Em cerca de metade dos acordos que eu conduzo um vendedor vai me parar e comentar, “O pagamento é muito alto, eu devo menos do que o que está listado”. Isto é porque o vendedor está confundindo o saldo do principal da hipoteca com o valor do pagamento.
O saldo do principal é o saldo restante do principal devido no empréstimo. Isto é informado em extractos mensais do credor e está disponível se você ligar para o seu credor ou verificar online. Com um empréstimo totalmente amortizável, parte do seu pagamento mensal vai pagar o principal a cada mês.
No entanto, um pagamento é o montante devido sobre o empréstimo para pagá-lo em um dia específico. Note que os juros sobre uma hipoteca convencional se acumulam diariamente*. Tenha também em mente que uma hipoteca é paga em atraso – o pagamento mensal é para os juros do mês anterior.
Então quando você faz o pagamento de 1 de abril, você está pagando os juros devidos sobre o empréstimo de 1 de março a 31 de março. Conseqüentemente, se você estiver fechando em 10 de abril e já tiver feito seu pagamento em 1º de abril, você ainda deve pagar juros de 1º de abril até a data de pagamento.
Tipicamente uma almofada é selecionada para que haja fundos suficientes para pagar o empréstimo, de modo que a quantia submetida ao credor no cenário acima é provável: o saldo do principal + juros diários devidos de 1 de abril a 13 de abril é igual ao pagamento da hipoteca.
A razão da almofada é não enganar você com algum dinheiro, embora eu tenha certeza de que é o que parece. É para ter a certeza que não há falta no pagamento do empréstimo. Em nosso cenário, assumindo que tudo foi concluído em tempo hábil, o vendedor receberá de volta do financiador do pagamento dois a três dias de juros que foram pagos em excesso.
Então, como você determina o valor do seu pagamento?
A empresa titular vai encomendar uma carta de reembolso do seu credor hipotecário para saber o montante exacto do reembolso.
E se estiver a tentar preparar uma estimativa e quiser um valor?
Pode sempre telefonar ao seu credor e obter um reembolso através do telefone. Alguns emprestadores calcularão um valor de payoff para você online também. Basta lembrar de adicionar alguns dias à data de fechamento para que você tenha permitido uma almofada.
Mas para a maioria dos orçamentos, usando este truque será suficiente: pegue seu saldo principal e acrescente a ele um pagamento mensal. Assumindo que você está no prazo com seus pagamentos, este número deve ser sempre um pouco maior que seu pagamento real, mas pelo menos desta forma você estará superestimando ao invés de subestimar, o que é normalmente o caso quando você usa o saldo principal como o valor do pagamento.
* Os juros de uma hipoteca FHA se acumulam mensalmente. Portanto, os juros são sempre devidos até o final do mês. No entanto, para calcular um reembolso estimado, aplica-se o mesmo conceito: pegue o saldo do principal e acrescente um pagamento mensal da hipoteca para obter um reembolso estimado.