Hur du blir en fastighetsmagnat med bara 10 000 dollar

Det första köpet

Ditt första fastighetsköp kommer alltid att vara det svåraste. När jag lägger ut min plan kommer du att se att varje efterföljande bygger på det första, och varje efterföljande köp blir lättare allteftersom ditt kassaflöde förbättras och du förfinar dina system. Men att skaffa den första fastigheten kan vara knepigt. Mitt förslag är att börja med ett enfamiljshus till ett blygsamt pris och bo i det själv medan du aggressivt betalar ner lånet.

Till exempel köper du ett hem med tre sovrum, två badrum, 1 600 kvadratmeter i ett hyggligt område i din stad för 100 000 dollar (skratta inte, det här finns i MÅNGA områden i länet). Du använder en långivare som Bank of Americas nya ”No PMI” hypotekslånprogram eller SoFi, och tar ut ett lån med en 10-procentig handpenning, en respektabel 4-procentig ränta och inget PMI. Med skatter och försäkringar inräknade blir du skyldig 541 dollar i månaden. Nu börjar det roliga.

När du tar äganderätt till det här hemmet och flyttar in för att göra det till ”Owner Occupied” kommer du att börja betala ner ditt lån så mycket som möjligt. Använd dina skatteåterbetalningar, bonusar, sidoinkomster osv. för att få ner lånet så lågt som möjligt.

Ditt mål är att betala ner lånet så att du når en belåningsgrad på högst 70 % av värdet. Detta innebär att om huset är värderat till 100 000 dollar kommer du bara att vara skyldig 70 000 dollar på huset, vilket ger dig en lånekvot på 70 %. Vad detta innebär för dig, och ännu viktigare för banken som erbjuder dig finansiering, är att du nu kan kvalificera dig för en kontant refinansiering.

När du når din 70 % LTV kan du refinansiera ditt hem tillbaka till den ursprungliga 90 % LTV och ”kontantera” ditt hems eget kapital, vilket innebär att du kommer att gå från refinansieringen med en check på 20 000 dollar i handen. Din månadsbetalning kommer inte att förändras och kan potentiellt till och med bli lägre om du kan få en bättre ränta.

Det andra och tredje köpet

Med dina 20 000 dollar i kontanter i handen har du några alternativ. Om du inte gillar det hus du för närvarande bor i kan du upprepa steg 1, flytta in i ett nytt hus och hyra ut det du redan äger. Eller så kan du fortsätta att bo i det befintliga hus du äger och köpa 2 nya hus som hyresrätter. För att komma in på snabbspåret för att bli en fastighetsmogul, låt oss utforska alternativet att bo kvar i det befintliga hemmet och köpa två nya enfamiljshus som hyresrätter.

Om vi tittar på att köpa bostäder som liknar vårt ovanstående exempel, kan vi med dessa 20 000 dollar köpa två enfamiljshus med en månadsbetalning på 541 dollar vardera. Men nu när dessa bostäder kommer att behandlas som en investering ökar skattesatsen till 6 %, så din månadsbetalning kommer att stiga till 600 dollar vardera.

Skönheten med denna modell är att du nu kan hyra ut båda dessa bostäder, med en genomsnittlig hyresnivå på 1 100 dollar i de flesta områden. Detta ger dig ett positivt kassaflöde på 500 dollar varje månad per hus. Naturligtvis vill du spara en del av den inkomsten för att bygga upp en nödfond för varje hus, men efter att ha sparat 5 000 dollar per hus i en nödfond har du ytterligare 1 000 dollar per månad i positivt kassaflöde som du kan använda för att bygga upp din handpenning för nästa hus.

The Mogul Road

Du kan se vart den här vägen är på väg. Nu när du har två bostäder som producerar positivt kassaflöde behöver du bara vänta tills du bygger upp tillräckligt med pengar för din nästa handpenning. Köp hus nummer 4, spara ihop den inledande nödfonden och du kommer snart att öka ditt månatliga positiva kassaflöde till 1 500 dollar.

