Contratante Surety Bonds: Preciso de uma caução?

A entrada no negócio para si, envolve muito tempo, energia e risco. No campo da Construção Civil, não é só você como proprietário do negócio que enfrenta riscos, seus clientes também assumem algum grau de risco ao contratar você. Um vínculo de garantia de empreiteiro ajuda a proteger o dono do projeto, o empreiteiro, e ajuda a dar tranquilidade aos seus clientes.

O que é um vínculo de garantia de empreiteiro e como funciona?

Um fiador é basicamente uma promessa de que uma parte se torna legalmente responsável pela dívida, inadimplência ou falha de outra parte. Os títulos de caução são acordos entre três partes:

• Uma parte chamada Surety (companhia de fiança ou banco) garante a;
• Segunda parte chamada Obligee (geralmente o dono do projeto ou contratante) a conclusão de um contrato por a;
• Terceira parte chamada Principal (geralmente o contratante) (1)

Em outras palavras, como o contratante, você paga uma taxa para ter uma companhia de fiança garantindo seu contrato com o dono do projeto. Se o usuário não completar o projeto contratado, a sociedade de fiança encontra outro empreiteiro para completá-lo, ou paga ao proprietário do projeto um montante pré-definido. A caução dá ao proprietário do projeto a garantia, no início do projeto, de que ele será concluído. Se a sociedade de caução tiver de pagar ao proprietário do projecto, desencadeará um acordo de indemnização, através do qual o utilizador, enquanto empreiteiro, é obrigado a reembolsar a sociedade de caução pelas suas perdas.

Tipos de Fianças

Existem três tipos diferentes de fianças e cada tipo tem uma finalidade diferente:

• Fianças – Uma fiança pré-contratada que garante que o empreiteiro que apresentar a proposta mais baixa numa licitação de construção entrará no contrato se a licitação for aceite, e o empreiteiro fornecerá as fianças adicionais que forem necessárias. Estas obrigações ajudam a assegurar a legitimidade dos proponentes e servem a finalidade da pré-qualificação do empreiteiro selecionado.
• Performance Bond – Garantias de que o empreiteiro completará o projeto como delineado no contrato. Estes títulos protegem o proprietário se o empreiteiro for incapaz de cumprir a obrigação.
• Obrigação de Pagamento – Assegura que todos os trabalhadores, subempreiteiros e fornecedores serão pagos pelo empreiteiro, sujeito a restrições e limitações impostas pelo estatuto, pelo contrato ou pela obrigação.

Existem outros títulos que podem ser exigidos no contexto da construção, mas estes são os três tipos essenciais.

Como um Empreiteiro de Massachusetts Preciso de uma Obrigação de Garantia?

Projetos de Construção Pública:

Ligações tais como obrigações de performance e licitação são necessárias para trabalhar em projetos de construção pública. Estes requisitos são geralmente estabelecidos pelas cidades ou municípios individuais e não pelo estado de Massachusetts.(2)

Projetos Federais de Construção:

“Como lei, a Lei Miller (40 U.S. Code § 3131-3134) exige títulos de garantia em todos os projetos de construção federal”. (3) Os principais empreiteiros que licitam em um projeto federal devem depositar uma garantia de desempenho e uma garantia de pagamento cobrindo toda a mão-de-obra e material. A lei é exigida em contratos que excedam $100.000 trabalhando ou planejando trabalhar em qualquer edifício ou propriedade dos Estados Unidos.

Todos os estados têm sua própria versão da Lei Miller, chamada de “Little Miller Act”. Massachusetts (M.G. L. c. 149, §29) exige que sejam fornecidos títulos de garantia em qualquer contrato que exceda $25.000 para alteração, reparação, remodelação, demolição ou construção de instalações.

Contratos de Construção Privada:

Muitos proprietários privados escolhem exigir títulos de garantia em seus projetos para proteger seu investimento e para garantir que o empreiteiro esteja qualificado para realizar o trabalho. Muitas vezes os empreiteiros principais exigem que os seus subempreiteiros obtenham também garantias de desempenho e de pagamento. Em alguns casos, os financiadores exigem que os proprietários obtenham fianças em projetos.

Quanto custa uma fiança de Massachusetts?

Prêmios de fiança variam dependendo do valor da fiança necessária e de sua taxa (que é a porcentagem do valor total da fiança que você deve pagar). Os prêmios podem variar de 0,5% a 4% do valor do contrato, dependendo do tamanho, tipo e duração do projeto e do empreiteiro.

Para um empreiteiro pequeno e emergente com experiência mínima, um empreiteiro pode esperar pagar 2-4% do preço do contrato. Trabalhando semelhante a um empréstimo bancário, o crédito pessoal influencia a taxa fornecida pela empresa avalista. A companhia fiadora está garantindo que você desempenhará as funções do contrato e está apoiando-o financeiramente.

