Contractor Surety Bonds:

Att starta eget företag innebär mycket tid, energi och risk. Inom byggbranschen är det inte bara du som företagare som står inför risker, dina kunder tar också på sig en viss risk när de anlitar dig. En entreprenörssäkerhetsgaranti hjälper till att skydda projektägaren, entreprenören, och hjälper till att ge dina kunder sinnesro.

Vad är en entreprenörssäkerhetsgaranti och hur fungerar den?

En borgensförbindelse är i princip ett löfte om att en part blir juridiskt ansvarig för en annan parts skuld, försummelse eller misslyckande. Entreprenörsgarantier är avtal mellan tre parter:

• En part som kallas borgensman (borgensföretag eller bank) garanterar en;
• Den andra parten som kallas betalningsmottagare (vanligtvis projektägaren eller entreprenören) att ett kontrakt fullgörs av en;
• Den tredje parten som kallas huvudman (vanligtvis entreprenören) (1)

Med andra ord betalar du som entreprenör en avgift för att ett borgensföretag ska garantera ditt kontrakt med projektägaren. Om du misslyckas med att slutföra det avtalade projektet hittar borgensbolaget en annan entreprenör som kan slutföra det, eller betalar projektägaren ett i förväg fastställt belopp. Borgensåtagandet ger projektägaren en trygghet i början av ett projekt att det kommer att slutföras. Om borgensbolaget måste betala projektägaren kommer det att utlösa ett avtal om skadestånd, varigenom du som entreprenör är skyldig att ersätta borgensbolaget för deras förluster.

Typer av borgensåtaganden

Det finns tre olika typer av borgensåtaganden och varje typ har ett annat syfte:

• Bid Bond – Ett borgensåtagande före kontraktstillfället som säkerställer att den lägstbjudande entreprenören på ett byggnadsanbud kommer att ingå kontraktet om anbudet accepteras och att denne kommer att tillhandahålla de ytterligare borgensåtaganden som krävs. Dessa obligationer bidrar till att säkerställa anbudsgivarnas legitimitet och tjänar syftet att förkvalificera den valda entreprenören.
• Prestationsgaranti – Garanterar att entreprenören kommer att slutföra projektet i enlighet med kontraktet. Dessa obligationer skyddar ägaren om entreprenören inte kan uppfylla sitt åtagande.
• Betalningsgaranti – Garanterar att alla arbetare, underentreprenörer och leverantörer kommer att få betalt av entreprenören, med förbehåll för de restriktioner och begränsningar som införs genom lag, kontraktet eller obligationen.

Det finns andra obligationer som kan krävas i samband med byggnation, men detta är de tre viktigaste typerna.

Som entreprenör i Massachusetts behöver jag en borgensförbindelse?

Offentliga byggprojekt:

Borgar såsom prestations- och anbudsgarantier krävs för att arbeta med offentliga byggprojekt. Dessa krav fastställs vanligtvis av de enskilda städerna eller kommunerna snarare än av delstaten Massachusetts.(2)

Federala byggprojekt:

”Miller Act (40 U.S. Code § 3131-3134) är en lag som kräver kontraktsgarantier för alla federala byggprojekt.” (3) Huvudentreprenörer som lämnar anbud på ett federalt projekt måste ställa en fullgörandegaranti och en betalningsgaranti som täcker allt arbete och material. Lagen krävs på kontrakt som överstiger 100 000 dollar som arbetar eller planerar att arbeta på någon byggnad eller egendom i USA.

Varje delstat har sin egen version av Miller Act, kallad ”Little Miller Act”. Massachusetts (M.G. L. c. 149, §29) kräver att borgensförbindelser ska tillhandahållas för alla kontrakt som överstiger 25 000 dollar för ändring, reparation, ombyggnad, rivning eller byggande av anläggningar.

Privata byggkontrakt:

Många privata ägare väljer att kräva borgensförbindelser för kontraktet för sina projekt för att skydda sin investering och för att säkerställa att entreprenören är kvalificerad att utföra arbetet. Huvudentreprenörer kräver ofta att deras underentreprenörer också ska erhålla fullgörandegarantier och betalningsgarantier. I vissa fall kräver långivare att ägare ska erhålla obligationer på projekt.

Hur mycket kostar en Massachusetts Surety Bond?

Säkerhetspremierna för obligationer varierar beroende på det obligationsbelopp som behövs och din ränta (vilket är den procentandel av det fulla obligationsbeloppet som du måste betala). Premierna kan variera från 0,5 % – 4 % av kontraktssumman, beroende på projektets och entreprenörens storlek, typ och varaktighet.

För en liten och nybliven entreprenör med minimal erfarenhet kan en entreprenör räkna med att betala 2-4 % av kontraktssumman. På samma sätt som vid ett banklån påverkar den personliga krediten den ränta som tillhandahålls av borgensföretaget. Borgensbolaget säkerställer att du kommer att utföra kontraktets uppgifter och stöder dig ekonomiskt.

