Utmätningsprocessen
Anmärkning: Nedanstående är en allmän uppdelning av utmätningsprocessen. Om du är intresserad av att ta reda på hur lagstiftningen om utmätning ser ut i din delstat, se vår katalog över utmätningslagar för alla 50 delstater.
Utmstängning definierad
En utmätning inträffar när en fastighetsägare inte kan betala amortering och/eller räntebetalningar på sitt lån, vilket vanligtvis leder till att fastigheten tas i beslag och säljs.
Faserna för utmätning
Utmstängningsprocessen är inte särskilt svår att förstå. Det finns flera stadier under vilka husägaren har möjlighet att få lånet aktuellt och undvika utmätning.
Efter cirka tre till sex månaders uteblivna betalningar beordrar långivaren en förvaltare att registrera ett meddelande om betalningsinställelse (Notice of Default, NOD). På länsbokföringsbyrån. Detta gör låntagaren uppmärksam på att han eller hon står inför en utmätning och startar en period för återupprättande som vanligtvis löper fram till fem dagar innan hemmet auktioneras ut.
Om den uteblivna betalningen inte korrigeras (lånet måste bli aktuellt) inom tre månader fastställs ett datum för utmätningsförsäljning. Husägaren kommer att få ett meddelande om försäljning, och detta meddelande kommer också att anslås på fastigheten. Dessutom registreras tillkännagivandet om försäljning på County Recorder’s Office i det län där fastigheten är belägen. Slutligen publiceras detta tillkännagivande om försäljning också i lokala tidningar i det aktuella länet under en treveckorsperiod.
Tillstånd till utmätningen Trustee Sale äger vanligtvis rum på trappan till den länsdomstol där fastigheten är belägen. Tid och plats för denna försäljning anges i meddelandet om försäljning. Vid trustee sale auktioneras fastigheten offentligt till högstbjudande, som måste betala det höga budpriset kontant, vanligtvis med en förskottsbetalning och resten inom 24 timmar. Vinnaren av auktionen får sedan trustee’s deed till fastigheten.
Foreclosure Auction
På auktionen fastställs ett öppningsbud på fastigheten av den utmätande långivaren. Detta öppningsbud är vanligtvis lika med det utestående lånesaldot, upplupen ränta och eventuella ytterligare avgifter och advokatarvoden i samband med förvaltarförsäljningen. Om det inte finns några bud som är högre än öppningsbudet kommer fastigheten att köpas av den advokat som genomför försäljningen för långivarens räkning.
Om detta inträffar och öppningsbudet inte uppfylls anses fastigheten vara en REO eller Real Estate Owned. Detta inträffar vanligtvis eftersom många av de fastigheter som är till salu vid tvångsauktioner är värda mindre än det totala beloppet som banken eller långivaren är skyldig.
När du köper en fastighet vid en tvångsförsäljning utplånas alla efterställda panträtter utom fastighetsskatter. Prioriteten för panträtter bestäms av datumet för registreringen. När du köper en REO aka Bank REO får du vanligtvis fastigheten med en ren titel.
Tips on Bidding at Foreclosure Auctions:
- An Insider’s View from the Courthouse Steps
- Buying a House at the Courthouse Steps: Hög risk – hög belöning
- Gambling vid tvångsauktioner: High Stakes
- Real Estate Day Trading at the Courthouse Steps
Andra resurser om utmätning
Forum för utmätning
- Förmätning & Pre-Foreclosure Discussion Forum
- Bank REO Discussion Forum
Andra resurser
- Hur man hittar utmätningar
- Bank REO Listings
- Pre-Foreclosures
- Government Foreclosures
- Asset Management REO
Foto: Jeremy Burgin