Como obter a melhor taxa para uma Caução Garantida

Segurar a melhor taxa de caução envolve fatores que tranquilizam a companhia fiadora que você tem um histórico de sucesso e não precisará usar a caução, tais como seu histórico financeiro e a experiência do seu negócio. Você representa um risco maior para a companhia fiadora se você tem um histórico financeiro instável e/ou uma experiência limitada no negócio. (4)

Below são algumas das melhores maneiras de garantir que você está obtendo a melhor taxa para os títulos de garantia de empreiteiro:

• Proporcionando experiência na indústria, crédito pessoal forte junto com negócios e finanças pessoais ajudará a baixar sua taxa de títulos.
• Abono de um grande Contador Público Certificado (CPA). Para títulos de contrato, empreiteiros maiores com crédito ruim podem obter aprovação com finanças comerciais fortes preparadas para CPA.
• O tamanho do título e a sua probabilidade de causar reclamações de títulos são usados para calcular o prêmio. As companhias de obrigação determinam suas probabilidades de causar reivindicações olhando para sua linha de trabalho, crédito pessoal e experiência da indústria.

Por que usar McSweeney & Ricci para todas suas necessidades de negócio de Massachusetts Bonding?

1. Nós fazemos parceria com seu negócio: Muitos pequenos empreiteiros enfrentam dificuldades para assegurar seus primeiros vínculos ou estabelecer apoio suficiente, para lidar com seus planos de negócios em crescimento. Nossa equipe de seguros comerciais tem experiência com a variedade de títulos que você pode precisar, e pode desenvolver um programa de fiança para qualquer situação. Nós fazemos parceria com você para acompanhá-lo nas etapas de garantia de um vínculo ou linha de vínculos. Nós o assessoraremos em questões específicas e documentos necessários, como demonstrações financeiras, declarações de impostos, linhas de crédito e detalhes do contrato, necessários para a obtenção de uma fiança. Estes itens ajudam a estabelecer a relação de caução entre o empreiteiro, agente e o fornecedor da caução. (Os empreiteiros que são proponentes activos devem associar-se a um agente de seguros especializado em fianças, para prestar uma assistência profissional mais frequente nas suas fianças de oferta e desempenho.)
2. Expertise You Can Trust: Desde 1964, a McSweeney & Ricci tem ajudado empresas de todos os tamanhos em Massachusetts, Nova Inglaterra e mais além. Somos especializados em fornecer aos empreiteiros gerais e empreiteiros especializados soluções completas de seguros empresariais, materiais de segurança e aconselhamento para ajudar a minimizar o risco, e serviço de reclamações de luvas brancas para que você volte ao trabalho rapidamente, se você experimentar uma perda.
3. Representamos Numerosas Empresas Líderes em Seguro de Garantia: McSweeney & Ricci Insurance representa mais seguradoras líderes do que a maioria das agências do nosso porte. Além disso, representamos muitas das principais empresas seguradoras e seguradoras atacadistas do setor. Estas excelentes relações de trabalho e parcerias, nos permitem selecionar o melhor programa para suas necessidades individuais, bem como as melhores opções para o seu negócio.
4. We’re Active in Your Industry: Nossa equipe comercial permanece informada de quaisquer mudanças que ocorram dentro da indústria da construção em Massachusetts e Nova Inglaterra, e o alertará sobre quaisquer mudanças que afetem você e suas operações diárias.

Para mais informações sobre como garantir uma fiança de empreiteiro, como uma fiança de oferta, de desempenho ou de pagamento ou outras várias fianças, como uma fiança de fidelidade, entre em contato com Kyle Carrigan. Com mais de dez anos de experiência no sector, Kyle é especialista em empreiteiros e ganhou as designações de Chartered Property Casualty Underwriter (CPCU) e Associate in Fidelity and Surety Bonding (AFSB).

Contacte Kyle em (D) 781.952.4132 (C) 617.281.9177 ou submeta para um orçamento gratuito no nosso website.

Autor: Kyle Carrigan, CPCU

Commercial Lines Sales Executive | LinkedIn Profile

Sources:

The Basic Bond Book – The Associated General Contractors of America

>https://malegislature.gov/Laws/GeneralLaws/PartI/TitleXXI/Chapter149/Section29

(1) “Contractor Surety Bond:What Does It Mean for a Contractor to Be Bonded? Blog 02/18/19

(2) “Massachusetts Surety Bonds-Bonds By State”

(3) “The Miller Act”: How To Handle Payment Issues as a Federal Subcontractor” 02/13/19

(4) “How to Know If You’re Getting the Best Surety Bond Rate” by Duke Revard 04/18/17 Surety Solutions