Hur man får den bästa räntan för en borgensförbindelse

För att få den bästa borgensräntan krävs faktorer som försäkrar borgensbolaget om att du har en framgångsrik historik och att du inte kommer att behöva använda dig av borgensförbindelsen, t.ex. din ekonomiska bakgrund och erfarenheten av ditt företag. Du utgör en högre risk för borgensbolaget om du har en skakig finansiell bakgrund och/eller begränsad affärserfarenhet. (4)

Nedan följer några av de bästa sätten att se till att du får den bästa räntan för entreprenörens borgensförbindelser:

• Att tillhandahålla branscherfarenhet, stark personlig kredit tillsammans med affärs- och personlig ekonomi kommer att bidra till att sänka din borgensränta.
• Att ha en bra auktoriserad revisor (CPA). För kontraktsobligationer kan större entreprenörer med dålig kredit få ett godkännande med starka CPA förberedda affärsredovisningar.
• Bondstorleken och din sannolikhet att orsaka obligationsanspråk används för att beräkna premien. Obligationsföretagen fastställer din sannolikhet att orsaka krav genom att titta på din arbetslinje, personliga kredit och branscherfarenhet.

Varför använda McSweeney & Ricci för alla dina behov av företagsobligationer i Massachusetts?

1. Vi samarbetar med ditt företag: Många små entreprenörer har svårt att säkra sina första obligationer eller etablera tillräckligt med obligationsstöd, för att hantera sina växande affärsplaner. Vårt team för företagsförsäkringar har erfarenhet av de olika typer av obligationer som du kan behöva och kan utveckla ett borgensprogram för alla situationer. Vi samarbetar med dig för att gå igenom stegen för att säkra en obligation eller en obligationslinje. Vi ger dig råd om de specifika frågor och nödvändiga dokument, t.ex. bokslut, skattedeklarationer, kreditlinjer och kontraktsdetaljer, som krävs för att erhålla ett borgensåtagande. Dessa uppgifter bidrar till att etablera obligationsförhållandet mellan entreprenören, agenten och borgensmannen. (Entreprenörer som är aktiva anbudsgivare bör samarbeta med en försäkringsagent som specialiserar sig på säkerhet, för att få mer frekvent professionell hjälp med deras anbuds- och fullgörandegarantier.)
2. Sakkunskap som du kan lita på: Sedan 1964 har McSweeney & Ricci hjälpt företag av alla storlekar i Massachusetts, New England och andra länder. Vi specialiserar oss på att förse generalentreprenörer och specialentreprenörer med kompletta försäkringslösningar för företag, säkerhetsmaterial och råd för att hjälpa till att minimera riskerna och en service med vita handskar för att få dig tillbaka till arbetet snabbt om du drabbas av en förlust.
3. Vi representerar ett flertal ledande borgensföretag: McSweeney & Ricci Insurance representerar fler ledande försäkringsbolag än de flesta byråer i vår storlek. Dessutom representerar vi många av de ledande borgensbolagen och borgensgrossisterna i branschen. Dessa utmärkta arbetsrelationer och partnerskap gör det möjligt för oss att välja det bästa programmet för dina individuella behov samt de bästa alternativen för ditt företag.
4. Vi är aktiva i din bransch: Vårt kommersiella team håller sig informerat om alla förändringar som sker inom byggbranschen i hela Massachusetts och New England, och kommer att varna dig om eventuella förändringar som påverkar dig och din dagliga verksamhet.

För mer information om att säkra en entreprenörens borgensförbindelse, såsom en budförbindelse, prestations- eller betalningsförbindelse eller andra olika borgensförbindelser såsom en trohetsförbindelse, kontakta Kyle Carrigan. Med över tio års branscherfarenhet har Kyle specialiserat sig på entreprenörer och har fått beteckningarna Chartered Property Casualty Underwriter (CPCU) och Associate in Fidelity and Surety Bonding (AFSB).

Kontakta Kyle på (D) 781.952.4132 (C) 617.281.9177 eller skicka in en gratis offert på vår hemsida.

Författare: Kyle Carrigan, CPCU

Commercial Lines Sales Executive | LinkedIn Profile

Källor:

The Basic Bond Book – The Associated General Contractors of America

https://malegislature.gov/Laws/GeneralLaws/PartI/TitleXXI/Chapter149/Section29

(1) ”Contractor Surety Bond: What Does It Mean for a Contractor to Be Bonded?” Blogg 02/18/19

(2) ”Massachusetts Surety Bonds-Bonds By State”

(3) ”The Miller Act: Hur man hanterar betalningsfrågor som federal underleverantör” 13/02/19

(4) ”How to Know If You’re Getting the Best Surety Bond Rate” av Duke Revard 18/04/17 Surety Solutions