Låna pengar för att finansiera ett markköp

Köp av mark ger dig möjlighet att bygga ditt drömhus eller bevara en bit av naturen. Mark kan dock vara dyrt, så du kan behöva ett lån för att finansiera ditt markköp. Även om du kanske antar att mark är en säker investering – ”de gör ju inte mer av den” – ser långivarna marklån som riskabla. Till följd av detta kan godkännandeprocessen vara mer besvärlig än vanliga bostadslån.

Lättheten och kostnaden för att låna beror på vilken typ av fastighet du köper:

• Mark som du tänker bygga på inom kort
• Råmark som du inte räknar med att utveckla

Lån till mark kan vara relativt kortfristiga lån, med en löptid på två till fem år innan ballongbetalningen förfaller. Det finns dock lån med längre löptider (eller så kan du konvertera till ett långfristigt lån), särskilt om du ska bygga ett bostadshus på fastigheten.

Köp och bygg i ett steg

Långivare kan vara mest villiga att låna ut när du har planer på att bygga på din fastighet. Att inneha råmark är spekulativt. Att bygga en byggnad är också riskabelt, men bankerna kan vara mer bekväma om du kommer att öka värdet på fastigheten (genom att till exempel lägga till ett hus).

Byggnadslån

Du kanske kan använda ett enda lån för att köpa marken och finansiera byggandet. Detta tillvägagångssätt gör att du kan drabbas av mindre pappersarbete och färre slutkostnader. Dessutom kan du säkra finansiering för hela projektet (inklusive slutförandet av bygget). Du kommer inte att sitta fast med marken i handen medan du letar efter en långivare som kanske aldrig förverkligas.

Byggplaner

För att få ett godkännande för ett byggnadslån måste du presentera ritningar för din långivare, som vanligtvis vill se att det är en erfaren byggare som utför arbetet. Pengarna kommer att fördelas över tiden allteftersom projektet fortskrider, så dina entreprenörer måste följa upp om de förväntar sig att få betalt.

Lånefunktionerna

Byggnadslån är kortfristiga lån, ofta med räntebetalningar och med en löptid på mindre än ett år (idealt sett är projektet avslutat vid det laget). Efter den tiden kan lånet omvandlas till ett standardlån på 30 eller 15 år, eller så refinansierar du lånet med din nybyggda konstruktion som säkerhet.

Handpenning

För att kunna låna till mark- och byggkostnader måste du göra en handpenning.

Färdiga tomter vs. obearbetad mark

Om du köper en tomt som redan har allmännyttiga anläggningar och tillgång till gatan har du i allmänhet lättare att få ett godkännande.

Obearbetad mark

Det går att finansiera obearbetad mark, men långivarna kan vara tveksamma (såvida det inte är typiskt för ditt område – vissa områden är t.ex. beroende av propan, brunnar och septiska system). Det är dyrt att lägga till saker som avloppsledningar och elektricitet till din fastighet, och det finns många möjligheter till oväntade utgifter och förseningar.

Handpenning

Om du köper en tomt (till exempel i en underavdelning som håller på att utvecklas) kan du kanske lägga en handpenning på så lite som 15 % eller 25 %.För obearbetad mark ska du räkna med en handpenning på minst 30 %, och det kan hända att du måste lägga 50 % på bordet för att bli godkänd.

Lånefunktioner

Färdiga tomter är mindre riskabla för långivarna, så de är mer benägna att erbjuda bygglån i ett enda steg som omvandlas till ”permanenta” (eller 30-åriga) inteckningar efter att byggnationen är avslutad. Med ofärdiga tomter tenderar långivarna att hålla lånetiderna kortare (till exempel fem till tio år).

Minskning av långivarrisken

Om du köper obearbetad mark kommer du inte nödvändigtvis att få ett dåligt lån. Du kan förbättra dina chanser att få en bra affär om du hjälper långivaren att hantera risken. Det kan vara möjligt att få lån med längre löptid, lägre ränta och ett mindre krav på handpenning. Faktorer som hjälper till är bland annat:

• En hög kreditvärdighet (över 680) visar att du framgångsrikt har lånat och betalat tillbaka skulder tidigare.
• Låg skuld-till-inkomstkvot visar att du har tillräckliga inkomster för att kunna göra de nödvändiga betalningarna.
• Ett litet lånebelopp resulterar i lägre betalningar och en fastighet som med största sannolikhet är lättare att sälja.

Inga planer på att utveckla

Om du ska köpa mark utan planer på att bygga ett hem eller en företagsstruktur på marken blir det svårare att få ett lån. Det finns dock flera alternativ för att få finansiering.

Lokala banker och kreditföreningar

Börja med att höra dig för hos finansinstitut som ligger nära den mark du planerar att köpa. Om du inte redan bor i området kan dina lokala långivare – och långivare på nätet – vara tveksamma till att godkänna ett lån för obebyggd mark. Lokala institutioner känner till den lokala fastighetsmarknaden. De kan ha ett intresse av att underlätta försäljningen i det område där du letar. Även om lokala institutioner kan vara villiga att låna ut, kan de fortfarande kräva upp till 50 % som handpenning och relativt korta löptider.

