În aproximativ jumătate din tranzacțiile pe care le conduc, un vânzător mă va opri și va comenta: „Rambursarea este prea mare, datorez mai puțin decât ceea ce este listat”. Acest lucru se datorează faptului că vânzătorul confundă soldul principalului ipotecar cu suma de rambursare.
Soldul principalului este principalul rămas datorat la împrumut. Acesta este raportat în extrasele lunare de la creditor și este disponibil dacă sunați la creditor sau verificați online. În cazul unui împrumut cu amortizare completă, o parte din plata dvs. lunară este destinată plății principalului în fiecare lună.
Cu toate acestea, un payoff este suma datorată pentru a achita împrumutul într-o anumită zi. Rețineți că dobânda la un credit ipotecar convențional se acumulează zilnic*. De asemenea, rețineți că un credit ipotecar se plătește cu întârziere – plata lunară este pentru dobânda lunii anterioare.
Așa că, atunci când faceți plata de la 1 aprilie, plătiți dobânda datorată pentru împrumut de la 1 martie până la 31 martie. În consecință, dacă încheiați pe 10 aprilie și ați făcut deja plata de la 1 aprilie, încă mai datorați dobânda de la 1 aprilie până la data achitării.
În mod normal, o pernă este selectată astfel încât să existe suficiente fonduri pentru a achita împrumutul, astfel încât suma prezentată creditorului în scenariul de mai sus este probabil: soldul principalului + dobânda zilnică datorată de la 1 aprilie până la 13 aprilie este egală cu rata de rambursare a creditului ipotecar.
Motivul pentru pernă nu este acela de a vă înșela cu niște bani, deși sunt sigur că așa se simte. Este pentru a te asigura că nu există un deficit la achitarea creditului. În scenariul nostru, presupunând că totul a fost finalizat în timp util, vânzătorul va primi înapoi de la creditorul de rambursare două-trei zile de dobândă care au fost plătite în plus.
Atunci cum se determină suma de rambursare?
Compania de titlu va comanda o scrisoare de rambursare de la creditorul ipotecar pentru a afla suma exactă de rambursare.
Ce se întâmplă dacă încercați să pregătiți o estimare și doriți o cifră?
Puteți oricând să vă sunați creditorul și să obțineți o scrisoare de rambursare de la acesta prin telefon. Unii creditori vor calcula o sumă de rambursare pentru dvs. și online. Amintiți-vă doar să adăugați câteva zile la data închiderii, astfel încât să fi permis o marjă de manevră.
Dar pentru majoritatea estimărilor, folosirea acestui truc va fi suficientă: luați soldul principal și adăugați la acesta o plată lunară. Presupunând că sunteți la timp cu plățile, acest număr ar trebui să fie întotdeauna puțin mai mare decât suma reală de plată, dar cel puțin în acest fel veți supraestima în loc să subestimați, ceea ce se întâmplă de obicei atunci când folosiți soldul principalului ca sumă de plată.
* Dobânda la o ipotecă FHA se acumulează lunar. Prin urmare, dobânda este întotdeauna datorată până la sfârșitul lunii. Cu toate acestea, pentru a calcula o rambursare estimată, se aplică același concept: luați soldul principalului și adăugați o plată lunară a ipotecii pentru a obține o rambursare estimată.