La primera compra
Su primera compra inmobiliaria será siempre la más difícil. A medida que expongo mi plan, verá que cada una de las siguientes se basa en la primera, y cada compra posterior se vuelve más fácil a medida que su flujo de caja mejora y usted perfecciona sus sistemas. Pero conseguir el primer inmueble puede ser complicado. Mi sugerencia es comenzar con una casa unifamiliar de precio modesto y vivir en ella mientras paga agresivamente la hipoteca.
Por ejemplo, usted compra una casa de 3 dormitorios, 2 baños, 1.600 pies cuadrados en una zona decente de su ciudad por 100.000 dólares (no se ría, esto existe en MUCHAS zonas del condado). Utilizas un prestamista como el nuevo programa hipotecario ‘No PMI’ de Bank of America o SoFi, y sacas una hipoteca con un 10% de pago inicial, una respetable tasa de interés del 4% y sin PMI. Con los impuestos y el seguro incluidos, deberás 541 dólares al mes. Ahora comienza la diversión.
Una vez que tome la propiedad de esta casa y se mude para hacerla ‘Owner Occupied’, comenzará a pagar su hipoteca tanto como sea posible. Utilice sus cheques de reembolso de impuestos, bonificaciones, ingresos de trabajo secundario, etc., para reducir el saldo de la hipoteca lo más posible.
Su objetivo es pagar la hipoteca para llegar a un máximo del 70% del valor del préstamo (LTV). Esto significa que si la casa está valorada en 100.000 dólares, sólo deberá 70.000 dólares por la vivienda, lo que supone una relación préstamo-valor del 70%. Lo que esto significa para usted, y lo que es más importante para el banco que le ofrece la financiación, es que ahora podría reunir los requisitos para una refinanciación en efectivo.
Una vez que alcance su LTV del 70%, puede refinanciar su casa de nuevo a la LTV original del 90% y «cobrar» el capital de su casa, lo que significa que saldrá de la refinanciación con un cheque de 20.000 dólares en la mano. Su pago mensual no cambiará, y podría incluso ser más bajo si puede asegurar una mejor tasa de interés.
Segunda y tercera compra
Con sus $20,000 en efectivo en la mano tiene algunas opciones. Si no le gusta la casa en la que vive actualmente, puede repetir el paso 1, mudarse a una nueva casa y alquilar la que ya tiene. O puede seguir viviendo en la casa que ya tiene y comprar dos nuevas casas como alquiler. Para entrar en la vía rápida de convertirse en un magnate inmobiliario, exploremos la opción de permanecer en la casa existente y comprar dos nuevas casas unifamiliares como alquileres.
Si buscamos comprar casas similares a nuestro ejemplo anterior, esos 20.000 dólares nos permitirán comprar dos residencias unifamiliares cada una con un pago mensual de 541 dólares. Sin embargo, ahora que estas casas serán tratadas como una inversión, la tasa de impuestos aumenta al 6%, por lo que su pago mensual se disparará a 600 dólares cada uno.
La belleza de este modelo es que ahora usted puede alquilar estas dos casas, con tasas de alquiler promedio en la mayoría de las áreas en 1.100 dólares. Esto le da un flujo de caja positivo de $ 500 cada mes por casa. Por supuesto, usted querrá ahorrar una parte de esos ingresos para crear un fondo de emergencia para cada casa, pero después de ahorrar 5.000 dólares por casa en un fondo de emergencia, tendrá 1.000 dólares adicionales al mes en flujo de caja positivo que puede utilizar para construir su pago inicial para la próxima casa.
El camino de Mogul
Usted puede ver hacia dónde se dirige este camino. Ahora que tiene dos casas que producen un flujo de caja positivo, sólo tiene que esperar hasta que construya suficiente efectivo para su próximo pago inicial. Compre la casa número 4, ahorre el fondo de emergencia inicial y pronto aumentará su flujo de caja positivo mensual a 1.500 dólares.