Med varje ytterligare hus du köper kommer du att minska den tid det kommer att ta att spara ihop handpenningen för ditt nästa hus. Med 10 hyresbostäder som var och en producerar 500 dollar i positivt kassaflöde per månad kan du spara 10 000 dollar till en handpenning varannan månad, vilket gör att du rimligen kan köpa 6 nya bostäder per år. Vid den här tidpunkten är himlen gränsen, men du måste se till att du börjar bygga upp ditt team för att hjälpa dig i ditt växande imperium.

Bygga upp ditt team och säkra din framtid

Att förvalta 3-5 hyresbostäder på egen hand kommer att kräva mycket tålamod, frustration, manuellt arbete och stress. Det går dock att göra om du är villig att lägga ner den tid och energi som krävs. När du väl har skaffat 5 hyresbostäder kommer dock den tid som krävs för att förvalta dina fastigheter att överstiga vad du individuellt är kapabel till. Vid denna tidpunkt, för att skala upp din verksamhet, måste du börja sätta ihop ditt team.

Den första logiska medlemmen i ditt team är en fastighetsförvaltare. Du kan antingen anställa denna person eller anlita en byrå som sköter förvaltningen åt dig. De flesta fastighetsförvaltare tar en procentuell andel av bruttohyran, så du måste räkna in detta i dina månatliga kassaflödessiffror. Men de betalar i allmänhet för sig själva eftersom en fastighetsförvaltare kommer att sköta uthyrningen och marknadsföringen av din fastighet, hyresinsamlingen, ta emot telefonsamtal från hyresgäster och schemalägga reparationer och nödsituationer.

Den andra medlemmen i ditt team är en hantverkare eller licensierad entreprenör. Alla hem kommer att gå sönder, och beroende på vilka hyresgäster du inhyser kan det uppstå fler skador än vad det gör. Din hantverkare eller licensierade entreprenör kommer att kunna hantera alla reparationer och se till att dina tillgångar är skyddade och välskötta så att de kan ge inkomster i många år framöver. När du når en viss nivå i ditt företag kommer du också att vilja ingå avtal med en advokat och en revisor för att hjälpa dig att hantera ditt företag.

Alternativ till den traditionella fastighetsvägen

Ett av de senaste tilläggen till att äga hyresfastigheter eller fastigheter är crowdfunding och delägarskap. Utgångspunkten är enkel – tänk om du kunde investera bara 1 000 eller 5 000 dollar i en fastighet, och du slår ihop dina pengar med 10 eller 20 personer för att göra det? Det har gjorts på detta sätt i åratal i den verkliga världen, men Internet har gjort det mycket enklare.

Det kallas crowdfunding för fastigheter och fungerar på samma sätt som peer-to-peer-lån. Du slår ihop dina pengar med andra investerare, köper en fastighet och drar nytta av fördelarna (inkomst och värdestegring). Det finns flera plattformar som gör detta. Våra favoriter är:

• RealtyMogul: RealtyMogul erbjuder ett av de största urvalen av fastigheter online – från bostäder till kommersiella fastigheter, till och med vissa byggnader med blandad användning. De tar inte ut några avgifter av sina investerare, utan lägger den bördan på fastighetsinnehavarna. Investerarna kan börja se en avkastning bara några veckor efter att projektet har finansierats. Kolla in RealtyMogul här.
• Fundrise: Fundrise har en blandning av både kommersiella och bostadsfastigheter. Deras minsta investering är 500 dollar. Dessutom är Fundrise öppet för alla investerare oavsett nettoförmögenhet – något som skiljer dem från resten av branschen.
• FarmTogether: FarmTogether är en alternativ väg till fastighetsförmögenhet via investeringar i amerikansk jordbruksmark. Detta är en långsam och stadig fastighetsplat. Kolla in FarmTogether här.

Om du letar efter andra alternativ jämför vi alla de stora crowdfundingplattformarna för fastigheter här: Vi jämför här de bästa crowdfundingbolagen för fastigheter: Top Crowdfunding Real Estate Companies.

Den viktigaste slutsatsen är att framtiden är ljus för fastighetsinvesteringar. Människor kommer alltid att behöva en plats att bo på och överallt där det finns ett behov finns det en möjlighet för den äventyrliga entreprenören!

Har du någonsin övervägt att investera i fastigheter?