochłonny. Jeżeli budżet projektu zostanie przekroczony, najemca pokrywa różnicę.
Zniżki czynszu mogą być również oferowane w przypadku ulepszeń w ramach najmu. Właściciel oferuje najemcy darmowy lub obniżony czynsz przez określoną liczbę miesięcy, np. jeden darmowy miesiąc na rok w umowie najmu, jako sposób na zaoszczędzenie przez najemcę na zmianach przestrzeni. Najemca zazwyczaj nadzoruje projekt i ma kontrolę nad ulepszeniami w ramach najmu. Najemca jest również odpowiedzialny, jeśli koszty przekroczą kwoty zapisane w budżecie. Ponadto, czynsz może zostać podniesiony w późniejszym terminie, powodując, że najemca zapłaci więcej za powierzchnię w dłuższej perspektywie.
Innym rodzajem ulepszeń w ramach umowy najmu jest standardowy dodatek budowlany. Najemca może wybrać spośród różnych opcji, które zapewnia wynajmujący, np. jeden z czterech kolorów farby. Te elementy mogą nie spełniać potrzeb najemcy, a on sam może nie być zadowolony z rezultatów. Dodatkowe ulepszenia są pokrywane przez najemcę. Wynajmujący nadzoruje projekt.
Leasehold Improvements Rules
Zmiany zostały wprowadzone do sposobu, w jaki wynajmujący i najemcy mogą domagać się odliczeń po wprowadzeniu nowej ustawy Tax Cuts and Jobs Act w 2017 r.
W grudniu 2015 roku Kongres Stanów Zjednoczonych uchwalił ustawę Protecting Americans from Tax Hikes (PATH) Act, która zmodyfikowała i przedłużyła wiele przepisów podatkowych związanych z amortyzacją, w tym z leasehold improvements. Ustawa wprowadziła na stałe przepis dotyczący oszczędności podatkowych, który pozwala na 15-letnie liniowe odzyskiwanie kosztów na kwalifikowanych ulepszeniach dzierżawy.
Pod tymi wytycznymi wynajmujący i najemcy nie mogli być powiązani, ulepszenia kwalifikowały się tylko wtedy, gdy zostały dokonane do wnętrza budynku przy zajmowaniu powierzchni tylko przez tego najemcę, a ulepszenia dzierżawy były wymagane do ukończenia po trzech latach od pierwszego zajęcia budynku do użytku.
Nowa ustawa podatkowa w 2017 r. zmodyfikowała niektóre z wymagań. Ulepszenia nadal muszą być dokonywane do wnętrza budynku, co oznacza powiększenia budynków, windy i schody ruchome, dachy, systemy przeciwpożarowe, alarmowe i bezpieczeństwa oraz systemy HVAC nadal nie kwalifikują się. Kwalifikowane ulepszenia nieruchomości nie wymagają już, aby obie strony – właściciel i najemca – nie były ze sobą powiązane. Pozbyła się również trzyletniego wymogu, stwierdzając, że wszystkie ulepszenia mogą być dokonane „po dacie, kiedy nieruchomość została po raz pierwszy oddana do użytku”, zgodnie z Internal Revenue Service (IRS).
Claiming Leasehold Improvements
Internal Revenue Service (IRS) nie pozwala na odliczenia za ulepszenia. Ale ponieważ ulepszenia są uważane za część budynku, są one podatne na amortyzację. IRS zezwala na odliczenia amortyzacyjne, o ile spełnione są warunki wymienione powyżej. Ktokolwiek wykonuje pracę, może dokonać odliczenia amortyzacji – czy jest to właściciel czy najemca. Nowa ustawa podatkowa zwiększyła maksymalną dozwoloną kwotę do $1 miliona z $500,000.