Con cada casa adicional que compre, disminuirá la cantidad de tiempo que le llevará ahorrar el pago inicial para su próxima casa. Con 10 casas de alquiler, cada una de las cuales produce un flujo de caja positivo de 500 dólares mensuales, podrá ahorrar 10.000 dólares para el pago inicial cada 2 meses, lo que le permitirá comprar razonablemente 6 nuevas casas al año. En este punto, el cielo es el límite, pero tendrá que asegurarse de empezar a construir su equipo para ayudarle en su creciente imperio.
Construyendo su equipo y asegurando su futuro
Gestionar 3-5 casas de alquiler por usted mismo requerirá mucha paciencia, frustración, trabajo manual y estrés. Sin embargo, puede hacerse si está dispuesto a dedicar el tiempo y la energía necesarios. Sin embargo, una vez que haya adquirido 5 casas de alquiler, la cantidad de tiempo requerida para gestionar sus propiedades estará más allá de lo que usted es capaz de hacer individualmente. En este punto, para escalar su negocio, tendrá que empezar a reunir a su equipo.
El primer miembro lógico de su equipo es un administrador de propiedades. Puede contratar a esta persona o contratar a una agencia para que lo gestione por usted. La mayoría de los administradores de propiedades se llevarán un porcentaje de la tasa bruta de alquiler, por lo que tendrá que tenerlo en cuenta en sus cifras de flujo de caja mensual. Pero por lo general se pagan por sí mismos como un administrador de la propiedad gestionará el arrendamiento y la comercialización de su propiedad, la colección de alquiler, las llamadas telefónicas de campo de los inquilinos, y programar las reparaciones y emergencias.
El segundo miembro de su equipo es un manitas o contratista con licencia. Todas las casas se rompen, y dependiendo de los inquilinos que alberga, puede haber más daños que no. Su manitas o contratista autorizado podrá encargarse de todas las reparaciones y asegurarse de que sus activos estén protegidos y bien cuidados para que puedan producir ingresos durante años. Una vez que alcance cierto nivel en su negocio también querrá contratar a un abogado y a un contable para que le ayuden a gestionar su negocio.
Alternativas a la vía inmobiliaria tradicional
Una de las últimas incorporaciones a la propiedad de alquiler o de bienes inmuebles es el crowdfunding y la copropiedad. La premisa es sencilla: ¿qué pasaría si pudieras invertir sólo 1.000 o 5.000 dólares en una propiedad, y unieras tu dinero con 10 o 20 personas para hacerlo? Se ha hecho así durante años en el mundo real, pero Internet acaba de facilitar las cosas.
Se llama crowdfunding inmobiliario, y funciona de forma muy similar a los préstamos entre iguales. Juntas tu dinero con otros inversores, compras una propiedad y disfrutas de los beneficios (ingresos y revalorización). Hay varias plataformas que hacen esto. Nuestras favoritas son:
- RealtyMogul: RealtyMogul ofrece una de las mayores selecciones de bienes raíces en línea – desde residencial a comercial, incluso algunos edificios de uso mixto. No cobran comisiones a sus inversores, sino que hacen recaer esa carga sobre los titulares de los inmuebles. Los inversores pueden empezar a ver un retorno sólo unas semanas después de que el proyecto sea financiado. Compruebe RealtyMogul aquí.
- Fundrise: Fundrise tiene una mezcla de bienes raíces comerciales y residenciales. Su inversión mínima es de 500 dólares. Además, Fundrise está abierto a cualquier inversor sin importar su valor neto – algo que los diferencia del resto de la industria.
- FarmTogether: FarmTogether es un camino alternativo a la riqueza inmobiliaria a través de la inversión en tierras agrícolas de Estados Unidos. Se trata de un platón inmobiliario lento y constante. Echa un vistazo a FarmTogether aquí.
Si estás buscando otras opciones, comparamos todas las principales plataformas de crowdfunding inmobiliario aquí: Top Crowdfunding Real Estate Companies.
La conclusión es que el futuro es brillante para la inversión inmobiliaria. La gente siempre necesitará un lugar para vivir y dondequiera que haya una necesidad, hay una oportunidad para el empresario aventurero.
¿Has considerado alguna vez la inversión inmobiliaria?