Hemmakapital

Om du har ett betydande eget kapital i ditt hem, kan du kanske låna mot det kapitalet med ett andra hypotekslån. Med det tillvägagångssättet kan du potentiellt finansiera hela kostnaden för marken och undvika att använda ytterligare lån. Du tar dock en betydande risk genom att använda ditt hem som säkerhet – om du inte kan göra betalningar på lånet kan din långivare ta ditt hem i utmätning.

Kommersiella långivare

Särskilt om du kommer att använda fastigheten i affärssyfte eller för en investering kan kommersiella långivare vara ett alternativ. För att bli godkänd måste du övertyga en lånehandläggare om att du är en rimlig risk. Återbetalningen får endast pågå i tio år eller mindre, men betalningarna kan beräknas med hjälp av en 15- eller 30-årig amorteringsplan. Kommersiella långivare kan vara mer tillmötesgående när det gäller säkerheter. De kan tillåta dig att ställa personliga garantier med din bostad, eller så kan du använda andra tillgångar (som investeringsinnehav eller utrustning) som säkerhet.

Ägarfinansiering

Om du inte kan få ett lån från en bank eller ett kreditinstitut kan fastighetens nuvarande ägare vara villig att finansiera köpet. Särskilt när det gäller obearbetad mark kanske ägarna vet att det är svårt för köparna att få finansiering från traditionella långivare, och de kanske inte har bråttom att ta ut pengar. I dessa situationer får markägarna vanligtvis en relativt stor handpenning, men allt är förhandlingsbart. En återbetalningstid på 5 eller 10 år är vanlig, men betalningarna kan beräknas med hjälp av en längre amorteringsplan. En fördel med ägarfinansiering är att du inte betalar samma slutkostnader som du skulle betala traditionella långivare (men det är fortfarande värt att betala för att undersöka äganderätten och gränserna – även ärliga markägare kan göra misstag).

Specialiserade långivare

Om du bara väntar på rätt tidpunkt för att bygga eller om du väljer en design för ditt hus, kommer du förmodligen att behöva använda lösningarna ovan. Men om du har ovanliga planer för din fastighet kan det finnas en långivare som fokuserar på din tänkta användning av marken. Till skillnad från banker (som arbetar med människor som bygger hus, för det mesta) gör specialiserade långivare en poäng av att förstå riskerna och fördelarna med andra skäl för markägande. De kommer att vara mer villiga att samarbeta med dig eftersom de inte behöver räkna ut en engångsaffär. Dessa långivare kan vara regionala eller nationella, så sök på nätet efter det du har i åtanke. Till exempel:

• Bevarande av naturresurser
• Utomhusrekreation på privat egendom
• Sol- eller vindkraftverk
• Cellulärtorn eller sändningstorn
• Agrarbruk eller boskapsanvändning, inklusive boskapsskötsel, ekologiska gårdar, hobbygårdar och hästpensionat

Tips för köpare

Slutkostnader

Förutom en köpeskilling kan du också behöva betala slutkostnader om du får ett lån. Titta efter uppläggningsavgifter, handläggningsavgifter, kostnader för kreditprövning, värderingsavgifter med mera. Ta reda på hur mycket du kommer att betala och fatta ditt slutliga finansieringsbeslut med dessa siffror i åtanke. För en relativt billig fastighet kan slutkostnaderna uppgå till en betydande procentandel av köpeskillingen.

Skaffa en undersökning

Anta inte att nuvarande staketlinjer, markeringar eller ”uppenbara” geografiska egenskaper markerar en fastighetsgräns på ett korrekt sätt. Låt en professionell person utföra en gränsutredning och verifiera den innan du köper fastigheten. De nuvarande fastighetsägarna kanske inte vet vad de äger, och det blir ditt problem när du har slutfört köpet.

Kontrollera titeln

Särskilt om du lånar informellt (t.ex. med hjälp av ditt eget kapital eller säljarfinansiering) ska du göra det som professionella långivare gör – skaffa en titelsökning. Ta reda på om det finns några panträtter eller andra problem med fastigheten innan du lämnar över pengar.

Budgetera för andra kostnader

När du väl äger marken kan du få betala ytterligare kostnader. Se över dessa utgifter utöver de lånebetalningar du kommer att göra för marken. Potentiella kostnader är bland annat:

• Kommun- eller landstingsskatter (kontrollera med din skatterådgivare om du är berättigad till avdrag)
• Försäkring på obebyggd mark eller övergivna byggnader
• Avgifter till bostadsägarföreningen (HOA), i förekommande fall
• Ett eventuellt underhåll som krävs, till exempel reparationer av stängsel, hantering av dränering osv.
• Byggnadskostnader, om du någonsin bestämmer dig för att bygga, lägga till tjänster eller förbättra tillträdet till fastigheten
• Gevärsavgifter, för varje aktivitet du har planerat på fastigheten

Känn till reglerna

När du ser en obebyggd tomt kan du anta att allt är möjligt. Lokala lagar och krav på zonindelning kan dock begränsa vad du kan göra – till och med på din privata fastighet. HOA-regler kan vara särskilt frustrerande. Prata med lokala myndigheter, en fastighetsadvokat och grannar (om möjligt) innan du går med på att köpa.

Om du upptäcker några problem med en fastighet som du har ögonen på, fråga om du kan göra ändringar. Det kan hända att du har otur, eller att du kan göra vad du vill efter att ha följt de rätta förfarandena (ibland räcker det med att fylla i papper och betala avgifter). Det kan vara enklast om du ber om lov i stället för att göra dina grannar upprörda.